Комментарий к статье 41

I. Последствия принудительного изъятия предмета ипотеки вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации

В соответствии с комментируемой статьей, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Рассмотрим проблемы, возникающие в каждом из этих случаев.
Изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд.
Из всех перечисленных в первом пункте комментируемой статьи видов изъятия имущества изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд является, пожалуй, единственным встречающимся на практике. Порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, регулируется ст. 239 ГК РФ. Порядок изъятия земельных участков регулируется ст. 49 и 55 ЗК РФ, ст. 281 ГК РФ.
Заметим, что в большинстве случаев производится именно выкуп земельного участка, т.е. предоставление собственнику земельного участка и (или) расположенного на земельном участке здания денежной компенсации, а не иного недвижимого имущества.
Следует также обратить внимание на то, что изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд производится далеко не всегда. Бывают случаи, когда земельный участок, на котором имеются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, отводится под строительство без принятия в установленном порядке решения о выкупе земельных участков и объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам. В таких случаях акт органов местного самоуправления, которым предмет ипотеки предоставлен под застройку, может быть оспорен и признан недействительным.
Реквизиция.
Реквизиция имущества регулируется ст. 242 ГК РФ и Сводным законом РСФСР от 28 марта 1927 г. "О реквизиции и конфискации имущества" <1> (естественно, в части, не противоречащей ГК РФ), а реквизиция земельных участков регулируется также ст. 51 ЗК РФ.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1927. N 38. Ст. 248 (с послед. изм.).

