Комментарий к статье 24

I. Размер государственной пошлины

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию установлены ст. 333.33 НК РФ, в соответствии с п. 22 - 23 которой государственная пошлина взимается в следующем размере:
за государственную регистрацию:
- договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
а) с физических лиц - 500 руб.;
б) с организаций - 2000 руб.;
- соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП:
а) с физических лиц - 100 руб.;
б) с организаций - 300 руб. (п. 22).
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные приведенным подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц:
за государственную регистрацию:
- смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 руб.;
- смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 руб. (п. 23 ст. 333.33 НК РФ).
Государственная пошлина при отказе в государственной регистрации или прекращении государственной регистрации.
В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации при отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Размер государственной пошлины в случае, когда в залог передаются несколько объектов недвижимости по одному договору ипотеки.
Когда в залог передаются несколько объектов недвижимости по одному договору ипотеки, встает вопрос: должна ли госпошлина уплачиваться один раз независимо от числа объектов, передаваемых в ипотеку, или же пошлина должна уплачиваться за каждый объект?
ФАС ВСО в Постановлении от 26 августа 2005 г. N А33-31919/04-С1-Ф02-4159/05-С2 указал: "Согласно исковому заявлению (с учетом уточнений), материально-правовым требованием указано требование о взыскании убытков в размере 7500 рублей.
Основанием иска указаны противоправные (незаконные) действия ответчика по взиманию с ООО двойного размера платы за погашение регистрационной записи об ипотеке.
При этом истец указал на то, что в соответствии с пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если предметом сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав, являются земельный участок и расположенные на нем здание, сооружение, записи о сделке вносятся в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества.
В соответствии с Постановлением Совета администрации Красноярского края от 10.12.2003 N 345-п плата за погашение регистрационной записи об ипотеке составляет 7500 рублей.
ООО внесло плату в общей сумме 15 000 рублей за погашение регистрационной записи об ипотеке по договору залога:
- 7500 рублей - за государственную регистрацию прекращения права залога нежилого здания;
- 7500 рублей - за государственную регистрацию прекращения залога права аренды земельного участка.
Правовым основанием требования указаны ст. 53 Конституции Российской Федерации, ст. 16, 1069 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 31 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
В обоснование своих требований истец представил: договор о залоге недвижимости, квитанции с чеками, письма, выписки из ЕГРП, заявления о погашении регистрационной записи.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал на законное и обоснованное принятие от ООО оплаты в размере 15000 рублей за погашение двух записей об ипотеке, внесенных в ЕГРП при государственной регистрации договора о залоге недвижимости.
Суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле материалы, пришел к выводу об отсутствии в действиях регистрирующего органа признаков состава гражданского правонарушения, необходимого для применения меры ответственности в виде взыскания убытков.
Арбитражный суд признал правомерными действия ответчика по взысканию оплаты в размере 15000 рублей, поскольку в ЕГРП были внесены две записи об ипотеке: в регистрирующий орган представлено два заявления - о погашении регистрационной записи об ипотеке нежилого здания и о погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка.
По мнению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, выводы Арбитражного суда Красноярского края о правомерности требования регистрирующего органа об оплате за погашение регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка в рамках договора о залоге недвижимости не могут быть признаны обоснованными.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания главы 59 ГК РФ следует, что общими условиями деликтной ответственности является наличие состава правонарушения, включающего в себя:
- наступление вреда;
- противоправность поведения причинителя вреда;
- причинную связь между двумя первыми элементами;
- вину причинителя вреда;
- размер причиненного вреда.
Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных условий деликтной ответственности.
Арбитражный суд Красноярского края признал правомерными действия регистрирующего органа по взиманию платы за прекращение регистрационных записей по двум объектам.
Данный вывод, по мнению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, не основан на нормах, регулирующих вопросы ипотеки, регистрации сделок залога недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Согласно нормам главы IV "Государственная регистрация ипотеки" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 19 - 28) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Из анализа указанных выше правовых норм следует, что государственной регистрации подлежит ипотека как гражданско-правовая сделка безотносительно количества объектов, подлежащих залогу.
Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке является одним, подлежащим оплате юридически значимым действием.
Ссылка арбитражного суда на наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нескольких видов учетных записей, в том числе записей об объекте недвижимости, земельном участке, не может быть признана обоснованной.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.
Учет сделок, в том числе и по объектному составу (объекты недвижимости, земельные участки), не меняет правовой природы регистрационной записи об ипотеке как записи об одной сделке.
При рассмотрении требования о взыскании убытков арбитражный суд фактически ограничился исследованием вопроса противоправности действий ответчика; вопросы, связанные с установлением причинной связи между противоправным поведением и возникшими убытками, виной ответчика, судом не исследованы".
Повторно рассматривая это дело, ФАС ВСО в Постановлении от 25 апреля 2006 г. N А33-31919/04-С1-Ф02-1704/06-С2 указал: "Суд первой инстанции, приняв во внимание правовую квалификацию, изложенную в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2005 г., в части противоправности действий регистрирующего органа по взиманию сбора в двукратном размере за погашение по одной регистрационной записи ЕГРП о предметах сделки ипотеки, рекомендации относительно вопросов, подлежащих дальнейшему исследованию, в предмет судебного исследования включил обстоятельства, свидетельствующие о наличии признаков правонарушения, в том числе наличие причинной связи между бездействием регистрирующего органа и наступившими для истца убытками.
Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в связи с недоказанностью признаков состава правонарушения, в том числе наличия причинной связи между бездействием регистрирующего органа и наступившими для истца убытками.
Арбитражный суд признал, что наступление убытков у истца в размере 7500 рублей имело место в результате совершенных по его инициативе действий по повторной оплате погашения записи об ипотеке земельного участка.
По мнению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, выводы Арбитражного суда Красноярского края об отсутствии состава правонарушения, являющегося основанием применения ответственности в виде взыскания убытков, не могут быть признаны правомерными.
Из имеющихся в деле материалов следует, что заявленная ООО просьба о возврате излишне уплаченного сбора в сумме 7500 рублей регистрирующим органом отклонена со ссылкой на правомерность требования об уплате данного сбора при подаче заявления о погашении одной регистрационной записи ЕГРП о предметах сделки ипотеки (письма N 82 от 06.10.2004, N 09/5805 от 12.10.2004, л.д. 17, 18, т. 1).
Данное обстоятельство свидетельствует о наличии причинной связи между требованиями регистрирующего органа о двойной оплате сбора за погашение одной регистрационной записи о предметах сделки ипотеки и, соответственно, оплатой, произведенной юридическим лицом, в сумме 7500 рублей.
Квитанции от 15.09.2004, от 23.09.2004 на суммы 7500 рублей и 1000 рублей каждая содержат указание на основание оплаты - погашение записи об ипотеке (л.д. 15, 16, т. 1).
Истребуемая истцом сумма убытков отражена в квитанции от 23.09.2004.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В связи с изложенным Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 9 декабря 2005 г. Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-31919/04-С1 подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований".
Таким образом, за погашение записи об ипотеке пошлина должна взиматься один раз, независимо от количества переданных в ипотеку объектов. Думается, что это применимо не только к погашению записи об ипотеке, но и к самой регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения.