Комментарий к статье 5

I. О критериях квалификации имущества как недвижимости

Виды критериев.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
На первый взгляд, определение понятное, но на практике возникает множество вопросов. Например, о том, являются ли недвижимым имуществом резервуары, асфальтовые площадки, железнодорожные пути и прочие аналогичные им сооружения. Определить это, руководствуясь только признаком, указанным в ГК РФ, - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно", не представляется возможным. Общепризнанным является тот факт, что нынешнее развитие техники позволяет переместить без несоразмерного ущерба практически любое здание - известны случаи, когда на несколько метров без несоразмерного ущерба передвигали даже большие здания. В связи с этим исходя из данного определения практически о любом здании можно сказать, что оно может быть перемещено без несоразмерного ущерба и, соответственно, не может быть признано объектом недвижимости.
Кроме того, нигде не дано определение, что такое "несоразмерный ущерб". Может ли быть признано несоразмерным ущербом, например, такое перемещение, при котором на земельном участке, на котором ранее располагался данный объект, остается фундамент от этого объекта, а все остальные его части перемещаются на новое место в целости и сохранности? Судебная практика по вопросу отнесения вещей к недвижимому имуществу также не дает однозначного ответа на вопрос о том, какие признаки характеризуют объект недвижимости.
Можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого:
1) оценочные - исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);
2) технические - исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (возведение объекта из монолитных материалов или легковозводимых конструкций, наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);
3) юридические - исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.
Рассмотрим каждую группу подробнее.
1. Оценочные.
Эти критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение. Здесь используются следующие критерии.
1.1. Оценка ущерба назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения.
Д.В. Петров указывает, что "при этом из оценки такого уменьшения стоимости исключается фактор места его нахождения до и после перемещения... Недостаток этого критерия состоит в том, что при исследовании данного критерия ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости" <1>.
--------------------------------
<1> Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 72.

Заметим, что неурегулированность вопроса о том, насколько должна уменьшиться стоимость объекта, является не единственным и далеко не самым крупным недостатком данного критерия.
Во-первых, в результате такого перемещения стоимость объекта может не только не уменьшиться, но и увеличиться. Например, щитовой домик стоял на бетонных плитах, не являющихся фундаментом. Домик был перемещен на соседний участок без какого-либо ущерба для его технического состояния, при этом он был поставлен на фундамент. Как результат - общее техническое состояние дома улучшилось.
Во-вторых, не совсем понятно, какая стоимость имеется в виду. У каждого объекта недвижимости есть как минимум три стоимости, определяемых по разным методикам и обычно сильно различающихся: стоимость по оценке органов технического учета, балансовая стоимость, рыночная стоимость.
А ведь есть и иные виды стоимости.
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 <1>, устанавливает 4 вида стоимости.
--------------------------------
<1> РГ. 2007. 4 сент.

Какая стоимость должна применяться и с какой стоимостью сравниваться? Думается, что сравниваться должны только однородные стоимости - балансовая с балансовой, рыночная с рыночной и т.д. Но какая стоимость должна применяться в каждом конкретном случае? Этот вопрос является принципиально важным, ведь каждый из этих видов стоимости рассчитывается по отдельной методике, и стоимость одного и того же объекта в один и тот же момент времени по разным видам стоимости может различаться в разы. Кроме того, разница в стоимости до перемещения и после перемещения по оценке органов и организаций технической инвентаризации, по рыночной оценке и по балансовой стоимости может также значительно различаться. На наш взгляд, в данном случае должна применяться рыночная оценка.
1.2. Оценка ущерба назначению через расходы на демонтаж и (или) перемещение.
Такой критерий был применен в Постановлении ФАС ВВО от 30 сентября 2002 г. N А29-1380/02-2Э, в котором говорится: "К признакам стационарного технологического оборудования, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, относятся совокупные затраты на демонтаж, перевозку, ревизию, закупку запчастей, работу квалифицированных специалистов, превышающие остаточную стоимость упомянутых объектов".
Отрицательной стороной данного метода оценки Д.В. Петров называет ту же самую неопределенность того, какую часть от стоимости объекта должны составлять расходы на перемещение. В приведенном деле расходы превысили стоимость имущества, и несоразмерность расходов стоимости имущества очевидна. В случаях же, когда расходы составляют сумму менее стоимости имущества, действительно невозможно определить, в каком случае расходы соразмерны, а в каком нет.
Думается, следует согласиться с решением ФАС ЗСО, который в Постановлении от 3 октября 2001 г. N Ф04/3018-478/А75-2001 указал, что "объект в силу статьи 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу, поскольку прочно связан с землей и его перемещение будет сопровождаться несоразмерным ущербом, так как стоимость демонтажа составляет более 50% стоимости возведения здания", и что несоразмерными являются расходы, составляющие более 50% стоимости здания.
При применении данного метода необходимо решать следующие вопросы:
1) какие статьи расходов должны включаться в расходы на перемещение объекта;
2) как должна рассчитываться величина этих расходов.
В процитированном выше деле в совокупные расходы включены совокупные затраты на демонтаж, перевозку, ревизию, закупку запчастей, работу квалифицированных специалистов. Представляется, что это наиболее полный перечень расходов, но встает вопрос о том, должны ли сюда включаться какие-либо иные расходы.
Думается, что для определения того, какие расходы должны приниматься во внимание и по какой цене их необходимо рассчитывать, необходимо руководствоваться Правилами ценообразования в строительстве, утвержденными письмами Госстроя России, а также принятыми в соответствии с ними нормативами с учетом применяемых индексов. Поскольку ценообразование в строительстве не является предметом настоящего исследования, мы не будем рассматривать здесь этот вопрос подробнее. Следует заметить, что при определении величины расходов на перемещение расходы, не вызванные необходимостью перемещения (например, возведение пристройки к объекту, улучшение отделки помещений и т.д.), включаться сюда не должны.
И еще один вопрос, который возникает, - с какой стоимостью (рыночной, стоимостью по оценке органов и организаций технической инвентаризации, стоимостью строительства данного объекта) должна сравниваться величина расходов? Полагаем, что, хотя в данном деле расходы сравнивались с остаточной стоимостью, сравниваться расходы должны все же с рыночной.
Вывод.
Итак, данные критерии имеют некоторые недостатки, связанные с тем, что не установлено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая, стоимость по оценке БТИ или какая-то иная, а также с неопределенностью того, каким должно быть соотношение между изменением стоимости в результате перемещения и первоначальной стоимостью имущества, а также между расходами на перемещение и первоначальной стоимостью имущества.
При этом, на наш взгляд, неправильно было бы производить оценку только по одному из этих критериев, необходимо производить оценку только по обоим одновременно, поскольку и уменьшение стоимости, и расходы на перемещение относятся к убыткам.
2. Технические.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 <1> выделены следующие признаки недвижимого имущества:
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2000. N 1.

1) монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
2) подведение к объекту стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
3) принадлежность строения к капитальным (в данном случае - первой группе капитальности);
4) характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).
Указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).
В Постановлении ФАС СЗО от 14 ноября 2000 г. N А56-6166/2000 суд, признавая совокупность объектов недвижимостью, мотивировал это следующим образом: "По заключению проведенной судом апелляционной инстанции строительно-технической экспертизы, на занимаемом ответчиком земельном участке расположены такие объекты, как инженерные коммуникации, маслобензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным с землей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет. Их демонтаж невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению" <1>.
--------------------------------
<1> Петров Д.В. Указ. соч. С. 83.

Таким образом, в данном случае были выделены следующие признаки объекта недвижимости:
1) наличие фундамента;
2) отнесение данных объектов к основным фондам;
3) квалификация объектов как единого обособленного комплекса конструктивно сочлененных сооружений;
4) отнесение объектов к капитальным;
5) неразрывная связь объектов с землей;
6) длительный срок эксплуатации.
Подводя итоги, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:
1) неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);
2) отведение участка под строительство (этот критерий относится скорее к юридическим и будет рассмотрен ниже);
3) подведение к нему стационарных коммуникаций;
4) отнесение данных объектов к основным фондам (этот критерий также будет исследован отдельно, среди юридических критериев);
5) отнесение объектов к капитальным и отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком (при этом опять-таки следует учитывать, что даже в случае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимостью).
Д.В. Петров предлагает критерий, который также можно отнести к приведенной группе, - критерий технического предназначения объекта.
Думается, что в этой группе надо назвать еще и возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.
Рассмотрим названные критерии подробнее.
2.1. Критерий технической (физической) связанности с землей.
При данном подходе Д.В. Петров предлагает изучать техническую документацию на объект, технические характеристики объекта, оценивать (при помощи эксперта) "степень капитальности" соответствующей вещи, степень ее физической "привязки" к земле. Он пишет: "Так, при данном подходе существенное значение будут иметь: наличие или отсутствие фундамента; характер фундамента; способ прикрепления объекта к фундаменту (лишь поставленный на земельный участок или на фундамент объект сложнее признать недвижимостью в техническом смысле, чем объект, прикрепленный тем или иным образом к земельному участку, к фундаменту)" <1>.
--------------------------------
<1> Петров Д.В. Указ. соч. С. 72 - 73.

Итак, при применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект. Обратимся к практике.
ФАС СКО в Постановлении от 13 марта 2003 г. N Ф08-679/2003 указал: "В материалах дела имеется заключение государственного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации, в соответствии с которым спорные павильоны не являются объектами недвижимости, так как указанные сооружения не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей".
В Постановлении ФАС ЗСО от 31 августа 2000 г. N Ф04/2131-185/А81-2000 говорится, что "объектом по договору об отступном является здание с подсобными помещениями, которое находится на земельном участке и прочно связано с землей фундаментом, выполненным в виде свай. Неразрывную связь с землей и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально. Кроме того, данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом на указанное здание".
В данном деле интересным является вывод о том, что "неразрывную связь с землей и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально", учитывая, что, как было сказано выше, без ущерба назначению может быть перемещено практически любое здание.
В Постановлении ФАС ВВО от 30 сентября 2002 г. N А29-1380/02-2Э отмечено, что "из технического паспорта на асфальтосмесительную установку видно, что объект имеет монолитный фундамент на свайных основаниях. В деле есть документы о вводе данной установки в эксплуатацию как отдельного объекта строительства.
Согласно техническому паспорту на котельную установку это сооружение установлено на монолитном ленточном железобетонном фундаменте. О готовности законченного строительством данного объекта составлен акт рабочей комиссии, приказом генерального директора предприятия "Комиавтодор" установка введена в эксплуатацию...
Таким образом, вывод апелляционной инстанции относительно наличия признаков недвижимого имущества у спорных установок признается соответствующим материалам дела".
Еще в одном деле, отказывая в признании ангара, склада и площадки для складирования недвижимым имуществом, ФАС СЗО в Постановлении от 15 января 2001 г. N А56-25258/00 указал: "Как следует из технических паспортов, металлический склад является сборным сооружением, ангар - сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу на железобетонном ленточном фундаменте, а площадка для складирования - цементно-бетонным покрытием по песчаному основанию.
В материалах дела также имеется справка начальника отдела государственного управления недвижимостью по результатам проверки спорных объектов, в которой указано:
- основание сборного металлического склада расположено на плите, которая лежит на земле;
- фундаментом металлического ангара является кирпичная кладка на бетонной плите, которая лежит на земле;
- площадка для складирования представляет собой земельный участок, на котором уложены бетонные плиты" <1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 149 - 150.

