Комментарий к статье 25

I. Погашение записи в судебном порядке

Порядок рассмотрения дела о погашении записи.
В судебной практике иногда встает вопрос о том, может ли дело о погашении записи об ипотеке рассматриваться в порядке установления юридического факта.
Судебная практика дает однозначный ответ: нет, не может.
Так, например, ФАС ПО в Постановлении от 26 сентября 2006 г. N А12-3916/06-С16 указал: "Залогодатель обратился в суд с заявлением, содержащим не требование об установлении юридического факта, а требования о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Такое требование может быть заявлено только после предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства, и заявитель не лишен права обратиться в суд с соответствующим иском.
По результатам рассмотрения заявления арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что требования заявителя фактически сводятся к понуждению заинтересованного лица - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области - погасить регистрационную запись об ипотеке, что не может считаться установлением факта, имеющего юридическое значение, и рассматриваться в порядке особого производства, предусмотренного гл. 27 АПК РФ".
Аналогичная позиция высказывалась и в иных случаях.
Судебное решение как основание для погашения записи об ипотеке.
Возникают вопросы о том, является ли, например, признание недействительной сделки, на основании которой право собственности залогодателя было зарегистрировано в ЕГРП, основанием для погашения записи об ипотеке либо же решение должно быть именно о погашении записи об ипотеке на том или ином основании; какой судебный документ является основанием для погашения записи об ипотеке и т.д.
Итак, рассмотрим первый вопрос: должно ли быть принято решение именно о погашении записи об ипотеке?
Данный вопрос рассматривался в Постановлении ФАС ДО от 2 июля 2003 г. N Ф03-А51/03-1/1528. "Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением третейского суда признаны недействительными два договора купли-продажи, заключенные между ЗАО РПК "Новый мир" и ООО "Андреевское", и применены последствия недействительности сделок.
Поскольку вопрос о прекращении ипотеки не был предметом рассмотрения спора в третейском суде, арбитражным судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что решение третейского суда не может являться основанием для погашения записи о регистрации ипотеки в порядке ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу ст. 301 ГК РФ виндикация является способом защиты прав собственности путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Между тем из материалов дела усматривается, что ЗАО РПК "Новый мир" предъявлен иск к ООО "Андреевское" о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок.
С учетом изложенного доводы кассационной жалобы относительно того, что действия по погашению записи об ипотеке являются правомерными, произведенными учреждением юстиции в порядке ст. 42 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", несостоятельны, поскольку указанная норма предусматривает прекращение ипотеки в отношении имущества, изымаемого у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что фактически собственником этого имущества является другое лицо (виндикация).
Кроме того, как установлено Арбитражным судом Приморского края, договор купли-продажи заложенных объектов не содержит арбитражную оговорку. В судебное заседание третьи лица - ООО "Андреевское" и ЗАО РПК "Новый мир" третейское соглашение не представили. В связи с этим судом сделан правильный вывод о том, что ответчиками не доказана правомерность рассмотрения спора о признании договоров купли-продажи недействительными в третейском суде. А также о том, что при погашении регистрационной записи об ипотеке учреждением юстиции были нарушены положения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так как вышеназванное решение третейского суда основанием для погашения записи о регистрации ипотеки не являлось.
Также несостоятельны доводы жалобы относительно того, что Сбербанк России после вступления в законную силу решения третейского суда должен был потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в порядке ст. 351 ГК РФ, поскольку на момент погашения записи об ипотеке срок исполнения обязательства, предусмотренный кредитным договором, наступил.
Выводы суда о том, что действия учреждения юстиции по прекращению в ЕГРП записи об ипотеке, возникшей в силу договора ипотеки, нарушают права истца, поскольку он лишается возможности получения удовлетворения своих требований путем обращения взыскания на заложенное имущество, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому доводы заявителя жалобы в этой части неосновательны и судом кассационной инстанции во внимание не принимаются".
Мы не будем здесь рассматривать вопрос о том, входило ли в компетенцию третейского суда рассмотрение спора о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности - данная тема очень интересна, но может являться предметом для отдельного исследования. Рассмотрим это дело только применительно к прекращению ипотеки и погашению записи об ипотеке в ЕГРП.
Итак, в данном деле судом были сделаны выводы о том, что решение суда о признании недействительной сделки, на основании которой право собственности залогодателя на предмет ипотеки было зарегистрировано в ЕГРП, само по себе не является основанием для погашения записи об ипотеке в ЕГРП.
Соответственно, для погашения записи об ипотеке должно быть принято решение именно относительно ипотеки - о признании ипотеки прекратившейся в связи с надлежащим выполнением обеспечиваемого обязательства или по иным основаниям, признании договора ипотеки ничтожной сделкой или незаключенным договором и т.д.
Подтверждается такой вывод и Постановлением ФАС СЗО от 13 февраля 2001 г. N А56-25828/00. В данном деле договор ипотеки был признан недействительной сделкой. Отменяя решение суда в части обязания государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГУЮ ГБР) об аннулировании записи об ипотеке, суд указал следующее: "Вместе с тем в части обязания ГУЮ ГБР, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, аннулировать запись об ипотеке решение и постановление суда подлежат изменению как не соответствующие нормам процессуального права в этой части.
