Комментарий к статье 45

I. Государственная регистрация последующей ипотеки

В соответствии с комментируемой статьей в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
Порядок государственной регистрации последующей ипотеки был установлен лишь Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.
В соответствии с п. 38 указанной Инструкции на подлинных экземплярах последующего договора об ипотеке после проведения государственной регистрации последующей ипотеки делается отметка обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках этого же имущества (ст. 45 Закона об ипотеке). В этих целях на последующем договоре об ипотеке проставляется штамп (штампы) регистрационной надписи на документах (приложение N 15 к Правилам ведения ЕГРП) о государственной регистрации предыдущей ипотеки (предыдущих ипотек). Указанный штамп должен содержать те же сведения, которые были внесены при государственной регистрации предшествующей ипотеки (п. 20 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества). При этом в данном штампе (штампах) после слов "Произведена государственная регистрация" вместо слова "ипотека" указываются слова "предшествующая ипотека".
Возникает вопрос: а что происходит, если в нарушение комментируемой статьи отметка о наличии предшествующей ипотеки не будет поставлена? Думается, что требование о проставлении отметки обусловлено необходимостью проинформировать последующего залогодержателя о наличии предшествующей ипотеки (на случай, если залогодатель не исполнил свою обязанность по информированию о наличии предшествующих ипотек). Соответственно, при отсутствии отметок о предшествующей ипотеке договор последующей ипотеки не становится недействительной сделкой, нельзя признать недействительной регистрацию такого договора и т.д. Отсутствие отметки о государственной регистрации предшествующих ипотек лишь дает последующему залогодержателю право взыскать с регистрирующих органов убытки, если таковые возникнут у последующего залогодателя в связи с отсутствием информации о предшествующих ипотеках. Заметим, что это право существует скорее в теории, а на практике реализация его маловероятна.