В Постановлении ФАС ВВО от 11 января 2002 г. N 1170/5К установлено: "Из материалов дела следует, что построенный гараж не имел фундамента, подведенных стационарных коммуникаций, обусловливающих связь объекта с земельным участком. В деле имеется справка Ивановского областного предприятия по государственному учету недвижимости "Госучет", в которой указано, что если при обследовании гаража выявляется, что это металлическая или железобетонная конструкция, не имеет "заглубленного" фундамента, то при составлении технического паспорта данному объекту не присваивается кадастровый (условный) номер и объектом недвижимости он не является".
ФАС ПО в Постановлении от 12 марта 2002 г. N А65-14296/2001-СГ2-6 установлено: "Торговый павильон является легковозводимой конструкцией и не относится к недвижимым вещам в силу ст. 130 ГК РФ". Что такое "легковозводимая конструкция" и из каких документов и характеристик объекта исходил суд при определении того, что "торговый павильон является легковозводимой конструкцией", из самого Постановления не усматривается.
В Постановлении ФАС ДО от 31 мая 2002 г. N Ф03-А51/02-1/879 указано, что "не завершенный строительством объект "Крытый рынок" не может быть признан в качестве недвижимого имущества, поскольку использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели, согласно рабочему проекту, чертежам, являются сборно-разборными, то есть могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены. Наличие фундамента на объекте не свидетельствует в данном случае о возведении недвижимости".
Но в Постановлении ФАС УО от 15 апреля 2002 г. N Ф09-702/02-ГК суд не признал, что факт возведения объекта из металлических конструкций является доказательством того, что объект не является объектом недвижимости: "Учитывая, что металлический ангар возведен на фундаменте, внутри помещения имеется отопительная система, настелены полы, в связи с чем прочно связан с землей и перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, отнесение данного объекта к недвижимому имуществу является правильным и соответствует ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997".
В Обобщении практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> ФАС ВВО указано, что "спорный объект состоит из сборно-разборных элементов и согласно требованиям статьи 130 ГК РФ к объектам недвижимости не относится".
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

В Постановлении ФАС ВВО от 17 апреля 2002 г. N А43-3005/01-21-60 отмечено, что "одиннадцать мини-магазинов (павильонов) являются сборными конструкциями, демонтаж и перемещение которых на новое место возможны без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то есть относятся к движимому имуществу".
В Постановлении ФАС ВВО от 22 января 2002 г. N А29-4609/01-2Э определил: "Истец подтвердил документами факт установки перечисленных объектов на бетонные фундаменты, что обеспечивает их связь с землей, однако доказательства невозможности отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению заявителем не представлены".
В Постановлении ФАС СЗО от 31 января 2005 г. N А56-20779/03 указано: "Из заключения эксперта следует, что обследуемый объект - это строение деревянное, каркасно-засыпное, одноэтажное, с чердачным помещением, опирается на железобетонные фундаментные плиты мелкого заложения (выше глубины промерзания), предназначено служить бытовым помещением для обслуживающего персонала. Фундамента обследуемое помещение не имеет, отсутствуют отопление, горячее водоснабжение и канализация, в связи с чем оно не может считаться капитальным. По этой причине здание может быть разобрано и затем вновь собрано на новой площадке, поскольку при разборке не будут утрачены инженерные сети, подведенные к зданию, и заглубленные массивные фундаменты (за их отсутствием), составляющие значительную часть стоимости капитальных зданий и сооружений.
Суд первой инстанции обоснованно сослался на указанное заключение экспертизы, в соответствии с которым спорное строение не имеет фундамента, оно не подключено к инженерным сетям отопления, водопровода, горячего водоснабжения и канализации, поэтому не является капитальным; конструкция сооружения предусматривает возможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению".
Итак, из процитированных дел видно, что судебная практика признает следующие признаки неразрывной связи с землей:
1) наличие фундамента. Заметим, что само по себе наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости - оно является одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками;
2) характер фундамента. Как видим, наличие у объектов фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. Также не привело к признанию объектом недвижимости то, что здание опирается на железобетонные фундаментные плиты мелкого заложения (выше глубины промерзания).
Думается, при определении характеристик фундамента следует в первую очередь руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений", СНиП 2.02.03-85 "Свайные фундаменты", СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты", а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;
3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов на металлическом каркасе, если использованные при его строительстве конструкции, согласно рабочему проекту, чертежам, являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены;
4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба назначению объектов;
5) утрата при разборке инженерных сетей, подведенных к зданию, и заглубленных массивных фундаментов, составляющих значительную часть стоимости капитальных зданий и сооружений.
2.2. Наличие подведенных к объекту коммуникаций.
В приведенных выше делах (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99, Постановление ФАС СЗО от 14 ноября 2000 г. N А56-6166/2000, Постановление ФАС ВВО от 11 января 2002 г. N 1170/5К, Постановление ФАС УО от 15 апреля 2002 г. N Ф09-702/02-ГК, Постановление ФАС СЗО от 31 января 2005 г. N А56-20779/03) наличие подведенных коммуникаций было названо в качестве одного из признаков недвижимого имущества.
При этом, на наш взгляд, отсутствие подведенных коммуникаций не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым имуществом, но если коммуникации подведены, то есть основания для признания такого объекта недвижимостью.
2.3. Отнесение объекта к капитальным.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества была указана принадлежность строения к капитальным (в данном случае - первой группе капитальности).
В Постановлениях ФАС СЗО от 14 ноября 2000 г. N А56-6166/2000 <1> и от 31 января 2005 г. N А56-20779/03 отнесение объектов к объектам капитального типа также было признано одним из признаков недвижимости.
--------------------------------
<1> См.: Петров Д.В. Указ. соч. С. 83.

