Комментарий к статье 39

I. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

В соответствии с комментируемой статьей при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В связи с этим возникают вопросы:
1. Может ли залогодержатель реализовать оба права или только одно из них? И если может реализовать оба права, то как это должно происходить (одновременно или одно должно происходить только в случае отказа в осуществлении иного права)?
Представляется, что поскольку в комментируемой статье прямо не установлено, что залогодержатель вправе сделать только что-то одно из приведенного списка, то залогодержатель может осуществить как одно из указанных прав, так и оба. Причем реализовать свое право залогодатель может как по отдельности, так и вместе, заявив, например, одновременно оба иска.
2. Наступают ли те же последствия при заключении договора об отчуждении имущества на иных условиях, чем в разрешении залогодержателя?
Полагаем, что если имущество отчуждено на условиях иных, чем в разрешении, то получается, что разрешения на отчуждение нет и, соответственно, наступают те же последствия. Это тем не менее не исключает отказа залогодержателю в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, если отклонение от условий в разрешении не нарушает права залогодержателя (например, если размер обеспечиваемого ипотекой обязательства составляет 700 тыс. руб., залогодержатель давал разрешение на продажу предмета ипотеки за 1 млн. руб., а продан он был за 900 тыс. руб.).