Комментарий к статье 27

I. Обжалование действий, связанных с
государственной регистрацией ипотеки

В этой статье все более или менее понятно. Но вот что такое "уклонение регистрирующего органа от регистрации ипотеки или выдачи закладной" и "регистрация несуществующей ипотеки", комментируемая статья не поясняет.
Уклонение от регистрации ипотеки.
Под уклонением от регистрации ипотеки или выдачи закладной следует, по нашему мнению, понимать случаи, когда регистрирующий орган в установленный срок не зарегистрировал ипотеку или не выдал закладную и не отказал в регистрации ипотеки или выдаче закладной.
Регистрация несуществующей ипотеки.
В отношении регистрации несуществующей ипотеки вообще непонятно, что подразумевается под этим термином - регистрация ипотеки, когда государственный регистратор взял и зарегистрировал ипотеку, хотя не представлялись на регистрацию ни договор ипотеки или документы, из которых возникает ипотека в силу закона, ни заявление сторон о регистрации ипотеки, ни какие-либо судебные решения? Или же имеются в виду случаи, когда ипотека регистрируется на основании договора ипотеки, являющегося ничтожной сделкой (например, регистрируется ипотека имущества, изъятого из оборота) либо не содержащего каких-либо существенных условий договора ипотеки? Или имеются в виду иные случаи, когда ипотека не возникла (например, в договоре купли-продажи объекта недвижимости было указано, что стороны договорились об исключении ипотеки в силу закона на основании ст. 488 ГК РФ), а регистратор тем не менее зарегистрировал ипотеку? Или имеются в виду вообще все случаи, когда регистрация ипотеки произведена с нарушением законодательства, например на регистрацию не были представлены какие-то документы либо эти документы по своей форме или содержанию не соответствовали законодательству? И что вообще значит - государственная регистрация несуществующей ипотеки? Если ипотека зарегистрирована в ЕГРП, она существует. Да, может быть признан недействительной сделкой договор ипотеки, да, может быть признана недействительной государственная регистрация ипотеки... Но чтобы ипотека была "несуществующей", она должна быть исключена из ЕГРП. В связи с этим думается, что оспаривание "государственной регистрации несуществующей ипотеки" останется мертвой нормой, которая не может быть применена на практике. Во всех указанных случаях должно производиться оспаривание иного факта - факта государственной регистрации ипотеки.
Отказ в государственной регистрации.
В отношении отказа в регистрации следует учитывать практику ФАС ДО <1>, в соответствии с которой отказ в принятии или возврат документов, представляемых на государственную регистрацию, расценивается на практике как отказ в государственной регистрации права. При этом нормы Закона о регистрации не содержат права регистрирующего органа не принимать документы, направленные по почте <2>. Таким образом, под отказом в регистрации следует понимать и отказ в приеме документов на регистрацию.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление ФАС ДО от 18 апреля 2001 г. N Ф03-А37/01-2/575.
<2> Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество: выводы и проблемы применения гражданского законодательства (по материалам практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа) // СПС "Гарант".

Заметим, что иногда суды очень странно толкуют вопрос о том, какие лица должны привлекаться к рассмотрению таких споров.
Так, ФАС ПО в Постановлении от 18 июля 2006 г. N А06-3911У/3-18/05 указал: "В связи с отказом в государственной регистрации ипотеки Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и предприниматель И.И. Янчевский обратились в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании решения регистрирующего органа об отказе незаконным.
Арбитражный суд Астраханской области заявление удовлетворил.
Однако при этом суд не учел то обстоятельство, что предметом залога является кроме недвижимого имущества также право аренды земельного участка, которое принадлежит согласно договору аренды земельного участка от 29.03.2005 N 167 одновременно двум арендаторам - И.И. Янчевскому и Еременко.
Еременко, являясь заинтересованным лицом, к участию в деле не привлекалась.
Поскольку судебные акты по делу приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене в любом случае в силу п. 4 ч. 4 ст. 288 АПК РФ".
Думается, что соарендаторы не должны привлекаться к рассмотрению дела, поскольку, собственно говоря, при заключении договоров аренды земельного участка под зданием множественности лиц в ее классическом значении нет.