В Постановлении ФАС СЗО от 4 июня 2001 г. N А56-15389/00 суд указал, что "понятие "недвижимые вещи" является категорией правовой, а не строительной. Отнесение объектов к той или иной группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на понятие недвижимости". Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе это решение, также подтвердил: "Признание права на строение, сооружение как на объект недвижимости определяется не только техническими характеристиками объекта (степень капитальности и пр.), но и его правовой связью с земельным участком, назначением и правомерностью создания. ПРАВО НА СТРОЕНИЕ, СООРУЖЕНИЕ КАК НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ВОЗНИКАЕТ В СЛУЧАЯХ, ЕСЛИ земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под строительство либо ВОЗВЕДЕННОЕ СТРОЕНИЕ ПРЕДПОЛАГАЛОСЬ КАК ВРЕМЕННОЕ, ЧТО ОЗНАЧАЕТ ИНЫЕ ЦЕЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ИНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ САМОГО ОБЪЕКТА" (выделено мной. - Л.Н.) <1>. Суд кассационной инстанции оставил в силе решение и постановление в части отказа в признании данных объектов недвижимостью, мотивировав, ЧТО ДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ ЯВЛЯЮТСЯ ВРЕМЕННЫМИ ОБЪЕКТАМИ, НЕ ЯВЛЯЮЩИМИСЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В СИЛУ ИХ ПРАВОВОГО РЕЖИМА.
--------------------------------
<1> См.: Там же. С. 84.

Впрочем, ФАС ПО занял иную позицию, указав в Постановлении от 1 июля 2003 г. N А49-6216/02-6/24: "Давая оценку предмету аренды как объекту, не относящемуся к недвижимому имуществу, суд неправильно применил положения ст. 130 ГК РФ, указывая на то, что земельный участок под мини-магазин выделен первому ответчику для возведения временного сооружения - торгового павильона.
Гражданским законодательством установлены признаки, по которым объект недвижимости может быть отнесен к объектам недвижимости, ПРИ ЭТОМ КАКИХ-ЛИБО УКАЗАНИЙ НА ТО, ЧТО НЕКАПИТАЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ НЕ МОГУТ БЫТЬ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ (выделено мной. - Л.Н.).
Норма законодательства, в соответствии с которой объект аренды не отнесен судом к недвижимому имуществу, в обжалуемом решении не указана.
Вместе с тем из Постановления главы администрации, договора на аренду земельного участка, вкладыша в паспорт не усматривается, что объект аренды не относится к недвижимости.
Более того, из технического паспорта мини-магазина, а также из пояснения лиц, участвующих в деле, усматривается, что объект аренды расположен на фундаменте".
Аналогичная позиция была высказана ФАС МО в Постановлении от 27 января 2003 г. N КГ-А40/8701-02: "Не могут быть признаны достаточно обоснованными выводы суда обеих инстанций о том, что спорный объект не относится к объектам недвижимости, поскольку представляет собой некапитальное сооружение, право собственности на которое вообще не подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.
Таким образом, гражданским законодательством установлены признаки, по которым объект может быть отнесен к объектам недвижимости, при этом КАКИХ-ЛИБО УКАЗАНИЙ НА ТО, ЧТО НЕКАПИТАЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ НЕ МОГУТ БЫТЬ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ (выделено мной. - Л.Н.). Поэтому суду следовало исходить из признаков недвижимого имущества, установленных ГК РФ".
Заметим, что, на наш взгляд, деление объектов на капитальные и временные является нарушением законов логики, поскольку данные понятия относятся к разным оценочным категориям. Полагаем, возможно деление объектов на капитальные и некапитальные. Собственно говоря, капитальные объекты также рассчитаны на определенный срок существования, разный для разных групп капитальности. Поэтому, в принципе, любое здание или строение, в том числе капитальное, можно назвать временным, различие будет состоять только в том времени, на которое рассчитан тот или иной объект.
В связи с этим необходимо определять, относится тот или иной объект к капитальным или некапитальным. Но при этом необходимо также учитывать вывод суда из процитированного выше дела о том, что каких-либо указаний на то, что временные, т.е. некапитальные строения или сооружения, не могут быть недвижимым имуществом, федеральное законодательство не содержит.
Также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена. Заметим, что в данной статье упоминается именно термин "недвижимость", т.е. хотя установлена возможность сноса расположенного на земельном участке объекта по окончании срока, на который предоставлен участок, по требованию собственника участка, но наличие такой возможности не означает, что расположенный на участке объект не является объектом недвижимости. Также следует отметить, что, хотя данная статья и устанавливает случаи, когда расположенный на участке объект недвижимости не может быть снесен (когда расположенный на участке объект является жилым домом, памятником истории культуры либо когда стоимость здания или сооружения явно превышает стоимость земельного участка), из данной статьи не следует, что только такие объекты могут быть признаны объектами недвижимости. Отсутствие у объекта признаков, указанных в п. 2 ст. 272 ГК РФ, является основанием только для неприменения последствий, предусмотренных этой статьей, но не для отказа в признании такого объекта недвижимостью.
В связи с этим при использовании данного критерия следует учитывать, что отнесение объекта к капитальным может служить только одним из доказательств невозможности перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к некапитальным само по себе не является доказательством того, что данный объект не является объектом недвижимости.
2.4. Критерий технического предназначения объекта.
"Данный подход требует анализа технической документации на соответствующую вещь, из которой будет следовать, предназначалось ли имущество изначально для перемещения либо было создано для нахождения исключительно на данном земельном участке. Так, при помощи данного критерия можно без труда лишить права называться недвижимостью объекты, которые могут быть (что закладывается в их конструкцию при создании и отражается в соответствующих документах) неоднократно перемещены: всевозможные модульные, сборно-разборные конструкции, в том числе гаражи типа "ракушка", большинство ангаров... Тем не менее критерий технического предназначения объекта представляется не лишенным серьезных недостатков. Основные из них - те, которые относятся к критерию физической связи с землей. Причина этого в том, что в технической документации по тому или иному объекту, во-первых, может быть просто не отражен фактор возможности или невозможности его перемещения, во-вторых, многие объекты, в том числе объекты недвижимости, просто не имеют соответствующей документации, а сравнивать технические характеристики данного объекта, обратившись к аналогам, не представляется возможным хотя бы потому, что объект построен по индивидуальному проекту" <1>.
--------------------------------
<1> Петров Д.В. Указ. соч. С. 73 - 74.

