Противоречие комментируемой статьи
ст. 20 Закона об ипотеке и ст. 131 ГК РФ

Основания для государственной регистрации ипотеки в силу закона.
В соответствии с комментируемой статьей государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Комментируемая статья содержит как минимум три грубейшие ошибки.
Во-первых, в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат далеко не все сделки с недвижимостью. Так, например, ипотека возникает при приобретении имущества в рассрочку (ст. 488 - 489 ГК РФ). Но в рассрочку может быть приобретена любая недвижимость, а регистрации подлежат только договоры купли-продажи квартиры и предприятия как имущественного комплекса. Договоры купли-продажи остальных видов недвижимости - нежилых зданий или помещений, сооружений, земельных участков, судов внутреннего водного транспорта, морских и воздушных судов регистрации не подлежат. В отношении этих объектов регистрации подлежит только право собственности, но никак не сами договоры. Не подлежат государственной регистрации и многие другие договоры, из которых возникает ипотека в силу закона. Тогда на основании чего возникает ипотека в силу закона в этом случае? Данную норму можно довести до абсурда и толковать так, что в случае если договор не подлежит государственной регистрации, то и ипотека в силу закона не возникает, так как не имеется оснований для такой регистрации.
Во-вторых, в соответствии со ст. 20 комментируемого Закона ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности залогодателя. На практике в большинстве случаев моменты регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, и права собственности приобретателя имущества совпадают. Но бывают и случаи (и это не противоречит законодательству), когда регистрация договора и регистрация права собственности не совпадают по времени. И при этом возникает следующая ситуация: договор зарегистрирован, а право собственности не зарегистрировано. Можно ли говорить в таком случае о наличии оснований для регистрации ипотеки в силу закона?
В-третьих, строго говоря, основанием для государственной регистрации ипотеки в силу закона являются обстоятельства, указанные в законе, а не некий договор.
Представляется, что все же, несмотря на довольно странные формулировки, содержащиеся в комментируемой статье, основанием для государственной регистрации являются:
- прямое указание закона на возникновение ипотеки в силу закона;
- наличие обстоятельств, указанных в законе;
- государственная регистрация права собственности залогодателя на предмет ипотеки.
В отношении момента возникновения ипотеки в силу закона необходимо отметить еще один момент. В соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. А в соответствии с комментируемой статьей при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
В связи с этим встает вопрос о том, чем все-таки может быть установлено иное - законом или договором? Полагаем, что все-таки может быть установлено как законом, так и договором. При этом, думается, ни законом, ни договором не может быть установлено, что ипотека в силу закона возникает ранее регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки, уже хотя бы потому, что залогодателем может быть только собственник имущества.
Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона регулируется Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества. Указанная Инструкция заполнила некоторые пробелы Закона.
В соответствии со ст. 20 комментируемого Закона и п. 26 упомянутой Инструкции при государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Справедливости ради заметим, что Закон о регистрации предусматривает регистрацию ипотеки только на основании заявления залогодателя или залогодержателя, без указания "если иное не установлено законом". Все же думается, что ипотека в силу закона, учитывая природу ее возникновения, должна регистрироваться без заявления сторон и без уплаты госпошлины.
В одном из судебных дел было признано, что залогодержатель вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию.
При этом суд указал следующее: "Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка законной ипотеки на нежилое помещение, приобретенное акционерным обществом на основании договора участия в долевом строительстве за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком.
В ходе судебного разбирательства арбитражный суд установил, что кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения нежилого помещения под залог прав этого акционерного общества, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строительства. В соответствии со статьей 58 Закона РФ "О залоге" если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. Поскольку акционерное общество получило нежилое помещение от заказчика во исполнение последним его обязательств по договору, права по которому были заложены обществом банку, полученное нежилое помещения в силу закона находится в ипотеке у банка.
Учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отношении недвижимого имущества в момент регистрации права собственности общества на полученное нежилое помещение. Однако в указанный момент такая регистрация не была осуществлена, так как представленные учреждению юстиции правоустанавливающие документы, на основании которых оно зарегистрировало право собственности общества, не позволяли ему однозначно установить факт возникновения законной ипотеки на это помещение.
В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанного нежилого помещения. Однако учреждение юстиции не приняло от банка документы на государственную регистрацию, так как заявитель не приложил документа об оплате государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем документы, признал уклонение учреждения юстиции от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерным.
В соответствии с правилами пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца второго пункта 2 статьи 20 учреждение юстиции не осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не должна взиматься" <1>.
--------------------------------
<1> Проект Обзора N 90.

Соответственно, если при регистрации права собственности залогодателя ипотека в силу закона не была зарегистрирована, залогодержатель может зарегистрировать ее в последующем. В соответствии с п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости имущества в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в ЕГРП.
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:
- предупредить данное лицо о том, что в ЕГРП будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;
- в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона.
В соответствии с п. 30 Инструкции в целях удостоверения государственной регистрации ипотеки в силу закона на документе - основании возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененного ипотекой в силу закона, проставляется штамп регистрационной надписи на документах.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке и п. 31 упомянутой Инструкции в случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, после государственной регистрации договора об ипотеке в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке в силу закона вносятся соответствующие изменения.