Согласно пункту 3 статьи 34 АПК РФ ответчиками выступают организации, к которым предъявлено исковое требование, то есть ответчик является одним из субъектов спорного правоотношения. В силу статьи 39 названного Кодекса участие в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, обусловливается тем, что решение по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон. Третье лицо является субъектом правоотношения, связанного со спорным. Таким образом, арбитражный суд может рассмотреть спор только в отношении ответчика по делу.
Поскольку процессуальный статус ГУЮ ГБР в процессе судебного разбирательства не изменялся, суд не вправе был обязать своим решением третье лицо совершить определенное действие.
К тому же требование об обязании ГУЮ ГБР аннулировать регистрационную запись об ипотеке не подведомственно арбитражному суду, поскольку в соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки (признании ее недействительной), а принятия специального решения об обязании регистрирующего органа произвести соответствующее действие не требуется. Такое решение могло бы быть принято в случае обжалования заинтересованным лицом действий регистрирующего органа, однако подобное требование истцом не заявлялось. Обязание ГУЮ ГБР аннулировать регистрационную запись об ипотеке не может рассматриваться и как последствие недействительности сделки, поскольку согласно статье 167 ГК РФ последствия заключаются в возвращении каждой из сторон всего полученного по сделке, то есть в приведении сторон по договору в первоначальное положение.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение и постановление апелляционной инстанции в части обязания ГУЮ ГБР аннулировать регистрационную запись об ипотеке подлежат изменению и производство по делу в указанной части на основании пункта 1 статьи 85 АПК РФ должно быть прекращено".
В этом деле интересны несколько выводов:
1) что рассмотрение дела о погашении записи об ипотеке не подведомственно арбитражному суду (что вообще-то не так - подведомственность данного спора арбитражному суду следует из комментируемой статьи и процессуального законодательства);
2) в соответствии с комментируемой статьей основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки (признании ее недействительной), а принятия специального решения об обязании регистрирующего органа произвести соответствующее действие не требуется;
3) что в случае предъявления требования о погашении записи об ипотеке регистрирующий орган должен выступать одним из ответчиков, а не третьим лицом;
4) что обязание регистрирующего органа аннулировать регистрационную запись об ипотеке не может рассматриваться и как последствие недействительности сделки, поскольку согласно ст. 167 ГК РФ последствия заключаются в возвращении каждой из сторон всего полученного по сделке, то есть в приведении сторон по договору в первоначальное положение. Данный вывод несколько странен - собственно говоря, а в чем еще может заключаться приведение сторон в первоначальное положение при признании недействительным договора ипотеки как не в погашении записи об ипотеке?
Еще одним вопросом является вопрос о том, на основании какого судебного документа может быть погашена запись об ипотеке. То, что таким документом являются решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной, кассационной или надзорной инстанции, которыми спор рассмотрен по существу, сомнения не вызывает. А вот может ли быть произведено погашение на основании определения суда?
Такое дело рассматривалось ФАС СЗО. Суть дела такова. На основании заявления залогодателя и определения апелляционной инстанции арбитражного суда (вынесенного через четыре с лишним месяца после вынесения постановления), которым суд апелляционной инстанции разъяснил постановление, указав в мотивировочной части, что с 14 марта 2002 г. договор ипотеки от 8 октября 2001 г., заключенный между банком и залогодателем, прекращен и названное нежилое помещение считается с 14 марта 2002 г. не имеющим обременения залоговыми обязательствами по этому договору, ГБР произвело государственную регистрацию прекращения ипотеки на указанный объект недвижимости. Это прекращение было оспорено банком. Признавая прекращение незаконным, ФАС СЗО в Постановлении от 19 августа 2004 г. N А56-38108/03 указал: "Удовлетворяя требования банка, суд исходил из того, что определение о разъяснении судебного акта, а также Постановление апелляционной инстанции по делу N А56-25885/02 не являются теми судебными актами, на основании которых ГБР обязано было осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки, так как по названному делу судебного акта о прекращении ипотеки не принималось. Судом также было принято во внимание, что Определение апелляционной инстанции от 21.07.2003 отменено Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.09.2003.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Судом правильно установлено, что арбитражным судом не принимался судебный акт о прекращении ипотеки и запись о прекращении ипотеки могла быть совершена регистрирующим органом только на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Требование о прекращении договора ипотеки не было предметом спора по делу N А56-25885/02.
Содержание мотивировочной части как Постановления апелляционной инстанции от 11.03.2003 по указанному делу, так и Определения этой же инстанции о разъяснении Постановления по смыслу вышеуказанных правовых норм не могут быть признаны теми судебными актами, на основании которых регистрирующий орган вправе сделать запись о прекращении ипотеки.
При таких обстоятельствах следует сделать вывод о том, что обжалуемое решение арбитражного суда основано на правильном применении норм материального права и отмене не подлежит".
Таким образом, из данного дела следует, что определение не может являться основанием для погашения регистрационной записи.
Соответственно, можно сделать следующие выводы:
1) основанием для погашения записи об ипотеке является именно решение суда, а не какой-либо иной судебный акт, например определение;
2) решение должно быть именно о погашении записи об ипотеке.