Обратим внимание на некоторую логическую нестыковку в приведенном высказывании. "Предназначалось изначально для перемещения" и "могут быть неоднократно перемещены" - это разные понятия. "Предназначалось" означает, что для перемещения имущество и было создано; "могут быть" означает, что возможность перемещения в конструкцию закладывалась, но не являлась целью создания данного имущества.
Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию возможность перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к техническому предназначению объекта.
Существуют утвержденные Госстандартом СССР ГОСТ 25957-83 "Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения" и ГОСТ 22853-86 "Здания мобильные (инвентарные). Общие технические условия".
В соответствии с ГОСТ 25957-83 мобильное (инвентарное) здание или сооружение - здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.
В соответствии с ГОСТ 22853-86 (п. 2.3.2) количество передислокаций зданий за расчетный срок службы устанавливается в паспорте и инструкции по эксплуатации и должно быть не менее:
3 - для сборно-разборных зданий из плоских и линейных элементов и комбинированных зданий;
5 - для сборно-разборных зданий из блок-контейнеров.
Для зданий контейнерного типа должен устанавливаться ресурс.
В соответствии с п. 2.4.1 того же ГОСТа ходовая часть буксируемых зданий должна соответствовать требованиям ГОСТ 3163-76.
Таким образом, мобильные здания и сооружения (которые в соответствии с указанными ГОСТами могут быть и двухэтажными) предназначены для передислокации, имеют ходовую часть и должны быть передислоцированы не менее определенного количества раз.
Соответственно, такие здания и сооружения не только могут быть перемещены, но и предназначены для перемещения изначально и объектами недвижимости (хотя и называются зданиями и сооружениями) признаны быть не могут.
Также не являются объектами недвижимости товары, которые, как правило, постоянно расположены на одном и том же месте, но по своей технической сущности являются прицепами к автотранспортным средствам и изначально предназначены для перемещения (хоть и не самостоятельного).
Если же объект изначально для перемещения не предназначен, то это служит одним из доказательств того, что данный объект является недвижимостью (но не единственным доказательством).
2.5. Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.
Например, объект недвижимости представляет собой завод, имеющий несколько надземных этажей и несколько подземных. Надземные этажи технически могут быть перемещены без ущерба их целостности, но подземные этажи технически перемещены быть не могут, а в помещениях этих этажей расположено оборудование, без которого завод работать не сможет и которое не может быть перемещено отдельно от самого здания. Соответственно, весь завод не может быть перемещен без несоразмерного ущерба ему.
В Постановлении ФАС ЗСО от 9 июля 2002 г. N Ф04/2391-702/А27-2002 указано, что "из экспертного заключения, сделанного обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная фирма "Паритет-эксперт" по результатам ценовой экспертизы, следует, что технологическая линия (установка) по производству песчано-цементной черепицы расположена как вне, так и внутри панельного промышленного здания и образует с этим зданием единый технологический взаимосвязанный комплекс, использование которого в отдельности невозможно. В совокупности эти документы свидетельствуют о том, что установка по производству черепицы относится к недвижимому имуществу".
Кроме того, сюда, думается, следует включить соответствие объекта после перемещения СНиПам, применяемым к данному виду объектов (например, есть СНиПы для административных зданий, спортивных сооружений и т.д.). Если после перемещения объект перестает соответствовать требованиям СНиПов, то можно говорить о несоразмерном ущербе и, соответственно, о том, что данный объект является объектом недвижимости.
Общий вывод по техническим критериям.
Из вышесказанного следует, что основными техническими критериями отнесения объекта к недвижимости являются:
1) критерий технической (физической) связанности с землей;
2) критерий технического предназначения объекта;
3) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.
Дополнительные критерии, наличие которых является дополнительным доказательством того, что данный объект является недвижимостью, но отсутствие которых не свидетельствует о том, что данный объект недвижимостью не является;
4) наличие подведенных к объекту коммуникаций;
5) отнесение объекта к капитальным.
3. Юридические.
Собственно говоря, используемые иногда судами критерии отнесения того или иного объекта к недвижимости, которые можно определить как юридические критерии, вряд ли можно с полным правом назвать критериями квалификации того или иного объекта как объекта недвижимости. Как уже было сказано выше, действующее законодательство не содержит более или менее четких критериев, позволяющих квалифицировать тот или иной объект как недвижимое имущество, кроме абсолютно непонятного критерия "несоизмеримого ущерба назначению в случае перемещения". Поэтому в качестве юридических критериев используется то, что по большому счету использоваться в качестве таковых не может.
Здесь используются следующие критерии.
3.1. Критерий правового предназначения вещи и отведения участка под строительство.
Данный критерий исходит из правовой цели возведения объекта на земельном участке (для временных или постоянных нужд). "В случае, если объект возведен хоть и капитально по своим техническим характеристикам, но заведомо на конкретный срок, для временных нужд (временное сооружение) либо без согласия собственника земли, то признать его недвижимостью не представляется возможным, так как перемещение такого объекта или даже его снос не просто не повредят его назначению, но будут полностью ему соответствовать. То же относится к технически постоянным, трудно перемещаемым капитальным объектам, крепко связанным с землей, но сторонами сделки рассматриваемым как движимое имущество. Примеры: деревянное здание на дрова, каменный дом для использования в качестве строительных материалов и пр." <1>.
--------------------------------
<1> Петров Д.В. Указ. соч. С. 84.

