Важным вопросом является вопрос о том, сохраняется ли ипотека при продаже предмета ипотеки с торгов в порядке исполнительного производства, если такая продажа происходит не в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, а по обязательствам залогодателя перед третьими лицами? Возникновение этого вопроса связано с тем, что в соответствии со ст. 352 ГК РФ ипотека прекращается при продаже имущества с торгов, при этом в данной статье отсутствует указание на то, что ипотека прекращается при продаже предмета ипотеки с торгов в случае обращения на него взыскания в соответствии с комментируемым Законом. Из этого иногда делается вывод, что при продаже имущества с торгов ипотека прекращается, даже если такая продажа имела место не в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. На наш взгляд, это не так. Судебная практика также исходит из того, что при продаже предмета ипотеки с торгов в порядке исполнительного производства по обязательствам залогодателя перед третьими лицами ипотека не прекращается.
Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 29 апреля 2002 г. N Ф04/1506-256/А46-2002 указал: "Одним из свойств, которым обладает право залогодержателя, в том числе право залогодержателя по договору залога недвижимого имущества, является право следования, закрепленное в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статье 353 ГК РФ.
Согласно статье 38 названного Закона, части 1 статьи 353 ГК РФ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем. При этом залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода права.
Арбитражный суд правильно указал, что из содержания названных статей Федерального закона и Кодекса четко усматривается независимость самого факта отчуждения заложенного имущества от способов его отчуждения, в том числе от наличия или отсутствия волеизъявления собственника имущества.
Поэтому применительно к упомянутым нормам Закона суд обоснованно счел залогодателем ответчика как правопреемника ОАО "Лакомка" <1> по вышеназванным договорам об ипотеке.
--------------------------------
<1> ОАО "Лакомка" было одним из предыдущих собственников предмета ипотеки. Предмет ипотеки был продан с торгов третьему лицу, а это третье лицо впоследствии продало имущество ответчику.

С учетом требований статей 349, 350, 353 ГК РФ судом также дана правильная правовая оценка доводам ответчика о прекращении договора залога, которые правомерно отклонены ввиду того, что спорное имущество реализовывалось на публичных торгах не в интересах залогодержателя, а в интересах третьих лиц и без участия залогодержателя".
Соответственно, ипотека сохраняется при любом отчуждении имущества, в том числе при продаже имущества с торгов не по обязательствам перед данным залогодержателем.