Комментарий к статье 13

I. Закладная как ценная бумага. Соотношение комментируемой статьи со ст. 143 ГК РФ

В соответствии со ст. 143 ГК РФ к ценным бумагам относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг. Естественно, в Федеральном законе "О рынке ценных бумаг" не упоминаются ни закладные, ни порядок отнесения закладных к ценным бумагам. Таким образом, может быть оспорено само существование закладной как ценной бумаги.
В соответствии с комментируемой статьей закладная является именной ценной бумагой. Тем не менее большинство авторов, исследующих закладную, отмечают, что, исходя из правового регулирования закладной, установленного Законом об ипотеке, закладная является ордерной ценной бумагой, а не именной. Думается, что с таким мнением можно согласиться.
В п. 4 Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утвержденных распоряжением ФКЦБ России от 26 февраля 1999 г. N 195-р <1>, указано, что исходя из содержания правил ст. 13 и 14 комментируемого Закона закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона "О рынке ценных бумаг".
--------------------------------
<1> Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.

В п. 5 приведенных Методических рекомендаций указано, что в соответствии с Законом об ипотеке закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.
В п. 12 указанных Методических рекомендаций в целях снижения риска наступления неблагоприятных имущественных последствий ФКЦБ России рекомендует инвесторам, а также профессиональным участникам рынка ценных бумаг обращать внимание на текст и обязательные реквизиты закладных, содержание которых может свидетельствовать о степени риска таких ценных бумаг.
К высоко рискованным закладным, в частности, могут относиться следующие.
1. Закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
Заметим, что исключение из числа высокорискованных закладных, по которым залогодателями выступают Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, вряд ли оправданно - как уже говорилось выше, договор ипотеки государственного или муниципального имущества может быть признан недействительной сделкой.
2. Закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства.
Почему в данном случае закладные отнесены к высокорискованным, абсолютно непонятно - нигде в законодательстве не содержится запрет или ограничение на выдачу закладной в случаях, когда ипотекой обеспечиваются не обязательства по возврату полученных кредитов (займов).
3. Закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица.
Тут тоже (как, впрочем, и в следующем случае) непонятно, почему подобные закладные отнесены к высокорискованным - ограничений и запретов на то, чтобы законными владельцами закладной являлись физические лица, нигде не установлено.
4. Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица.
5. Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование.
Этот пункт непонятен вообще. Действующее законодательство не содержит такого понятия, как "ипотечное кредитование", это термин обиходный, но не юридический. По всей видимости, имелось в виду право на осуществление банковской деятельности.
6. Закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Эта фраза также непонятна - можно только предположить, что кредитный договор и договор ипотеки не только должны соответствовать требованиям законодательства (что абсолютно справедливо - при несоответствии требованиям законодательства договор ипотеки и кредитный договор могут быть признаны недействительными сделками или незаключенными договорами), но и должны являться приложениями к закладной. Хотя необходимость передачи договора ипотеки и договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, очевидна - без этих документов владелец закладной не сможет обратить взыскание на предмет ипотеки - вряд ли уместно делать их именно приложением к закладной.
7. Закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения.
По поводу высокорискованности таких закладных, полагаем, следует согласиться - как уже говорилось выше, есть большое количество оснований для признания недействительной сделкой договора ипотеки имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения.
8. Закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления.
Можно предположить, что такие закладные отнесены к высокорискованным, поскольку даже при наличии согласия оно может быть оспорено. Следует заметить, что это делает высокорискованными практически все закладные, так как, например, для АО и ООО сделки с недвижимым имуществом зачастую относятся к крупным сделкам.
9. Закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом.
Это, пожалуй, самый непонятный пункт из цитируемых рекомендаций ФКЦБ России. С правом аренды все более или менее понятно - к залогу права аренды применяются правила об ипотеке, но тем не менее залог права аренды связан с таким большим количеством юридических рисков, что является залогом только формально. А вот с неким иным правом владения и пользования недвижимым имуществом непонятно ничего. В цитируемых Рекомендациях не установлено, какие случаи "владения и пользования" имеются в виду. Кроме того, в Законе об ипотеке не указано, что на залог неких "иных прав владения и пользования" распространяются его положения. А это означает, что залог таких прав (даже если он и возможен) должен регулироваться ГК РФ и Законом о залоге, но никак не комментируемым Законом, а стало быть, и никакой закладной такой залог удостоверяться не может.
10. Закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
С этим, в принципе, можно согласиться, в особенности в отношении воздушных судов - данные виды залога связаны с высокими рисками.
11. Закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей.
12. Закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По всей видимости, эти документы должны являться приложением к закладной, что, как и в случае с кредитным договором и договором ипотеки, вряд ли целесообразно.