Также очень важным является вопрос о том, что происходит в случае расторжения договора, из которого у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки.
Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости, в том числе когда состоялся переход права собственности к покупателю, особых сомнений не вызывает.
В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 указано, что "...если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ...
Когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
При разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, необходимо руководствоваться Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
В Постановлении от 3 сентября 1999 г. N А09-5744/98-19 ФАС ЦО установил: "В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договоров купли-продажи (в конкретном случае - продажа недвижимости) применяются общие нормы, содержащиеся в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Параграфом 7 "Продажа недвижимости" иное не предусмотрено, поэтому общие нормы о купле-продаже распространяются и на такой вид договора, как продажа недвижимости.
Пункт 2 ст. 489 ГК РФ предусматривает правовые последствия неисполнения покупателем обязанности по осуществлению в установленный договором срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар. В таких случаях, согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара" <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 543.

Если имущество приобреталось в результате приватизации, то часто в договорах, на основании которых осуществлялась приватизация, присутствуют условия, при невыполнении которых договор может быть расторгнут (например, использование помещений только в качестве продовольственного магазина, сохранение ассортимента товаров и т.д.), а имущество возвращено предыдущему собственнику.
Итак, разобравшись с возможностью расторжения договора, попробуем разобраться, что происходит с ипотекой в случае расторжения договора, в том числе при расторжении договора в судебном порядке. С одной стороны, с момента регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки и до момента регистрации права собственности прежнего владельца залогодатель являлся собственником предмета ипотеки и, соответственно, не имеется оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой или прекращения ипотеки. Кроме того, законодательством не предусмотрено такое основание прекращения ипотеки, как возврат предмета ипотеки предшествующему собственнику не в результате виндикации.
С другой стороны, в соответствии с комментируемой статьей лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя. Общий смысл данной статьи таков, что при любом переходе права собственности от залогодателя к иному лицу ипотека сохраняется. Но все-таки существует риск признания судом, что в этом случае ст. 38 Закона об ипотеке не действует, а договор ипотеки прекращается.
Представляется, что все-таки признание того, что ипотека прекращается в случае расторжения договора, было бы неправильным и что при разрешении данного вопроса необходимо руководствоваться общим смыслом комментируемой статьи и ст. 353 ГК РФ, говорящей о сохранении залога при любом переходе права собственности на предмет залога, а также указанным в процитированном выше Постановлении ФАС ЗСО принципом, провозглашающим право следования залога за имуществом и независимости самого факта отчуждения заложенного имущества от способов его отчуждения, в том числе от наличия или отсутствия волеизъявления собственника имущества.
Тем не менее даже при сохранении ипотеки при таком возврате вместо известного залогодержателю лица залогодателем оказывается некое третье лицо, и в таком случае при наличии каких-либо погрешностей при заключении договора ипотеки риски подачи иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой возрастают многократно. Кроме того, неизвестно залогодержателю и финансовое положение этого лица, которое может оказаться, например, банкротом, в связи с чем залогодержателю будет очень проблематично получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества.