Если в отношении тех случаев, когда квартира или жилой дом приобретены или построены за счет средств кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, разобраться более или менее удалось, то в отношении иных случаев все намного сложнее. Таких случаев можно выделить не менее девяти. Попробуем разобраться с ними.
1. Приобретение квартиры или жилого дома на средства нецелевого кредита (например, кредита на потребительские цели).
В комментируемой статье используется выражение "при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома". Думается, что если бы имелся в виду только целевой кредит, то это было бы прямо указано в комментируемой статье. Поэтому полагаем, что комментируемая статья распространяется и на те случаи, когда кредит выдан не на цели строительства жилого дома, а, например, на потребительские цели или на пополнение оборотных средств.
2. На средства кредита или целевого займа приобретались права на получение в собственность квартиры или жилого дома.
В настоящее время значительная часть недвижимости приобретается на стадии строительства путем заключения договоров участия в долевом строительстве и иных аналогичных им договоров. В таких случаях, как правило, дольщик производит оплату (полностью или частично) за счет кредитных средств. По договору участия в долевом строительстве у дольщика имеется право требовать передачу ему в собственность квартиры.
В этом случае ипотека в силу закона возникает, так как на основании такого договора у дольщика возникает право собственности на квартиру, а это значит, что квартира приобретена за счет средств кредита.
3. Кредит или целевой заем выдавались на оплату не непосредственно по договору купли-продажи квартиры. Здесь можно выделить следующие случаи:
- кредит выдается на оплату по предварительному договору купли-продажи;
- кредит выдается на оплату по соглашению о задатке;
- кредит выдается на покупку векселей продавца.
В настоящее время застройщики пытаются различными способами обойти Закон об участии в долевом строительстве, для чего изобретают различные схемы по привлечению денежных средств граждан в строительство без заключения договоров участия в долевом строительстве. Как правило, в таких случаях заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. В существующих схемах используются следующие способы расчетов:
- оплата производится по самому предварительному договору купли-продажи;
- одновременно с предварительным договором заключается соглашение о задатке, и оплата происходит по такому соглашению о задатке;
- одновременно с заключением предварительного договора дольщик приобретает векселя застройщика, а при заключении основного договора купли-продажи происходит взаимозачет обязательств покупателя по оплате квартиры и обязательств продавца по оплате векселей.
Мы не будем рассматривать здесь вопрос о действительности таких договоров, рассмотрим только вопрос о том, возникает ли ипотека в силу закона в этих случаях.
Думается, что из всех приведенных случаев об ипотеке в силу закона на основании комментируемой статьи можно говорить только о случае заключения соглашения о задатке, поскольку во всех остальных случаях оплата за счет кредитных средств происходит не по договору купли-продажи, а оплата по предварительному договору не допускается вообще.
4. Кредит или целевой заем выдавался на приобретение доли в праве собственности на квартиру или жилой дом. Тут тоже можно выделить два случая:
- в результате приобретения доли покупатель становится только одним из сособственников квартиры или жилого дома;
- в результате приобретения доли покупатель, уже являющийся одним из сособственников квартиры или жилого дома, становится единственным собственником квартиры или жилого дома.
В первом случае ипотека в силу закона не возникает, а во втором - возникает. При этом надо иметь в виду, что в случае получения кредита или целевого займа на приобретение доли одним из сособственников квартиры или жилого дома заемщик может продать уже имеющуюся у него долю в праве собственности, и ипотека в силу закона в таком случае не возникает.
5. Приобретение квартиры супругами в общую совместную собственность, когда заемщиком является только один из них.
В таком случае, по нашему мнению, ипотека в силу закона не возникает. Подтверждается это и процитированной выше судебной практикой.
6. На средства кредита или целевого займа приобретается комната в квартире или жилом доме.
Согласно ст. 74 комментируемого Закона в случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке, соответственно, применяются правила Закона об ипотеке жилого дома и квартиры. А соответственно, в данном случае ипотека в силу закона возникает.
7. На средства кредита или целевого займа возводится многоквартирный дом.
Думается, что ипотека в таком случае возникает, поскольку комментируемой статьей иное не установлено. Тем не менее данный вопрос является довольно спорным, поскольку кредит, как правило, получает застройщик, который (опять-таки, как правило) право собственности на себя не регистрирует; право собственности на дом в целом не регистрируется, а регистрируется право собственности на отдельные квартиры, при этом лица, на которых регистрируется право собственности на квартиру, кредит на строительство дома не получали.
8. Кредит выдается на приобретение и ремонт квартиры.
Такая схема обычно используется, когда продавец квартиры по тем или иным причинам не желает указывать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
В этом случае ипотека в силу закона возникает, но только на ту часть кредита или целевого займа, которая выдана на приобретение квартиры. При этом при обращении взыскания существует риск того, что остальную сумму кредитор не получит не только в преимущественном порядке, но и вообще не получит, поскольку по обязательствам, ипотекой не обеспеченным, в соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание на единственное пригодное для проживания гражданина и членов его семьи жилое помещение не может быть обращено.
9. До окончания строительства зарегистрировано право собственности залогодателя на незавершенный строительством объект.
Представляется, что в этом случае ипотека в силу закона возникает.