Заметим, что реквизиция далеко не всегда означает прекращение права собственности на предмет ипотеки, как правило, реквизиция носит временный характер, на время действия чрезвычайных обстоятельств. Поскольку право собственности на недвижимое имущество переходит с момента регистрации такого перехода в ЕГРП, то, соответственно, для того, чтобы реквизиция повлекла прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки, соответствующая запись должна быть внесена в ЕГРП. Кроме того, собственник реквизированного имущества вправе после прекращения обстоятельств, послуживших основанием для реквизиции, требовать возврата ему реквизированного имущества.
Таким образом, если при реквизиции имущества не произошел переход права собственности предмета ипотеки в государственную или муниципальную собственность, то последствия реквизиции следующие:
1) ипотека не прекращается;
2) у залогодателя нет возможности обеспечивать сохранность предмета ипотеки, а также предоставлять залогодержателю доступ к предмету ипотеки, поскольку заложенное имущество не находится в фактическом владении собственника;
3) к залогодателю не могут быть применены меры ответственности за неисполнение им своих обязательств, предусмотренных ст. 30, 32, 34 Закона об ипотеке, поскольку неисполнение обязательств является следствием действия обстоятельств непреодолимой силы;
4) происходит ухудшение обеспечения, возникает угроза его утраты;
5) у залогодержателя возникает право на досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой (по кредиту, например, основанием для такого досрочного истребования является ст. 813 ГК РФ, в соответствии с которой право залогодержателя на досрочное истребование кредита не ставится в зависимость от наличия вины залогодателя).
Национализация.
В соответствии со ст. 235 ГК РФ обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.
Национализацию не следует путать с изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, с реквизицией, конфискацией, а также с реституцией или виндикацией государственного или муниципального имущества, приватизированного с нарушением законодательства.
В настоящее время практически невозможно сделать вывод о том, сохраняется ли ипотека при национализации имущества: с одной стороны, законодательством не установлено такое основание прекращения ипотеки, как национализация имущества; с другой стороны, обращение взыскания на национализированное имущество будет способом приватизации имущества, не предусмотренным законодательством.
Право преимущественного удовлетворения залогодержателем своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
В соответствии со ст. 41 Закона об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Естественно, в комментируемой статье не прописан механизм реализации этого права.
Собственно, возможны два варианта.
1. Перечисление денежных средств, подлежащих выплате при изъятии (выкупе) имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, залогодержателю. Но для этого не имеется никаких оснований - нормы законодательства, регулирующие порядок изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиции и национализации имущества, не предусматривают возможность перечисления возмещения не собственнику изымаемого имущества, а третьим лицам. Правда, залогодатель может на основании ст. 313 ГК РФ поручить органу или лицу, которое должно выплатить компенсацию, перевести сумму, необходимую для исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства, залогодержателю, но понудить к этому залогодателя невозможно.
2. Получение залогодержателем преимущественного удовлетворения за счет средств, перечисленных в качестве возмещения залогодателю. В этом случае возникают следующие проблемы:
а) невозможно идентифицировать средства, переведенные на счет залогодателя в качестве возмещения, и, соответственно, невозможно определить, какие конкретно из имеющихся на счету денежных средств являются возмещением, и, следовательно, невозможно установить преимущественное удовлетворение требования;
б) если к счету залогодателя, на который перечисляется сумма возмещения, имеются неисполненные требования, то при поступлении на счет безналичных денежных средств порядок списания этих средств определяется ст. 855 ГК РФ и ни о каком преимущественном праве залогодержателя на получение возмещения из этих средств говорить не приходится;
в) в случае неисполнения залогодателем своей обязанности по перечислению залогодержателю полученной суммы возмещения залогодержатель вправе требовать от залогодателя перечислить эти средства, т.е. фактически только исполнить обязательство, обеспечиваемое ипотекой.
Собственно говоря, в таком случае норма о преимущественном праве залогодержателя на удовлетворение своих требований из суммы возмещения имеет смысл только в двух случаях.
1. Списание судебным приставом-исполнителем денежных средств со счета должника в процессе сводного исполнительного производства и распределение приставом списанных сумм между кредиторами.
Например, залогодержатель является кредитором пятой очереди, размер неисполненного обязательства должника перед данным кредитором составляет 15 тыс. руб. В пятой очереди также находятся еще 4 кредитора с общей суммой требований в размере 40 тыс. руб. Должнику было перечислено возмещение в размере 5 тыс. руб. в связи с изъятием, реквизицией или национализацией предмета ипотеки. Со счета должника приставом списано 20 тыс. руб. Соответственно, сумма, списанная со счета, должна распределяться так: 5 тыс. руб. залогодержателю, оставшаяся сумма (15 тыс. руб.) распределяется между залогодержателем и остальными кредиторами пропорционально взысканной сумме (1/5), т.е. из оставшейся суммы залогодержателю причитается 3 тыс. руб.
2. В процессе банкротства, при этом принцип распределения сумм должен быть аналогичным вышеописанному.
Например, у банкрота имелись неисполненные обязательства по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на 15 тыс. руб. Предмет ипотеки был изъят для государственных или муниципальных нужд, реквизирован или национализирован, залогодателю было выплачено 5 тыс. руб. возмещения. Соответственно, банк-залогодержатель относится к кредиторам третьей очереди с размером требований 5 тыс. руб. и к кредиторам пятой очереди с размером требований 10 тыс. руб.
Конечно, данная позиция несколько натянута - ведь, как уже говорилось, идентифицировать, списаны ли со счета должника суммы, уплаченные в качестве возмещения, или какие-то иные поступления на этот счет, невозможно; более того, иногда видно, что деньги поступили на счет залогодателя, а впоследствии счет обнулялся, что свидетельствует о том, что именно те деньги, которые приходили в виде компенсации, были списаны со счета залогодателя. Но в ином случае нормы комментируемой статьи о преимущественном праве залогодержателя вообще теряют какой-либо смысл. Также встает вопрос: насколько давно должно было быть перечислено на счет залогодателя возмещение, чтобы залогодатель имел на него преимущественное право? За день до списания этих средств приставом или арбитражным управляющим со счета должника (за месяц, за год)? Думается, что речь должна идти о трех годах с момента, когда залогодержатель узнал или должен был узнать о выплате залогодателю возмещения, т.е. по истечении срока исковой давности по иску о взыскании с залогодателя полученного возмещения залогодержатель теряет преимущественное право.
Права залогодержателя, интересы которого не могут быть в полной мере защищены.
"Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого".
Смысл данного абзаца вообще непонятен. Ведь права, предусмотренные ч. 1 п. 1 ст. 41 комментируемого Закона, - это распространение ипотеки на предоставленное взамен имущество либо право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
По логике должно происходить следующее. Если залогодателю предоставляется взамен некое недвижимое имущество, на него распространяется ипотека в силу закона; если предоставляется денежная компенсация, то залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы компенсации, и в любом из этих случаев не совсем понятно, как можно говорить о том, что интересы залогодержателя не могут быть в полной мере защищены.
Думается, что интересы залогодержателя не могут быть удовлетворены, если стоимость предмета ипотеки покрывала размер неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а стоимость имущества, предоставленного взамен предмета ипотеки, или размер компенсации меньше суммы неисполненного обязательства. Но в такой ситуации досрочное обращение взыскания на имущество, предоставленное взамен изъятого, вряд ли сильно поможет залогодержателю.