Комментарий к статье 14

I. Содержание закладной

Комментируемая статья регламентирует содержание закладной. Часть реквизитов закладной не вызывает вопросов, а часть сформулирована весьма неудачно.
С реквизитами, указанными в п. 4 - 8 и 10, все более или менее понятно: требования к этим пунктам совпадают с требованиями ст. 9 к договору ипотеки, и, по всей видимости, данные реквизиты закладной должны соответствовать тем же требованиям, что и применительно к договору ипотеки. Правда, не совсем понятно, зачем нужно такое дублирование одних и тех же условий. Объяснить это можно тем, что закладная должна была заменить собой договор ипотеки (и в этом случае, кстати, она являлась бы ценной бумагой, из которой возникают права, в частности ипотека), но сделано это не было.
Сложнее дело обстоит с чрезвычайно неудачной формулировкой пп. 9 п. 1 комментируемой статьи, в соответствии с которым закладная должна содержать денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика. Но практически нигде в действующем законодательстве не устанавливается обязательность установления ипотеки! Даже в тех случаях, когда устанавливается ипотека в силу закона, стороны практически всегда вправе установить в договоре иное, т.е. что ипотека в силу закона не возникает. Можно говорить только о двух случаях, когда стороны не вправе исключить условие об ипотеке в силу закона:
- ипотека в пользу получателя ренты, установленная ст. 587 ГК РФ;
- ипотека в пользу участников долевого строительства, установленная в соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве.
Но в обоих этих случаях ни в соответствии с Законом об оценочной деятельности, ни в соответствии с законами, устанавливающими эту ипотеку, не требуется проведения обязательной оценки предмета ипотеки. С другой стороны, есть случаи, когда проведение оценки требуется, но ипотека не "является обязательной", т.е. устанавливается на основании договора, а если и возникает на основании закона, то может быть исключена соглашением сторон.
Можно только предположить, что в Закон вкралась ошибка и что имелось в виду указание "если проведение оценки является обязательным в силу закона". Тем не менее из-за этой ошибки возникают споры. Так, ФАС ПО рассматривал спор об отказе регистрирующего органа выдать закладную. Ипотека в рассматривавшемся деле возникла в силу закона, и регистрирующий орган отказал в выдаче закладной на том основании, что в закладной отсутствовала оценка предмета ипотеки независимым оценщиком. Признавая отказ незаконным, ФАС ПО в Постановлении от 16 февраля 2006 г. N А55-5902/05-44 указал следующее: "Оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
В силу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при ипотечном кредитовании физических лиц обязательность проведения оценки объектов оценки установлена при возникновении спора о стоимости объекта оценки.
По мнению кассационной инстанции, все обстоятельства по делу установлены судом правильно и им обоснованно применены ст. 9, 13, 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Иное из материалов дела не следует".
Думается, что оценка независимым оценщиком должна производиться только в случаях, когда обязательность ее проведения установлена законом.
Также заметим, что действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено такое понятие, как "заключение оценщика". По всей видимости, оценка должна подтверждаться отчетом независимого оценщика.
Еще одним подпунктом, сформулированным не совсем корректно, является пп. 11 п. 1 комментируемой статьи, в соответствии с которым закладная должна содержать указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. Обратим внимание, что имущество может быть обременено правами, не подлежащими государственной регистрации, - например, правом аренды на срок менее года или на неопределенный срок. Из процитированной формулировки получается, что сведения о таких обременениях могут не указываться в закладных, что представляется неправильным.
В соответствии со ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
В соответствии с п. 50 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества в указанных целях производятся следующие действия:
- нумеруются листы закладной порядковыми номерами, начиная с единицы, на лицевой стороне листа в верхнем правом углу;
- пронумерованные листы закладной скрепляются (прошиваются);
- на оборотную сторону последнего листа закладной, а если на ней содержатся записи и отсутствует свободное место, - на оборотную сторону дополнительно прилагаемого регистрирующим органом чистого листа, не являющегося листом закладной и, соответственно, не пронумерованного, вносится надпись о количестве пронумерованных и скрепленных (прошитых) листов закладной, фамилии и инициалах государственного регистратора, дате внесения данной надписи;
- совершенная на оборотной стороне указанного листа надпись заверяется подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.
Непонятным остается вопрос, почему номера страниц должны проставляться именно в верхнем правом углу. Думается, что отказ регистрирующего органа в выдаче закладной в случае проставления номеров страниц в другом месте (например, внизу по центру) будет являться незаконным, поскольку комментируемая статья не устанавливает, где должны проставляться номера страниц.