Комментарий к статье 15

I. Приложения к закладной

В соответствии с комментируемой статьей к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Было бы странно, если бы комментируемая статья давала хотя бы примерный перечень таких приложений. И комментируемая статья, оправдывая ожидания, не дает такого перечня. При анализе Закона об ипотеке выявляются следующие документы, которые должны являться приложениями к закладной:
1. В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 14 названного Закона закладная должна содержать денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона (вернее, как мы установили, если проведение оценки является обязательным), денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика. По всей видимости, в случае обязательности проведения оценки отчет независимого оценщика должен являться приложением к закладной; в ином случае очень затруднительно будет доказать, что денежная оценка имущества подтверждена отчетом независимого оценщика.
2. В соответствии с п. 7 ст. 13 комментируемого Закона при заключении соглашений:
- об изменении условий закладной;
- о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества;
- о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами ч. 2 ст. 15,
либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Таким образом, соглашения, указанные в п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке, должны в обязательном порядке являться приложениями к закладной.
3. В соответствии со ст. 38 Закона об ипотеке при переходе права собственности на предмет ипотеки новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила ст. 15 комментируемого Закона. Следовательно, такое соглашение (в случае его заключения) также должно являться приложением к закладной.
4. В соответствии со ст. 17 залогодержатель в случаях, когда обязательство исполняется по частям, обязан удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов. Такие документы тоже должны быть приложением к закладной.
Кроме того, приложениями к закладной могут быть упоминающиеся в Методических рекомендациях ФКЦБ России кредитный договор, договор ипотеки, справки о характеристике жилой площади, справки о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленные в надлежащем порядке документы о землеотводе, планы земельных участков, пообъектные выписки из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если предметом ипотеки является жилое помещение).
Также к закладной могут быть сделаны и иные приложения, например об условиях, на которых разрешается передача имущества в аренду, о мерах по сохранности предмета ипотеки и т.д.
Для того чтобы такие документы были обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи или иным образом, необходимо одновременное наличие следующих условий:
- документы, прилагаемые к закладной, названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации (думается, что для идентификации должны быть указаны название документа, являющегося приложением к закладной, его номер, место и дата его составления, а также лица, подписавшие данный документ);
- в закладной сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью.