Общие риски.
1. В случае продажи недвижимого имущества залогодержатель несет дополнительный риск, связанный с затягиванием процесса обращения взыскания на заложенное имущество при возможном оспаривании сделки купли-продажи или иного договора, по которому произошло отчуждение имущества. При предъявлении заинтересованной стороной иска о признании договора купли-продажи предмета залога недействительной сделкой суд по ходатайству истца может вынести определение об обеспечении иска путем наложения ареста на заложенное имущество, что сделает невозможным обращение взыскания на предмет залога до вынесения решения по делу либо рассмотрение дела об обращении взыскания на предмет ипотеки будет приостановлено до рассмотрения дела о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.
При этом следует учитывать, что если при таком отчуждении имущества будут нарушены права третьих лиц (например, кредиторов первоначального залогодателя), то риск оспаривания договора купли-продажи существенно повышается.
2. В соответствии со ст. 960 ГК РФ при переходе прав на застрахованное имущество от лица, в интересах которого был заключен договор страхования, к другому лицу права и обязанности по этому договору переходят к лицу, к которому перешли права на имущество, за исключением случаев принудительного изъятия имущества и отказа от права собственности. При этом лицо, к которому перешли права на застрахованное имущество, должно незамедлительно письменно уведомить об этом страховщика.
Договоры страхования (или правила страхования конкретного страховщика, являющиеся частью договора страхования, если на них есть указание в договоре страхования) могут содержать условия о прекращении договора страхования при переходе права собственности на застрахованное имущество к иному лицу. В связи с этим (для обеспечения интересов залогодержателя) необходимо при переходе права собственности от страхователя к иному лицу заключать трех- или четырехсторонние дополнительные соглашения (с участием страховщика, залогодержателя (если он является стороной договора страхования), старого страхователя и нового страхователя), в соответствии с которыми новые страхователи должны принимать на себя обязанности, установленные договорами страхования, в полном объеме, а также должны согласовать порядок перечисления суммы страхового возмещения (или ее части) залогодержателю при наступлении страхового случая.
Необходимо отметить, что в четырехстороннем дополнительном соглашении должен быть четко определен момент вступления его в силу (замены страхователя в договоре страхования) - момент перехода права собственности от первоначального страхователя к новому страхователю. В противном случае существует риск прекращения договора страхования или прекращения специальных условий договора страхования, указанных выше. В этом случае залогодержатель не сможет реализовать свое право на получение удовлетворения своих требований к кредитору из суммы страхового возмещения при наступлении страхового случая с застрахованным имуществом.
Если залогодатель (должник по обеспечиваемому обязательству) отчуждает предмет ипотеки третьему лицу.
В связи с этим возрастает риск неисполнения должником своего обязательства (поскольку должник более не заинтересован в сохранении права собственности на предмет ипотеки), а также риск оспаривания залогодателем договора ипотеки в случае наличия оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой.
Если залогодатель (третье лицо) отчуждает предмет ипотеки должнику по обеспечиваемому обязательству.
Продажа залогодателем заложенного недвижимого имущества должнику ухудшит условия обеспеченности обязательств, обеспечиваемых ипотекой.
В момент заключения договора ипотеки должник отвечает перед кредитором всем своим имуществом, и, кроме того, перед кредитором отвечает и залогодатель тем своим имуществом, которое является предметом залога. В случае продажи недвижимого имущества и перехода обязанностей залогодателя к должнику суммарный объем активов, за счет стоимости которых могут быть удовлетворены требования кредитора, уменьшится, так как предмет залога войдет в состав имущества должника, который и так отвечает перед кредитором всем своим имуществом, а объем денежных средств должника уменьшится в связи с необходимостью оплаты недвижимого имущества. При этом прежний залогодатель уже не будет отвечать по обеспечиваемому обязательству своим имуществом.