Комментарий к статье 44

I. Сведения, сообщаемые залогодателем предшествующему и последующему залогодержателям

В соответствии с комментируемой статьей залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке (т.е. предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой).
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании ст. 26 комментируемого Закона из данных об их государственной регистрации.
Замечательное, очень ценное указание! Во-первых, непонятно, что имеется в виду под необходимыми сведениями, но из абз. 1 ст. 44 можно предположить, что речь идет о существенных условиях договора предшествующей ипотеки. Во-вторых, надо учитывать, что в выписке из ЕГРП указываются только наличие обременения имущества ипотекой, залогодержатель и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (ошибочно указываемый как срок ипотеки). Остальные сведения, как-то: оценка предмета ипотеки, существо и размер обеспечиваемого ипотекой обязательства, в выписке из ЕГРП обычно не указываются. А поэтому совсем непонятно, как применять данную статью: с одной стороны, залогодержатель может свободно получить сведения о наличии предшествующей ипотеки из ЕГРП; с другой стороны, получить сведения обо всех существенных условиях договора ипотеки из выписки из ЕГРП последующий залогодержатель не сможет. В связи с этим встает вопрос: а как применять данное положение на практике? Полагаем, что данную норму следует трактовать так: если на день подачи в регистрирующий орган полного комплекта документов для регистрации последующей ипотеки в ЕГРП имелись сведения о наличии предшествующей ипотеки, то последующий залогодержатель мог получить сведения о наличии предшествующей ипотеки и потребовать от залогодателя представить все сведения, предусмотренные ст. 44 Закона об ипотеке, и, соответственно, последующий залогодержатель не вправе требовать возмещения убытков на основании ст. 44. Что же касается самих убытков, то думается, что убытки должны определяться в первую очередь как разница между суммой обеспечиваемого обязательства и суммой, оставшейся последующему залогодержателю после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, либо, если имущество продавалось с торгов с обременением в виде предшествующей ипотеки, суммы, на которую уменьшилась стоимость предмета ипотеки в связи с наличием обременения. Впрочем, сумма возможных убытков не ограничивается этими суммами, если последующий залогодержатель докажет, что убытки он понес в результате нарушения залогодателем обязательств, предусмотренных ст. 44.
Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке.
Заметим, что п. 2 ст. 44 комментируемой статьи не является зеркальным отражением п. 1: во-первых, существенные сведения договора последующей ипотеки сообщаются предшествующему залогодержателю только по его требованию, в то время как последующему залогодержателю должны сообщаться все существенные условия договора предшествующей ипотеки независимо от того, потребовал ли он это. Во-вторых, нет указаний на то, что предшествующий залогодержатель имеет право на возмещение убытков в случае неисполнения залогодателем своих обязательств, установленных комментируемой статьей. Это, впрочем, не лишает предшествующего залогодержателя права на возмещение убытков, опять-таки если он докажет, что убытки он понес в результате нарушения залогодателем обязательств, предусмотренных комментируемой статьей.