Последний абзац комментируемой статьи является очередным образчиком противоречивости Закона об ипотеке - он противоречит всему, чему только можно, - ст. 38, 50 Закона об ипотеке, правилам ГК РФ о солидарной ответственности и предшествующему абзацу комментируемой статьи.
Итак, если залогодержатель потребовал досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, то, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Данный абзац можно истолковать как минимум четырьмя способами.
1. Досрочное взыскание на имущество может быть обращено только в том случае, если приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил.
2. Приобретатель имущества, помимо обращения взыскания на предмет залога, несет еще и ответственность по обеспечиваемому ипотекой обязательству.
3. Речь идет о какой-то дополнительной ответственности приобретателя имущества, которую это лицо несет в случае невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки. По всей видимости, такого толкования придерживается М.Г. Масевич: "Часть 2 статьи устанавливает строгую ответственность незаконного приобретателя объекта ипотеки. Если последний был недобросовестным приобретателем, т.е. если он в момент приобретения имущества знал или должен был знать о незаконности заключаемого им договора, и в частности об отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки (о нарушении ст. 37 Закона), то приобретатель несет в пределах стоимости этого имущества солидарную ответственность с должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Такая ответственность наступает в двух случаях: а) если после признания сделки недействительной предмет ипотеки не может быть возвращен в натуре залогодателю; б) если обращение взыскания на заложенное имущество невозможно" <1>.
--------------------------------
<1> Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. М.Г. Масевич.

Из процитированного высказывания получается, что, по мнению М.Г. Масевич, речь все-таки идет о дополнительной ответственности и что для того, чтобы приобретатель нес какую-то ответственность перед залогодержателем, необходимо сначала подать иск о признании договора об отчуждении недействительной сделкой и применении последствий недействительности и получить от приставов акт о невозможности исполнения в связи с невозможностью возврата предмета ипотеки либо получить решение суда об отказе в применении последствий недействительности сделки; потом подать иск об обращении взыскания на предмет ипотеки и также получить либо отказ в обращении взыскания, либо акт о невозможности исполнения, и только после этого подавать какой-то иск к приобретателю имущества. Все это никак не соответствует комментируемой статье, которая, во-первых, дает залогодержателю право выбора способа защиты своих прав, а во-вторых, привязывает эту солидарную ответственность именно к возможности обращения взыскания на предмет ипотеки.
4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства приобретатель имущества несет ответственность (в виде уплаты неустоек, штрафов, пени и т.д.) только в том случае, если он не знал о нарушении правил об отчуждении предмета ипотеки. Но такое толкование противоречило бы ст. 3 и 4 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми ипотекой обеспечивается обязательство в полном объеме, в том числе по уплате неустойки, пени, штрафа, расходов по взысканию и т.д.
Думается, что все-таки законодатель имел в виду первое толкование, учитывая, что данный абзац начинается со слов "В последнем случае", а "последний случай" - это досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки. Если бы в виду имелся третий способ толкования, то было бы объявлено не "в последнем случае", а "при невозможности обращения взыскания" или иное аналогичное указание.
Итак, в данном абзаце, по всей видимости, имеется в виду, что досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только в том случае, если приобретатель не знал или не должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об отчуждении. И вот тут происходит чудовищное смешение понятий и появляется масса противоречий.
1. Обращение взыскания на предмет ипотеки - это не ответственность за неисполнение обязательства. Залог, в том числе залог недвижимости, является способом обеспечения обязательств, а не мерой ответственности за неисполнение обязательств; среди мер ответственности, предусмотренных ГК РФ, нет такой меры, как обращение взыскания на предмет залога; если неисполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства произошло в результате действия обстоятельств непреодолимой силы, то должник может быть освобожден от ответственности за его неисполнение, но это не является основанием для прекращения ипотеки (заметим, что при несоблюдении правил об отчуждении имущества взыскание на предмет ипотеки возможно даже в том случае, если обеспечиваемое ипотекой обязательство исполняется надлежаще). В результате обращения взыскания на предмет ипотеки происходит в первую очередь исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, а при применении мер ответственности возникает самостоятельная обязанность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по возмещению убытков.
Таким образом, нельзя говорить о том, что обращение взыскания является мерой ответственности приобретателя имущества.
2. В соответствии со ст. 37 - 38 Закона об ипотеке ипотека при отчуждении заложенного имущества сохраняется, а приобретатель имущества становится на место залогодателя, и освобожден от обязанностей залогодателя приобретатель может быть только по соглашению с залогодержателем. Заметим, что сохранение ипотеки не ставится в зависимость от того, знал ли приобретатель имущества об обременении имущества ипотекой, а понятие добросовестного приобретателя неприменимо к сохранению ипотеки. А раз ипотека сохраняется, то у залогодержателя сохраняется право обратить взыскание на предмет ипотеки.
3. В соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке взыскание на предмет ипотеки может быть досрочно обращено в случае нарушения правил об отчуждении предмета ипотеки, при этом возможность такого отчуждения не ставится в зависимость от того, знал ли приобретатель имущества о таком нарушении, - отсутствует как прямое указание на это, так и ссылка на ч. 2 комментируемой статьи.
4. Часть 2 ст. 39 Закона об ипотеке противоречит предыдущему абзацу, который дает залогодержателю безусловное право на досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки.
5. Установленные комментируемой статьей правила не соответствуют правилам о солидарных обязательствах. Солидарная ответственность может появиться либо из договора, либо из существа отношений.
Если провести комплексный анализ ст. 37, 38, 50 и ст. 39 и при этом руководствоваться существом залоговых правоотношений, то становится ясно, что право залогодержателя - это право обратить взыскание на предмет ипотеки, а не потребовать применения мер ответственности к залогодателю, т.е. к нынешнему собственнику предмета ипотеки, и уж тем более не может идти никакой речи о солидарной ответственности прежнего собственника и действующего залогодателя.
Исходя из положений ГК РФ об обеспечении обязательств и об ответственности, а также из Закона об ипотеке, необходимо руководствоваться следующим. У залогодержателя имеется право на обращение взыскания (в том числе досрочное), независимо от того, знал ли приобретатель имущества о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об отчуждении предмета ипотеки; если предыдущий собственник ввел приобретателя имущества в заблуждение относительно соблюдения правил об отчуждении предмета ипотеки, это дает приобретателю основание для применения способов защиты своего права (о таких способах мы скажем чуть ниже), но не для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки; если у залогодержателя возникли какие-либо дополнительные убытки в связи с нарушением залогодателем правил об отчуждении предмета ипотеки, это является основанием для взыскания с первоначального залогодателя убытков, но не для применения к нему солидарной ответственности по обязательству, обеспечиваемому ипотекой.
Любое иное толкование будет противоречить как ГК РФ, так и Закону об ипотеке. И, таким образом, последний абзац комментируемой статьи не может применяться.