В соответствии с комментируемой статьей в случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Как обычно, комментируемая норма влечет множество проблем.
Случаи досрочного исполнения обязательства.
Заметим, что помимо случаев, указанных в комментируемой норме, как Законом об ипотеке, так и ГК РФ установлены и иные случаи, когда может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки:
1) при неисполнении залогодателем обязанности в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства - ст. 12 Закона об ипотеке;
2) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил, - п. 2 ст. 46 Закона об ипотеке;
3) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил, - п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке;
4) при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, - п. 2 комментируемой же статьи;
5) если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства - ст. 72 Закона об ипотеке;
6) если должником по обеспечиваемому обязательству является юридическое лицо и происходит реорганизация этого юридического лица, кредитор реорганизуемого юридического лица вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это юридическое лицо, - ст. 60 ГК РФ;
7) если должником по обеспечиваемому обязательству является ООО и происходит уменьшение его уставного капитала, кредитор вправе потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств общества - ст. 90 ГК РФ;
8) если должником по обеспечиваемому обязательству является АО и происходит уменьшение его уставного капитала, кредитор вправе потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств общества - ст. 101 ГК РФ;
9) если должником по обеспечиваемому обязательству является ГУП или МУП и происходит уменьшение его уставного капитала, кредитор вправе потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств общества - ст. 114 ГК РФ;
10) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге, установленных ст. 342 ГК РФ, - ст. 351 ГК РФ;
11) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге, установленных пп. 1 и 2 п. 1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ, - ст. 351 ГК РФ;
12) в случае, если происходят отчуждение предприятия как имущественного комплекса или передача его в аренду, кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным - ст. 562 ГК РФ;
13) при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые заимодавец не отвечает, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором, - ст. 813 ГК РФ;
14) в случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором, - ст. 814 ГК РФ;
15) если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик не исполняет обязанность обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором, - ст. 814 ГК РФ.
Итак, мы видим полтора десятка случаев, когда кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, о которых нет никакого упоминания в комментируемой статье. При этом надо учитывать следующее:
а) в большинстве вышеперечисленных случаев (п. 1, 5 - 9, 12 - 15 приведенного перечня) речь идет только о досрочном исполнении обязательства, но не об обращении взыскания на предмет ипотеки;
б) залогодатель и должник могут не совпадать.
Теоретически и в нормах ГК РФ, посвященных залогу, и в ст. 50 Закона об ипотеке должна была бы содержаться норма о том, что возникновение у залогодержателя прав на досрочное исполнение обязательства, обеспечиваемого ипотекой, влечет возникновение у него права на досрочное обращение взыскания на предмет залога, но такая норма не содержится ни в ГК РФ, ни в комментируемой статье. В связи с этим встает вопрос: а вправе ли залогодержатель потребовать досрочного обращения взыскания на предмет ипотеки в вышеуказанных случаях, особенно если залогодателем является не должник? При формальном подходе ст. 50 можно истолковать так, что досрочное обращение взыскания допускается только в случаях, предусмотренных п. 4 комментируемой статьи. Но думается, что такое толкование будет неправильным, а залогодержатель вправе досрочно обратить взыскание на предмет ипотеки при предъявлении требования о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства. При этом мы исходим из следующего.
Во-первых, если досрочное обращение взыскания невозможно до истечения срока исполнения обязательства, указанного в договоре ипотеки, то получается, что срок наступления обязательства, обеспечиваемого ипотекой, может наступить ранее срока, предусмотренного договором, а обращение взыскания до наступления этого срока невозможно. А это означает, что утрачивается сам смысл обеспечения обязательства ипотекой.
Во-вторых, при возникновении оснований для досрочного исполнения обязательства происходит следующее. Досрочное исполнение обязательства - это досрочное расторжение договора, из которого оно возникло, и наступление обязанностей, предусмотренных этим договором, ранее указанного в нем срока. При наступлении любого из перечисленных выше обстоятельств у кредитора возникает право предъявить требование о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства, а у должника возникает обязанность исполнить это требование и, соответственно, наступает срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Неисполнение этого обязательства в срок, указанный в требовании о досрочном исполнении обязательства, является неисполнением обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и, соответственно, является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки согласно п. 1 комментируемой статьи, при этом такое взыскание не является досрочным.
Содержание требования о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Думается, что до предъявления в суд иска о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки должнику и залогодателю должно быть предъявлено требование о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства. В требовании о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства должны быть указаны:
1) договор, из которого возникло данное обязательство;
2) описание обязательства, досрочного исполнения которого требует кредитор (например, обязательство по возврату суммы кредита и уплате процентов);
3) сумма обязательств, досрочного исполнения которых требует кредитор (в идеале - и расчет этой суммы);
4) основание для досрочного исполнения обязательства;
5) срок для исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;
6) указание на то, что кредитор оставляет за собой право на обращение взыскания на предмет ипотеки.
Если залогодатель не является должником по обеспечиваемому ипотекой обязательству, то такое требование должно быть предъявлено и залогодателю. В этом случае в требовании должно содержаться также предложение залогодателю в соответствии с п. 7 ст. 350 ГК РФ исполнить обеспечиваемое ипотекой обязательство с целью не допустить обращения взыскания на предмет ипотеки.
Требование должно быть подписано уполномоченным лицом.