С приведенными доводами вряд ли можно согласиться. Вопрос о создании объекта на определенный срок и влияние этого срока на возможность признания того или иного объекта недвижимостью рассматривался выше, и, как мы видели, создание объекта на тот или иной срок не является основанием для отказа в признании его объектом недвижимости.
Что же касается того, что нельзя квалифицировать в качестве недвижимости объект, построенный без разрешения собственника земельного участка, то с таким выводом никак нельзя согласиться. Следуя такой логике, следует признать, что спорный объект является движимым имуществом и что права на него возникают у лица, его создавшего, с момента создания, а это не соответствует действующему законодательству. В соответствии со ст. 222 ГК РФ такой объект является самовольной постройкой, и право собственности на него может возникнуть у лица, его создавшего, при наличии определенных условий. Таким образом, из ст. 222 ГК РФ следует, что наличие или отсутствие документов о землеотводе участка под строительство данного объекта влияет на возможность возникновения права собственности на указанный объект, но не на его квалификацию как движимого или недвижимого имущества.
Кроме того, вряд ли можно говорить о каком-то "правовом предназначении" объекта, построенного без разрешения собственника земельного участка, поскольку в таком случае "правовым предназначением" данного объекта должна являться самовольная постройка, т.е. противоправно возведенный объект.
Что же касается дома на дрова и т.п., то договор об отчуждении для таких целей, по нашему мнению, является смешанным договором, представляющим сочетание договора строительного подряда (поскольку в обязанности одной из сторон входит своими силами и за свой счет снести дом) и договора купли-продажи имущества, права на которое возникнут у продавца в будущем, поскольку право собственности на строительные материалы возникнет у продавца только с момента фактического прекращения существования дома. До этого, как следует, например, из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 <1>, отдельных элементов (дверных блоков, бревен и т.д.) как самостоятельных объектов гражданско-правовых сделок не существует.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2000. N 1.

