Комментарий к статье 22

I. Противоречия между комментируемой статьей, ст. 29 Закона о регистрации и Правилами ведения ЕГРП

В соответствии с комментируемой статьей регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
В соответствии со ст. 29 Закона о регистрации при государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
А вот в соответствии с п. 47 - 49 Правил ведения ЕГРП в ЕГРП вносятся описание предмета ипотеки, срок и сумма. Кроме того, в соответствии с приложением N 4 к Правилам ведения ЕГРП запись об ипотеке должна содержать также следующие сведения: номер регистрации, залогодатель, залогодержатель, документы-основания и особые отметки регистратора.
В графу "Описание предмета ипотеки" заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется "весь объект".
В графу "Срок" заносится дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
В графе "Сумма" указывается сумма обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
Таким образом, ни Закон о регистрации, ни Правила ведения ЕГРП не предусматривают указания на выдачу закладной (хотя в Правилах ведения ЕГРП это можно отнести к "особым отметкам регистратора"). Этот недостаток устранен п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым, если договором об ипотеке предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе "Особые отметки регистратора" всех подразделов III-2 ЕГРП (п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке). В этих целях в данной графе указываются слова "выдана закладная" и дата выдачи регистрирующим органом закладной первоначальному залогодержателю.
В то же время комментируемая статья и ст. 29 Закона о регистрации не содержат требований об указании в ЕГРП срока, номера регистрации, сведений о залогодателе, документов-оснований и особых отметок регистратора.
И, вдобавок ко всему, в соответствии с комментируемой статьей в ЕГРП должны содержаться сведения о первоначальном залогодержателе, а в соответствии со ст. 29 Закона о регистрации - сведения о залогодержателе вообще (а первоначальный залогодержатель может и поменяться).
В отношении описания предмета ипотеки мы уже говорили выше, что не может быть предметом ипотеки часть объекта недвижимости, если право собственности на эту часть как на самостоятельный объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРП.
В отношении срока следует учитывать, что иногда в выписках из ЕГРП этот срок указывается, но указывается, что это не срок исполнения обязательства, а срок ипотеки, а это может быть истолковано так, что договор ипотеки заключен на срок до указанной в ЕГРП даты и с этого срока прекращается. Но такое толкование вообще свело бы на нет смысл ипотеки как обеспечительного обязательства. Поэтому при указании, что зарегистрирована ипотека на срок до такого-то числа, следует иметь в виду, что указанная дата является сроком исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Причем если ипотекой обеспечены, например, обязательства по кредитному договору, то этот срок является сроком возврата основной суммы кредита, а не процентов за пользование им.
Думается, что все-таки в ЕГРП должны указываться все сведения, которые должны отражаться в соответствии с Правилами ведения ЕГРП. Сведения о выданной закладной должны содержаться в графе "Особые отметки регистратора".