Комментарий к статье 46

I. Право преимущественного удовлетворения

В соответствии с комментируемой статьей требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
Естественно, в ст. 46 нет объяснения того, о каком преимущественном удовлетворении требований идет речь, ведь у залогодержателя есть право преимущественного удовлетворения перед требованиями кредиторов, не обеспеченными залогом. Необходимо разделять следующие понятия, которые в Законе об ипотеке четко не различаются:
1) преимущественное удовлетворение требований залогодержателя перед иными кредиторами залогодателя;
2) преимущественное удовлетворение требований предшествующего залогодержателя перед последующими залогодержателями, подразумевающее, что при обращении взыскания требования каждого последующего залогодержателя удовлетворяются после удовлетворения из стоимости предмета ипотеки требований предшествующего залогодержателя.
Исходя из комментируемой статьи, а также из ст. 43 - 44 Закона об ипотеке, думаем, что в комментируемой статье речь идет о втором случае, т.е. о праве предшествующего залогодержателя удовлетворить свои требования до удовлетворения требований последующих залогодержателей.

II. Противоречие комментируемой статьи ст. 50 Закона об ипотеке

Было бы странно, если бы комментируемая статья не противоречила какой-нибудь из других статей Закона об ипотеке. И она, естественно, противоречит ст. 50.
Итак, в соответствии с комментируемой статьей возможно досрочное обращение взыскания на предмет ипотеки в следующих случаях:
1. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.
2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.
Заметим, что такое досрочное обращение в указанных случаях возможно, даже если залогодатель надлежаще выполняет свои обязательства по договору ипотеки.
А теперь посмотрим, что говорится в ст. 50, которая устанавливает основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с п. 4 этой статьи в случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 комментируемого Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
Таким образом, в ст. 50 не имеется ссылки на установленные ст. 46 обстоятельства как на основания для предъявления требования о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства и досрочного же обращения взыскания на предмет ипотеки. В связи с этим возникает противоречие между комментируемой статьей и ст. 50: в соответствии с первой в указанных в ней случаях такие требования могут быть предъявлены, а в соответствии со второй - не могут.
Полагаем, что все-таки взыскание на предмет ипотеки может быть обращено досрочно в случаях, предусмотренных комментируемой статьей.