Комментарий к статье 2

I. Перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из чего, по-видимому, можно сделать вывод, что в соответствии с комментируемым Законом ипотекой может быть обеспечено только денежное требование. Статья 334 ГК РФ указания о том, что залогом могут быть обеспечены только денежные требования, не содержит.
Заметим, что это противоречие носит скорее формальный характер, хотя бы потому, что обращение взыскания на имущество никак не поможет исполнить неденежное требование.
Понятие денежного обязательства дано в п. 1 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" <1>, в котором указано: "Имея в виду, что статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 11.

В частности, не являются денежными обязательства, в которых денежные знаки используются не в качестве средства погашения денежного долга (обязанности клиента сдавать наличные деньги в банк по договору на кассовое обслуживание, обязанности перевозчика, перевозящего денежные знаки, и т.д.).
Денежным может быть как обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг)".
Обеспечение ипотекой обязательств, возникших в результате причинения вреда.
В соответствии с комментируемой статьей ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на причинении вреда.
При этом непонятно, как описать обязательство, возникшее в результате причинения вреда, т.е. внедоговорное обязательство. Но, думается, если стороны заключают договор ипотеки, то точно так же они должны заключить соглашение о порядке возмещения вреда, в котором описать размер ущерба и прочие характеристики возникшего из причинения ущерба обязательства.
При отсутствии такого соглашения невозможно описать существенные условия договора ипотеки, связанные с обеспечиваемым ипотекой обязательством, - основания возникновения обязательства, его стороны и т.д., что, соответственно, приведет к признанию договора ипотеки незаключенным.
Обеспечение ипотекой обязательств, возникших из векселя.
По мнению авторов одного из комментариев к Закону об ипотеке, "поскольку в ч. 1 комментируемой статьи не упоминаются обязательства, выраженные векселем, то обеспечиваться ипотекой такие обязательства не могут. Иное может быть установлено федеральным законом" <1>. Заметим, что прямого запрета на обеспечение обязательств, возникших из векселя, законодательство не содержит, и, соответственно, данное мнение не соответствует действующему законодательству.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева. М., 2000. С. 5.

II. Бухгалтерский учет обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Последствия отсутствия бухгалтерского учета обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В соответствии с комментируемой статьей обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Непонятно, зачем в комментируемый Закон включена эта фраза, ведь бухгалтерский учет регулируется Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" <1> и принятыми в соответствии с ним нормативными актами, а не законодательством об ипотеке.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369 (с послед. изм.).

На самом деле наличие данного абзаца, на первый взгляд носящего чисто декларативный характер, может иметь весьма далеко идущие последствия для сторон договора ипотеки.
Возникает вопрос: что повлечет за собой нарушение данного условия? Может ли быть признано, что если обеспечиваемое ипотекой обязательство не учтено в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, то договор ипотеки является ничтожной сделкой? С чисто формальной точки зрения такое толкование допустимо: есть указанное в законе требование; при несоответствии сделки установленному законом требованию в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка является ничтожной; соответственно, при любом несоответствии (в том числе по данному основанию) договор ипотеки является ничтожной сделкой. Но думается, что такое толкование недопустимо по следующим причинам:
1) закон об ипотеке не может устанавливать требования в области, не относящейся непосредственно к ипотеке, в том числе не может устанавливать требования к бухгалтерскому учету;
2) последствия нарушений в области бухгалтерского учета установлены законодательством о бухгалтерском учете (наложение штрафов за несвоевременное представление отчетности, неправильный учет и т.д.);
3) признание сделки недействительной на таком основании явилось бы злоупотреблением правом, поскольку интересы сторон договора не нарушаются отсутствием или неправильным ведением бухгалтерского учета и, соответственно, отсутствует один из основных элементов для признания сделки недействительной - нарушенное право лица, оспаривающего сделку.
Подписание договора ипотеки и договора, обязательства из которого обеспечиваются ипотекой, главным бухгалтером.
В практике нередко встает вопрос: должен ли договор, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой, а также договор ипотеки в обязательном порядке подписываться главным бухгалтером и влечет ли отсутствие подписи главного бухгалтера недействительность договора? Попробуем разобраться в этом вопросе.
Договоры заключаются лицами, имеющими соответствующие полномочия на заключение таких договоров (единоличный исполнительный орган, лицо, действующее на основании доверенности, и т.п.). Таким образом, главные бухгалтеры не являются лицами, заключающими договор от имени соответствующего юридического лица. Но в соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 7 Закона о бухгалтерском учете без подписи главного бухгалтера денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению. Из самого текста Закона не совсем ясно, распространяется ли это правило на заключение договоров.
Рассматривая данную норму, авторы одного из комментариев к Закону о бухгалтерском учете пишут: "С одной стороны, императивно установлено, что денежные и расчетные документы без подписи главного бухгалтера недействительны и не должны приниматься к исполнению. С другой - то же правило, как следует из комментируемой нормы, должно применяться и к документам, устанавливающим обязательства, в частности к гражданско-правовым договорам и ценным бумагам" <1>.
--------------------------------
<1> Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Комментарий к Федеральному закону "О бухгалтерском учете". М., 1997. С. 95.

По всей видимости, авторы комментария руководствовались следующим.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в том числе из договора.
Таким образом, договор - это основание возникновения обязательства, и так как обязательства проистекают из договора, то договор должен быть подписан главным бухгалтером заемщика. Иначе договор может быть признан ничтожной сделкой по ст. 168 ГК РФ как противоречащий Закону о бухгалтерском учете.
Но думается, что признание сделки на таком основании явилось бы злоупотреблением правом, поскольку интересы сторон договора не нарушаются отсутствием или неправильным ведением бухгалтерского учета и, соответственно, отсутствует один из основных элементов для признания сделки недействительной - нарушенное право лица, оспаривающего сделку.
Следует заметить, что судебная практика по этому Закону не признает недействительными сделками договоры, не подписанные главными бухгалтерами какой-либо из сторон.
Приведем в качестве иллюстрации дела, в которых был подан иск о признании договора недействительной сделкой именно на данном основании.
В одном из дел поручитель подал иск о признании договора поручительства недействительной сделкой в связи с тем, что со стороны поручителя договор не был подписан главным бухгалтером в нарушение ст. 7 Закона о бухгалтерском учете.
Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен, апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила и в удовлетворении иска отказала. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение арбитражного суда, привел в мотивировочной части Постановления обоснование своего вывода об ошибочности решения суда первой инстанции. Судом апелляционной инстанции отмечено, что Закон о бухгалтерском учете содержит упоминание об обязательствах, связанных с исполнением денежных и расчетных документов, но не относится к гражданско-правовым обязательствам, оформляемым в виде договоров.
ФАС МО, оставляя в силе решение суда апелляционной инстанции, в Постановлении от 10 мая 2000 г. N КА-А40/1793-00 указал: "Суд кассационной инстанции находит приведенное суждение отвечающим требованиям закона и не находит оснований к удовлетворению кассационной жалобы".
Здесь очень важным является вывод суда о том, что Закон о бухгалтерском учете содержит упоминание об обязательствах, связанных с исполнением денежных и расчетных документов, но не относится к гражданско-правовым обязательствам, оформляемым в виде договоров. Заметим, что сам Закон такой формулировки не содержит. В Законе идет перечисление документов, которые должны быть подписаны главным бухгалтером под угрозой их недействительности, и если следовать строению предложения, то мы видим, что это - одноименные части одного предложения, а не сложноподчиненные предложения, и, соответственно, нет никаких оснований считать, что финансовые и кредитные обязательства должны быть связаны с исполнением ранее перечисленных документов. Тем не менее данное Постановление суда дает банкам возможность, оперируя этим Постановлением, заявлять в суде о том, что подписи главного бухгалтера на кредитном договоре не требуется.
Приведем еще одно дело, в котором договор оспаривался на том же основании. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано. ФАС МО, оставляя в силе решение суда первой инстанции, в Постановлении от 29 июня 2001 г. N КА-А40/1343-01 установил: "Предъявляя иск о признании договора поручительства недействительным, истец ссылался на то, что этот договор не подписан главным бухгалтером общества, что противоречит ФЗ "О бухгалтерском учете".
Суд правильно не согласился с доводами истца, поскольку от имени юридического лица сделки уполномочен совершать только его орган. Исполнительным органом истца на момент заключения договора являлся директор, который от имени ООО и заключил договор".
В Постановлении ФАС МО от 8 апреля 2004 г. N КГ-А40/2507-04 было отмечено: "Ни специальные нормы Федерального закона "О бухгалтерском учете", ни гражданское законодательство в целом не содержат обязательных положений о необходимости подписания сделок цессии главными бухгалтерами организаций - их участников.
Более того, пункт 4 статьи 7 названного Федерального закона устанавливает исключение из правил об обязательном подписании главным бухгалтером финансовых документов, к которым оспариваемая сделка в контексте отношений по бухгалтерскому учету не относится.
Подписание же оспариваемой сделки полномочными на то руководителями цедента и цессионария судом на основании представленных по делу доказательств установлено, сторонами не оспаривается".
Еще в одном деле суд указал: "Оснований для применения судом положений Федерального закона "О бухгалтерском учете" не имелось, поскольку заключение договора в данном случае регулируется положениями ст. 160 ГК РФ, главы 28 ГК РФ, в которых не предусматривается его подписание главными бухгалтерами организаций" (Постановление ФАС МО от 3 мая 2001 г. N КА-А40/1983-01).
В Постановлении ФАС МО от 19 октября 2004 г. N КГ-А40/9407-04 установлено: "Не могут быть признаны правомерными и ссылки заявителя о том, что указанное соглашение является ничтожным, поскольку заключено с нарушением норм ФЗ "О бухгалтерском учете".
Данное соглашение является сделкой. Порядок заключения, форма и основания признания сделок недействительными установлены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Неподписание сделки бухгалтером юридического лица не является основанием для признания ее недействительной".
Думается, что все, что было сказано выше о договорах, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой, справедливо и по отношению к договорам ипотеки: договоры без подписи главного бухгалтера не должны признаваться недействительными сделками.
Мы бы тем не менее рекомендовали требовать проставления подписей главных бухгалтеров заемщика и залогодателя на договоре, обязательства из которого обеспечиваются ипотекой, и на самом договоре ипотеки, но исключительно с целью недопущения затягивания процесса обращения взыскания на предмет ипотеки путем подачи исков залогодателем и (или) должником об оспаривании указанных договоров.