В договоре должно быть указано, что одна из сторон обязуется осуществить снос дома, вывезти бревна, из которых изготовлен дом, с участка, на котором он расположен. В договоре должны определяться количественные и качественные характеристики дров (количество кубометров, качество древесины, порода дерева и т.д.), а не площадь дома и количество комнат в нем. Должно быть указано, в чьей собственности находятся конструктивные элементы дома, которые на дрова не передаются (например, кирпичный фундамент). По акту приема-передачи должны передаваться дрова.
При отсутствии таких условий, если указано, что по договору продается дом, уточняются характеристики дома, но не указывается, что дом должен быть разобран и вывезен с участка и т.д., данный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи недвижимости, и цель, с которой дом приобретается в собственность, в таком случае правового значения для квалификации дома как объекта недвижимости не имеет.
3.2. Квалификация объекта нормативно-правовыми актами.
Как уже было замечено выше, каких-либо нормативных актов, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество как таковое, действующее законодательство не содержит. Тем не менее суды пытаются квалифицировать имущество как недвижимое, руководствуясь ГОСТами и проч.
В Постановлении ФАС МО от 23 октября 2001 г. N КГ-А40/5997-01 указано, что "асфальтное покрытие является площадкой со специальным покрытием для хранения соли, а согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года N 359, площадки производственные и ограды железобетонные относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом".
В Постановлении ФАС УО от 21 мая 2003 г. N Ф09-1265/03-ГК установлено, что "в разделе 2.2 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения" дано определение павильона как оборудованного строения, имеющего торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанного на одно или несколько рабочих мест. Из указанного определения в соотношении с определениями терминов "магазин" и "киоск" следует вывод, что павильон, киоск в отличие от магазина не являются стационарными зданиями и относятся к временным строениям.
Поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не доказал, что торговый павильон является недвижимой вещью, представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют ст. 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе отсутствует план земельного участка, в удовлетворении заявления обоснованно отказано (ч. 3 ст. 201 АПК РФ)".
В первом Постановлении прослеживается следующая логическая цепочка: Общероссийский классификатор называет данный вид объектов сооружением; ГК РФ в перечне объектов недвижимости называет сооружения; сооружение - объект недвижимости; соответственно, все объекты данного вида (асфальтовая площадка, павильон и т.п.) являются недвижимым имуществом, независимо от технических характеристик данного объекта; следовательно, данный объект в любом случае является объектом недвижимости.
Такое логическое построение по своей сути является софизмом и содержит логическую ошибку: то, что в перечне объектов недвижимости перечислены и сооружения, еще не означает, что любое сооружение является объектом недвижимости. В перечне объектов недвижимости имеются и здания, но, как мы убедились, существуют и такие здания, которые не имеют фундамента, возводятся из сборных конструкций, в отношении которых суд делает вывод, что они могут быть перемещены без ущерба для их назначения; есть объекты, которые именуются зданиями (и бывают даже двухэтажными) не только могут быть перемещены без какого-либо ущерба, но и конструктивно предназначены для такого перемещения изначально. Такие виды объектов, хотя и именуются зданиями, объектами недвижимости не являются. Соответственно, факт отнесения общероссийским классификатором того или иного вида объектов к зданиям или сооружениям не является основанием для квалификации какого-либо конкретного объекта как объекта недвижимости.
Аналогичную по своей сути позицию занял суд и во втором случае: ГОСТ определяет такой объект, как павильон, в качестве временного строения; временное строение объектом недвижимости не является; соответственно, данный объект объектом недвижимости не является.
В этом случае также можно сказать, что факт отнесения того или иного вида объектов к зданиям и сооружениям не является основанием для отнесения конкретного объекта к недвижимости. Дополнительно следует заметить, что отнесение объекта к капитальным или некапитальным (названным в данном деле временными) должно осуществляться исходя из технических характеристик конкретного объекта, а не из классификации того или иного вида объектов ГОСТом. Что же касается вопроса о том, является ли некапитальный (иногда называемый временным) объект объектом недвижимости, то данный вопрос мы здесь рассматривать не будем, поскольку он подробно исследовался выше.
Заметим, впрочем, что нельзя полностью отказываться от использования данного критерия. Но он может применяться только в совокупности с другими критериями, в частности с критериями технической связи с землей и технического предназначения объекта. Так, например, если из представленных документов усматривается, что объект недвижимости не имеет технической связи с землей и по своему техническому предназначению является мобильным зданием, то следует обратиться к соответствующему ГОСТу на мобильные здания, чтобы установить, что такие здания не только предполагают техническую возможность их перемещения, но и предназначены для перемещения изначально.
Общий вывод.
Итак, юридические критерии не могут являться достаточным основанием для квалификации того или иного объекта в качестве объекта недвижимости. Использовать такие критерии следует с большой осторожностью и только в качестве дополнительных. При использовании критерия, названного Д.В. Петровым "правовым предназначением вещи", следует учитывать следующее:
1) возведение объекта на определенный срок совпадает с таким критерием, как отнесение объекта к некапитальным, и само по себе не является доказательством того, что данный объект не является объектом недвижимости;
2) возведение объекта без разрешения собственника земельного участка является основанием для признания такого объекта самовольной постройкой, но не для отказа в признании его объектом недвижимости;
3) рассмотрение сторонами сделки объекта в качестве движимого имущества является основанием для признания объекта движимым только в том случае, если это прямо следует из договора между ними. Простое указание в договоре на то, что дом продается на дрова, для использования в качестве строительных материалов и пр., основанием для признания такого дома движимым имуществом не является.
Что касается квалификации того или иного объекта нормативно-правовыми актами, то следует учитывать, что одно только отнесение ГОСТами или общероссийскими классификаторами того или иного вида объектов к зданиям или сооружениям не является основанием для квалификации конкретного объекта в качестве недвижимости. Данный критерий может применяться только в совокупности с другими критериями, только для определения технических характеристик конкретного объекта и только в совокупности с технической документацией на данный объект.
Документы, необходимые для квалификации объекта.
Итак, определившись с тем, какие критерии должны быть применены для квалификации того, является ли тот или иной объект объектом недвижимости, необходимо выяснить, из каких документов это можно установить.
1. Техническая документация на данный объект.
К такой документации относится проектная документация, утвержденная в установленном законодательством порядке; разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию; документы технического учета и инвентаризации (в первую очередь техпаспорт) и иная документация о создании, вводе в эксплуатацию и последующей эксплуатации объекта.
Из технической документации следует установить:
- материал, из которого изготовлен данный объект (сборно-разборные конструкции или, например, кирпич);
- наличие фундамента и его характеристики;
- является ли данный объект капитальным и если является, то к какой группе капитальности относится;
- подведены ли к данному объекту коммуникации;
- предназначен ли объект для перемещения.
При этом должно исследоваться соответствие данных, указанных в технической документации, соответствующим ГОСТам, СНиПам и т.д.
2. Документы о правах собственника объекта на земельный участок.
К таким документам относятся правоустанавливающие документы (договор аренды, акт о праве постоянного (бессрочного) пользования, договор купли-продажи земельного участка), а также акт землеотвода, на основании которого заключен тот или иной договор. Целесообразно также проверить данную информацию в акте разрешенного использования и в выписке из градостроительного кадастра (кадастровой справке).
В документах о правах на земельный участок следует проверять:
- отводился ли данный участок под строительство и (или) использование данного объекта;
- является ли объект строением, которое в соответствии со ст. 272 ГК РФ должно быть устранено с участка по окончании срока использования участка.
Заметим, что из кадастровой справки можно установить много и других интересных фактов, например сведения о градостроительных ограничениях данного участка, разрешениях, выданных на его застройку, и т.д.
Указание в документах на то, что участок отводится, например, для проектирования и подготовительных работ, означает, что участок для размещения на нем данного объекта не отводился.
3. Отчет независимого оценщика.
Отчет должен содержать ответы на вопросы, какова цена объекта недвижимости до перемещения и цена объекта недвижимости после перемещения.
Отчет должен соответствовать требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 (с послед. изм.).

Заметим, что договор с оценщиком, чтобы отчет имел для суда доказательственную силу, должен заключаться собственником имущества или уполномоченным им лицом. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 августа 2004 г. N 4417/04 <1> указано, что акт оценки объекта недвижимости, подготовленный по заявке покупателя, судом не принят во внимание, так как оценка определена без учета требований ст. 10 Закона об оценочной деятельности. Согласно этой статье договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектом оценки, если иное не установлено законодательством РФ.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2004. N 12.

В связи с этим, если вопрос о квалификации имущества в качестве объекта недвижимости ставится не собственником имущества (например, залогодержателем этого имущества либо собственником земельного участка, на котором данный объект расположен), то для того, чтобы отчет мог быть принят в суде, либо должно быть соглашение заинтересованного лица с собственником объекта (в договоре между ними либо в виде отдельного соглашения) о заключении третьим лицом договора с оценщиком, либо такая оценка должна проводиться в порядке судебной экспертизы.
Думается, что при определении оценки не должен приниматься во внимание фактор места расположения объекта до и после перемещения, поскольку данный фактор не относится к квалификации имущества как движимого или недвижимого.
4. Сметная документация на стоимость работ по перемещению объекта.
Из смет должно усматриваться, сколько составит стоимость выполнения работ по перемещению объекта.
5. Заключение строительно-технической экспертизы.
В случае возникновения споров в суде также целесообразно провести строительно-техническую экспертизу, перед которой должны быть поставлены следующие вопросы:
- имеет ли данный объект фундамент и если имеет, то что собой представляет этот фундамент?
- является ли данный объект капитальным или временным (некапитальным)?
- из какого материала возведен объект и является ли он сборно-разборной конструкцией?
- предусмотрена ли конструкцией объекта возможность его перемещения или предназначения объекта для перемещения?
- будут ли соблюдены требования соответствующего СНиПа в случае перемещения данного объекта?
- сможет ли данный объект функционировать после перемещения по тому же назначению, что и до перемещения?
Заключение.
Итак, можно выделить следующие основные критерии отнесения имущества к недвижимости:
1) оценка ущерба назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения. В данном случае, к сожалению, нельзя определить точную цифру, с которой начинается несоразмерный ущерб;
2) оценка ущерба назначению через расходы на перемещение. При этом также нельзя определить точную цифру, с которой начинается несоразмерный ущерб, но можно согласиться с судебной практикой, исходящей из того, что если стоимость демонтажа превышает 50% стоимости возведения здания, то ущерб является несоразмерным;
3) критерий технической (физической) связанности с землей. Здесь должны учитываться наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект, возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению;
4) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения. Если после перемещения объект в силу своих технических характеристик не сможет функционировать по прежнему назначению, то, соответственно, перемещение повлечет несоразмерный ущерб его назначению.
На наш взгляд, неправомерно решать вопрос о том, какой из вышеприведенных критериев подлежит применению в том или ином случае, - необходимо применять только все критерии в совокупности. Использование только одного из критериев не может дать полноценного представления о возможности признать или не признать тот или иной объект недвижимым имуществом, и, кроме того, невозможно надлежаще обосновать, почему в том или ином конкретном деле применен именно тот или иной критерий, а не какой-либо другой.
В качестве критериев, используемых только как дополнительные, наличие которых в совокупности с основными является дополнительным основанием для признания объекта недвижимостью, но отсутствие которых не свидетельствует о том, что объект не является недвижимостью, могут использоваться следующие критерии:
1) наличие подведенных к объекту коммуникаций;
2) отнесение объекта к капитальным;
3) критерий технического предназначения объекта (предназначен ли объект для перемещения изначально);
4) критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство;
5) квалификация объекта нормативно-правовыми актами.
Для определения этих критериев необходимо исследовать техническую документацию на объект, документы о правах собственника объекта на земельный участок, отчет независимого оценщика об определении стоимости предмета оценки до и после перемещения, сметную документацию на стоимость работ по перемещению объекта. При необходимости следует получить заключение строительно-технической экспертизы.