Комментарий к статье 10

I. Последствия отсутствия государственной регистрации договора ипотеки

В комментируемой статье содержатся внутренние противоречия. В соответствии с п. 1 несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. А в соответствии с п. 2 комментируемой статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В связи с этим встает вопрос: так все-таки ничтожной сделкой или незаключенным договором является договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию? Исходя из буквального толкования комментируемой статьи, такой договор может являться как ничтожной сделкой, так и незаключенным договором, и залогодатель или залогодержатель могут подать как тот, так и другой иск.
Но если все-таки рассматривать комментируемую норму в комплексе с общими нормами гражданского законодательства, то все получается не так просто. Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет никаких последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Заметим, что по некоторым видам оспоримых сделок основания для признания сделки недействительной могут быть устранены после совершения сделки (например, сделка может быть одобрена надлежащим органом или лицом), в результате чего сделка не признается недействительной. В отношении ничтожной сделки такое невозможно. Какие бы действия ни совершались после ее заключения, устранить ничтожность сделки они не могут.
Теперь представим себе такую ситуацию: залогодатель и залогодержатель подписали договор ипотеки. Спустя год документы на регистрацию договора ипотеки не поданы, договор не зарегистрирован. Какие последствия возникают в этом случае? Казалось бы, ответ очевиден: во-первых, одна из сторон (как правило, это залогодержатель - все-таки в его интересах обеспечить исполнение своих требований) вправе понудить другую сторону к регистрации договора ипотеки; во-вторых, обременения в виде ипотеки не возникло; в-третьих, залогодержатель не может обратить взыскание на предмет ипотеки (за исключением случая, когда взыскание обращается не в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, а как на любое имущество должника в процессе исполнительного производства); в-четвертых, стороны не вправе требовать исполнения обязательств по договору ипотеки. Все эти негативные последствия устраняются в случае последующей регистрации договора ипотеки, причем любая из сторон может быть понуждена к такой регистрации в судебном порядке.
Из комментируемой же статьи следует, что в этом случае договор является ничтожной сделкой, и даже последующая регистрация не может сделать эту сделку действительной. Кроме того, ничтожная сделка, исходя из общих положений гражданского законодательства, может быть признана недействительной, если она нарушает права истца. Но права залогодателя (сложно представить, что такой иск будет подан залогодержателем) не нарушены, поскольку не возникло обременения имущества. И еще в этом случае возникает вопрос: а с какого момента сделка должна признаваться ничтожной? С момента подписания договора? Но тогда можно довести ситуацию до абсурда: признавать ничтожной сделкой любой договор ипотеки, поскольку в любом случае дата подписания договора не совпадает с датой его государственной регистрации, между этими датами проходит не менее месяца. А ничтожная сделка, как мы сказали, не может быть "воскрешена" в последующем. Если же считать с момента государственной регистрации, то такой момент вообще не возникнет, поскольку основанием для признания сделки недействительной является именно отсутствие государственной регистрации. Хоть какой-то смысл имела данная норма в ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке, когда договор ипотеки подлежал нотариальному удостоверению и к признанию сделки ничтожной могло привести отсутствие не только государственной регистрации, но и нотариального удостоверения. При этом рассмотренная абсурдная ситуация с признанием сделки недействительной в связи с отсутствием государственной регистрации была, но имело смысл указание на то, что отсутствие нотариального удостоверения влечет ничтожность сделки.
Сейчас же, когда договор ипотеки не подлежит нотариальному удостоверению, норма о признании сделки ничтожной по данному основанию утратила свой смысл. Думается, что договоры ипотеки, не прошедшие государственную регистрацию, должны признаваться незаключенными договорами, а не ничтожными сделками.
На самом деле такое указание Закона и сложившуюся судебную практику вряд ли можно назвать правильными. Признание договора ипотеки незаключенным договором или недействительной сделкой лишает залогодержателя возможности зарегистрировать договор ипотеки и в дальнейшем осуществлять свои права. Но ведь сам договор лишен каких-либо пороков (если, конечно, договор содержит все существенные условия), и совершенно непонятно, почему залогодержателя следует лишать права понудить залогодателя осуществить государственную регистрацию договора ипотеки. Думается, что наиболее правильным в ситуации, когда сам договор ипотеки не содержит каких-либо пороков, но не прошел государственную регистрацию, будет отказ в осуществлении залогодержателем своих прав, например права на обращение взыскания на предмет ипотеки, на том основании, что отсутствует вступивший в силу договор ипотеки. В этом случае залогодержатель не будет лишаться права понудить залогодателя к регистрации договора ипотеки и на подачу иска об обращении взыскания уже после регистрации договора ипотеки.