Комментарий к статье 33

I. Предъявление требований к залогодателю третьими лицами

Очередная статья Закона об ипотеке, из которой "ясно, что ничего не ясно". Расплывчатые формулировки ст. 33 предполагают весьма различное толкование; как и многие нормы Закона об ипотеке, данная статья дает практически ничем не ограниченное злоупотребление правом; нормы комментируемой статьи противоречат всему, чему только можно, - Конституции РФ, ГК РФ, АПК РФ и ГПК РФ... Итак, рассмотрим эту замечательную статью подробнее.
Требования, о предъявлении которых залогодатель обязан уведомлять залогодержателя.
Из ст. 33 Закона об ипотеке не усматривается, о каких требованиях идет речь - о заявленных в судебном порядке или о любых требованиях (например, о направленном третьим лицом залогодателю письме, в котором залогодателю предлагается добровольно расторгнуть договор купли-продажи предмета ипотеки, из которого у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки и обязательства по которому им не исполнены). Думается, что залогодатель обязан предупреждать залогодержателя о любых предъявленных требованиях, а не только о требованиях, заявленных в судебном порядке.
Из комментируемой статьи однозначно не усматривается и перечень таких требований. В п. 1 комментируемой статьи установлены следующие виды требований:
1) о признании лицами, подавшими иск, права собственности или иных прав на заложенное имущество;
2) о его изъятии (истребовании);
3) об обременении указанного имущества;
4) иные требования, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.
В этот перечень не включены требования, которые могут повлечь прекращение права собственности на предмет ипотеки или его полную гибель, но которые не подпадают под требования, прямо перечисленные в комментируемой статье. К таким требованиям можно отнести:
- о признании недействительной сделки, из которой у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки, и (или) о применении последствий ее недействительности (что не является ни иском о признании права собственности истца на имущество, ни иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Кроме того, в отличие от первого иска, указанного в перечне, иск о признании сделки недействительной может быть заявлен не только собственником имущества, но и третьими лицами, например акционерами или участниками собственника);
- о признании договора, из которого у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки, незаключенным и применении последствий признания его незаключенным;
- о расторжении договора, из которого у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки, с возвратом сторон в первоначальное положение;
- о сносе предмета ипотеки как самовольной постройки;
- о сносе предмета ипотеки в связи с прекращением прав собственника объекта недвижимости на земельный участок, на котором этот объект находится.
Этот перечень тоже, конечно, не является исчерпывающим. И представляется, что, хотя в комментируемой статье данные основания исковых требований не указаны, по аналогии залогодатель обязан извещать залогодержателя и о предъявлении данных требований.
Срок и форма уведомления.
Комментируемой статьей не урегулировано, когда и в какой форме залогодатель обязан уведомить залогодержателя.
В.С. Буров полагает, что "в случае предъявления третьими лицами соответствующих претензий или исков залогодатель обязан немедленно (в тот же день или максимум на следующий рабочий день) уведомить об этом залогодержателя" <1>. Думается, что с этим мнением можно согласиться лишь частично: действительно, оптимально было бы принять именно эти сроки. С другой стороны, нигде не установлено, что понятие "немедленно" включает в себя только этот временной промежуток. В любом случае, на наш взгляд, в случае предъявления иска уведомление должно быть направлено залогодателем залогодержателю в срок, позволяющий последнему ознакомиться с материалами дела и заявить ходатайство о вступлении в дело.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева. С. 76.

Уведомление должно быть сделано в письменной форме. Думается, что уведомление о предъявлении исков в суд, арбитражный суд, заявления в третейский суд должно содержать номер дела в суде (арбитражном суде). Кроме того, к уведомлению должны прилагаться следующие документы:
- копия претензии, иска и (или) иного требования, предъявленного залогодателем к третьим лицам или третьими лицами к залогодателю;
- если залогодателем получено определение о назначении предварительного слушания об оставлении иска без движения или об отказе в принятии искового заявления - копия этого определения.
Те же сведения должны содержаться в уведомлении и в случае возбуждения дела в суде не в порядке искового производства.
Уведомление должно быть направлено залогодержателю заказным письмом с уведомлением о вручении или под расписку на копии. Здесь опять возникает вопрос о том, как это залогодателю может быть неизвестен залогодержатель. Этот вопрос мы подробно рассматривали выше.
Ответственность за неисполнение обязанности залогодателя по уведомлению залогодержателя о заявленных требованиях.
Комментируемой статьей не установлена ответственность залогодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение данной обязанности. Заметим, что неисполнение указанной обязанности даже не является в соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке основанием для предъявления требования о досрочном исполнении обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки. По всей видимости, это связано с тем, что рассмотрение дела об обращении взыскания на предмет ипотеки невозможно до рассмотрения дела о предъявлении требований третьими лицами.