Комментарий к статье 21

I. Регистрация ипотеки на основании законов, регулирующих ипотеку иных видов недвижимости

В соответствии с комментируемой статьей в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о регистрации. Но, как мы говорили выше, названный Закон не регулирует порядок регистрации сделок с морскими, речными, воздушными судами.
Представляется, что комментируемая статья не означает, что в государственной регистрации ипотеки, например, морского судна не может быть отказано по основаниям, предусмотренным КТМ РФ.

II. Противоречия комментируемой статьи Закону о регистрации и Административному регламенту

В соответствии с комментируемой статьей государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц. Законом о регистрации установлены иные правила.
Различия начинаются с того, что ст. 19 Закона о регистрации употребляет иной термин - "приостановление регистрации". Впрочем, по сути своей отложение и приостановление регистрации являются одним и тем же действием, и употребление различных терминов - не самое существенное различие между ст. 21 Закона об ипотеке и ст. 19 Закона о регистрации. Рассмотрим подробнее противоречия между указанными Законами.
1. Основания для приостановления регистрации ипотеки.
Заметим, что в комментируемой статье в качестве оснований для приостановления регистрации ипотеки указаны основания, отсутствующие в Законе о регистрации, - непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке, и несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством.
А в Законе о регистрации и Административном регламенте указаны основания, отсутствующие в комментируемом Законе, - это заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности о приостановлении регистрации либо одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.
Статья 21 Закона об ипотеке устанавливает следующие основания для приостановления регистрации:
- непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 комментируемого Закона;
- несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством;
- необходимость проверки подлинности представленных документов;
- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания.
Статья 19 Закона о регистрации и Административный регламент устанавливают иные основания для приостановления регистрации:
- возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;
- заявление в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности;
- заявление в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением;
- в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.
2. Срок, на который приостанавливается регистрация.
В соответствии с комментируемой статьей регистрация приостанавливается не более чем на один месяц, а при приостановлении регистрации в связи с рассмотрением спора - до рассмотрения спора по существу.
В соответствии же со ст. 19 Закона о регистрации сроки приостановления регистрации иные: по общему правилу - не более чем на месяц (не считая срока, указанного в п. 3 ст. 13 Закона о регистрации), при приостановлении на основании заявления сторон - не более чем на три месяца, а при приостановлении на основании определения или решения суда - до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
3. Срок, в течение которого регистратор обязан уведомить о приостановлении регистрации.
Комментируемой статьей данный срок не установлен.
В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации по общему правилу регистрирующий орган обязан известить в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае приостановления на основании решения или определения суда срок извещения составляет не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации.
4. Лица, которых регистратор обязан уведомить о приостановлении.
Комментируемой статьей перечень таких лиц не установлен.
В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации о приостановлении должны быть уведомлены стороны договора. Заметим, что при возникновении ипотеки в силу закона залогодержатель может и не являться стороной договора, представляемого для государственной регистрации права собственности залогодателя (например, при приобретении квартиры на средства кредита). Думается тем не менее, что и в этом случае залогодержателя должны уведомлять о приостановлении регистрации.
5. Срок для сообщения об отказе в государственной регистрации.
В соответствии с комментируемой статьей мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации. Кстати, это указание комментируемой статьи довольно странно - ведь в течение срока, установленного для регистрации, стороны вправе исправить недостатки, препятствующие государственной регистрации.
В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации отказ в регистрации должен быть направлен в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.
6. Лица, которым направляется отказ.
В соответствии с комментируемой статьей отказ в регистрации направляется залогодателю.
А в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации отказ направляется заявителям, т.е. при подаче заявления о государственной регистрации ипотеки обеими сторонами договора ипотеки уведомляться должны обе стороны.
Думается, что указанные противоречия должны разрешаться следующим образом:
1) регистрация ипотеки может быть приостановлена как по основаниям, предусмотренным и Законом об ипотеке, и Законом о регистрации, так и одним из них;
2) срок приостановления регистрации должен определяться в зависимости от основания приостановления. Если регистрация приостанавливается по основаниям, предусмотренным комментируемой статьей, то и срок приостановления должен определяться исходя из правил, установленных в ней; если же приостановление происходит по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации, то и срок должен определяться по правилам, установленным этим Законом;
3) срок для уведомления о приостановлении регистрации должен определяться ст. 19 Закона о регистрации;
4) сведения о приостановлении государственной регистрации и отказе в государственной регистрации ипотеки должны направляться и залогодателю, и залогодержателю, а не одной из сторон;
5) срок для уведомления об отказе в государственной регистрации должен определяться по правилам, установленным ст. 20 Закона о регистрации, так как в ином случае будет нарушено право сторон договора на устранение недостатков, препятствующих осуществлению регистрации. В срок, установленный комментируемой статьей, уведомление об отказе в государственной регистрации может быть направлено только в том случае, если недостатки явно относятся к неустранимым, например, если в ипотеку передается имущество, изъятое из оборота.