В ст. 11 Закона об ипотеке упоминаются регистрация договора ипотеки и регистрация ипотеки как обременения имущества.
В комментируемой статье о прекращении ипотеки говорится как об основании для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Соответственно, необходимо понять, как соотносятся понятия "прекращение обязательств по договору ипотеки", "прекращение ипотеки как обременения имущества" и "погашение регистрационной записи об ипотеке". Этот вопрос кажется простым только на первый взгляд, при ближайшем же рассмотрении все оказывается намного сложнее.
Рассмотрим несколько ситуаций, когда может возникнуть разрыв между вышеуказанными сроками.
Обеспечиваемое обязательство прекратилось, но обязательства, возникшие из договора ипотеки, не исполнены.
Ситуация 1. Между ООО "А" и банком заключен договор ипотеки. В качестве обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в договоре ипотеки указан кредитный договор, заключенный между банком и ООО "Б". Залогодержатель по договору ипотеки исполнил обязательства залогодателя, например оплатил ремонт имущества, уплатил вместо залогодателя страховую премию за страхование предмета ипотеки и понес иные расходы, которые должен был нести залогодатель. Соответственно, у залогодателя возникла обязанность возместить все эти расходы залогодержателю в соответствии со ст. 4 Закона об ипотеке. Предположим, что договором ипотеки установлена и обязанность залогодателя компенсировать эти расходы, и срок исполнения этой обязанности, и порядок определения этих расходов. Обязательство, вытекающее из кредитного договора, исполнено в полном объеме. Обязательства по возмещению расходов, возникшие из договора ипотеки, не исполнены.
Понятно, что обязательства залогодателя по договору ипотеки не исполнены в полном объеме, но возникает вопрос: прекращается ли при этом ипотека как обременение имущества или же она продолжает существовать до полного исполнения залогодателем своих обязательств по договору ипотеки?
На наш взгляд, возможны два варианта толкования данной ситуации:
1) в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в пунктах, описывающих обеспечиваемое обязательство, описано обязательство из кредитного договора; соответственно, обязательства по компенсации расходов не прекратились, а ипотека прекратилась в силу прямого указания ст. 352 ГК РФ;
2) обязательства не прекратились, и ипотека тоже не прекратилась. Эта точка зрения может базироваться на следующем: во-первых, почему нужно говорить о том, что при наличии неисполненных обязательств прекратились все остальные. Во-вторых, в ст. 4 Закона об ипотеке сказано, что в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. А это значит, что указанные расходы также входят в обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Думается, что правильной является вторая точка зрения.
Обязательства по договору ипотеки и обеспечиваемому обязательству прекратились, но запись об ипотеке не погашена.
Ситуация 2. Обязательства по договору ипотеки прекратились в связи с тем, что обеспечиваемые ипотекой обязательства исполнены в полном объеме, а запись об ипотеке не погашена. Опять возникает вопрос: прекратилась ли ипотека как обременение имущества?
Многочисленная судебная практика говорит: да, ипотека считается прекратившейся.
Так, например, ФАС ВСО в Постановлении от 21 июня 2006 г. N А10-11843/05-Ф02-2934/06-С2, оставляя в силе решение о признании ипотеки прекратившейся, указал: "Удовлетворяя иск в остальной части, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку кредит был погашен полностью, обязательства по кредитному договору прекратились надлежащим исполнением, т.е. в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство было установлено.
Указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основу принятых по делу судебных актов, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, основаны на правильном применении пп. 1 п. 1 ст. 352, п. 1 ст. 408 ГК РФ, в связи с чем не подлежат переоценке арбитражным окружным судом".
Это может иметь значение, если, например, залогодатель хочет продать имущество в ситуации, когда обязательства, обеспечиваемые ипотекой, им исполнены в полном объеме, а запись об ипотеке не погашена. В таком случае вопрос о том, прекратилась ли ипотека, имеет принципиальное значение для решения вопроса о том, требуется ли согласие залогодержателя на отчуждение данного имущества.
Соглашение о расторжении договора ипотеки подписано, но не зарегистрировано.
Ситуация 3. Между залогодателем и залогодержателем подписано соглашение о расторжении договора ипотеки, но данное соглашение не зарегистрировано.
Встают вопросы: с какого момента (подписания или государственной регистрации) соглашение о расторжении договора является заключенным и с какого прекращаются обязательства по договору ипотеки - с момента подписания соглашения, с момента регистрации соглашения или с момента погашения регистрационной записи об ипотеке?
Думается, что все же с момента регистрации соглашения о расторжении. Косвенным подтверждением этого является указание в ст. 333.33 НК РФ размера пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора ипотеки.
Выводы.
Итак, думается, что прекращение обязательств по договору ипотеки, прекращение ипотеки как обременения имущества и погашение регистрационной записи об ипотеке возникают не одновременно и могут не совпадать по времени.
При этом в случае, например, исполнения обязательств, обеспечиваемых ипотекой (при отсутствии неисполненных обязательств, возникших из самого договора ипотеки), может сохраняться запись об ипотеке, но залогодержатель не может потребовать ни обращения взыскания на предмет ипотеки, ни согласования с ним каких-либо договоров в отношении предмета ипотеки.