Комментарий к статье 30

I. Противоречия комментируемой статьи и ст. 32 Закона об ипотеке

В соответствии с комментируемой статьей, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. А в соответствии со ст. 32 рассматриваемого Закона для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
Таким образом, из комментируемой статьи усматривается, что договором об ипотеке залогодатель может быть освобожден от обязанности поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, осуществлять ремонт этого имущества. А в соответствии со ст. 32 обеспечение сохранности имущества и принятие мер по сохранности (а следовательно, и несение расходов на содержание этого имущества, и ремонт этого имущества) является обязанностью залогодателя, а сама статья 32 носит императивный характер и, соответственно, не допускает отмены этой обязанности договором ипотеки.
Кроме того, согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По поводу того, может ли быть залогодатель освобожден от обязанности обеспечивать сохранность предмета ипотеки, в юридической литературе высказываются разные мнения.
Одни авторы считают, что залогодатель не может быть освобожден от этой обязанности.
Так, В.В. Смирнов и З.П. Лукина указывают, что "в целом нормы данной статьи основываются на положениях ст. 210 ГК РФ, предусматривающих, что именно собственник несет бремя расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Комментируемая статья связывает исполнение обязанностей залогодателем по содержанию и ремонту заложенного имущества не только с положениями Закона, но и с возможным возложением указанного бремени на другое лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ), и потому залогодатель всегда сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке (см. п. 1 ст. 29 Закона и комментарий к нему). Из этого правила следует, что залогодатель сам несет бремя содержания и ремонта заложенного имущества, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена данная ответственность" <1>.
--------------------------------
<1> Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости) // СПС "Гарант".

По мнению М.Г. Масевич, "поскольку залогодатель сохраняет право собственности на заложенное имущество, он на основании ст. 210 ГК несет и бремя содержания этого имущества, а следовательно, и финансовые расходы по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, что предполагает систематическое осуществление им текущего и капитального ремонта и другие расходы. Особенность его поведения при договоре ипотеки заключается в том, что эти действия входят в содержание его обязанностей перед залогодержателем. Ведь в других случаях, когда имущество не обременено залогом, собственник вправе прекратить свое право собственности уничтожением имущества, отказом от него (ст. 235 ГК)" <1>.
--------------------------------
<1> Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. М.Г. Масевич.

Но следует заметить, что так считают далеко не все авторы. Так, А.В. Толкушкин пишет: "Нормы ст. 30 Закона об ипотеке основаны на положениях ст. 210 ГК РФ, предусматривающих, что бремя расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии несет собственник. Данная статья является диспозитивной, т.е. допускает переложение обязанности по содержанию имущества и несению бремени расходов на другое лицо. Другими словами, если договором об ипотеке будет предусмотрено, что бремя расходов по поддержанию имущества несет залогодержатель, то соответствующая обязанность будет снята с залогодателя" <1>.
--------------------------------
<1> Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС "Гарант".

С.П. Гришаев считает, что "по общему правилу залогодатель, оставаясь собственником заложенного имущества, несет бремя его содержания и расходы по поддержанию его в исправном состоянии. Вместе с тем эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть предусмотрено, что указанные расходы могут быть возложены на других лиц, в том числе и на залогодержателя" <1>.
--------------------------------
<1> Гришаев С.П. Указ. соч.

По мнению В.С. Бурова, "пунктом 1 ст. 30 установлена диспозитивная норма, обязывающая залогодателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке - как первоначальной его редакцией, так и возможными изменениями и дополнениями) поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии (по крайней мере, в не менее исправном, чем на момент заключения договора об ипотеке) и нести расходы (эксплуатационные и др.) на содержание этого имущества впредь до прекращения ипотеки" <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева.

Думается, что истина лежит посередине. С одной стороны, залогодатель, на наш взгляд, не может быть совсем освобожден от обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии - это противоречит как ст. 32 комментируемого Закона, так и самому существу залоговых правоотношений, суть которых сводится к тому, что у залогодателя, являющегося должником по обеспечиваемому обязательству либо предоставившему обеспечение обязательств третьего лица, на момент взыскания долга должно иметься в наличии некое имущество, которое может быть реализовано и из стоимости которого могут быть удовлетворены требования кредитора. А освобождение залогодателя от поддержания предмета ипотеки в исправном состоянии означает, что договором ипотеки прямо предусмотрена возможность утраты такого имущества. Кроме того, полное освобождение собственника имущества от необходимости поддержания его в исправном состоянии противоречило бы и публичным интересам - ведь неисполнение обязанности по поддержанию объекта недвижимости в исправном состоянии может повлечь гибель людей. Так, например, если не производится своевременный ремонт помещения магазина, это помещение может обрушиться, что повлечет гибель сотрудников магазина и покупателей; неподдержание в исправном состоянии судна может повлечь его гибель и, соответственно, гибель экипажа и пассажиров и т.д.
С другой стороны, не может заключаться залогодержателем от своего имени и договор строительного подряда на ремонт предмета ипотеки - уже хотя бы потому, что залогодержателю предмет ипотеки не передается и, соответственно, залогодержатель не сможет выполнить одно из основных обязательств заказчика по договору строительного подряда - передать подрядчику строительную площадку.
Единственное "иное", что может быть предусмотрено договором, это условие о том, что расходы по содержанию и ремонту предмета ипотеки оплачивает залогодержатель.
Думается, что залогодержателю (особенно, если речь идет о выдаче банком кредита) проще выдать залогодателю дополнительный кредит на содержание предмета ипотеки, чем оплачивать эти расходы.