Комментарий к статье 50

I. Соотношение комментируемой статьи со ст. 4 Закона об ипотеке

В соответствии с комментируемой статьей залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Но заметим, что в соответствии со ст. 4 Закона об ипотеке ипотекой обеспечиваются, помимо требований, предусмотренных ст. 3, требования, предусмотренные ст. 4, а на ст. 4 ссылки в комментируемой статье нет.
Думается, что это означает только одно: если нет подлежащих взысканию сумм по ст. 3, но есть подлежащие взысканию суммы по ст. 4, то оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки не имеется.
Но такой вывод вряд ли является правильным - как мы уже говорили в комментарии к ст. 25, прекращение основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, при наличии неисполненных обязательств из договора ипотеки, подлежащих удовлетворению из стоимости предмета ипотеки, не влечет прекращения ипотеки в целом и не делает невозможным обращение взыскания на предмет ипотеки.

II. Расхождение условий договора ипотеки и обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Противоречие комментируемой статьи ст. 9 Закона об ипотеке

В соответствии с комментируемой статьей при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. На самом деле все далеко не так однозначно, как кажется на первый взгляд.
Во-первых, данная норма противоречит ст. 9 Закона об ипотеке и ст. 432 ГК РФ. В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке и п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, является существенным условием договора ипотеки. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В соответствии все с той же ст. 9 обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Соответственно, если в договоре, обязательства по которому обеспечиваются, условия обязательства одни, а в договоре ипотеки другие, то нельзя говорить о том, что условия договора ипотеки об обеспечиваемом ипотекой обязательстве в договоре ипотеки надлежаще определены. Следовательно, нельзя говорить о том, что договор ипотеки содержит все существенные условия. А стало быть, договор является незаключенным. А это значит, что при расхождении описания обязательства в договоре ипотеки с описанием этого же обязательства в договоре, из которого оно возникло, договор ипотеки является незаключенным.
Во-вторых, комментируемая норма более или менее понятна (даже если не говорить о незаключенности договора ипотеки) в одном-единственном случае: если в договоре ипотеки указана меньшая сумма обеспечиваемого обязательства, чем в договоре, из которого это обязательство возникло. А если расхождение иное? Если, например, по кредитному договору должник должен вернуть 100 тыс. руб., а в договоре ипотеки указано, что ипотекой обеспечиваются обязательства на сумму 1 млн. руб.? Или, еще хуже, если путаница возникла со сроками исполнения обязательства: например, в кредитном договоре указано, что срок возврата кредита 11.12.2006, а в договоре ипотеки в результате опечатки срок возврата кредита определен как 12.11.2060? Означает ли "приоритет условий договора ипотеки" то, что до 12.11.2060 на предмет ипотеки не может быть обращено взыскание?
В связи с этим думается, что если на момент заключения договора ипотеки описание обеспечиваемого ипотекой обязательства в договоре ипотеки не совпадает с описанием в договоре, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, данная норма не подлежит применению, а договор ипотеки, в котором обеспечиваемое обязательство описано иначе, чем в договоре, из которого оно возникло, должен признаваться незаключенным.
Но возникает также вопрос: а что происходит, если уже после заключения договора ипотеки, при полном соответствии на момент заключения договора ипотеки описания обеспечиваемого обязательства в договоре ипотеки и в договоре, из которого это обязательство возникло, в обеспечиваемое ипотекой обязательство были внесены изменения? В соответствии с комментируемой статьей при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, из самой статьи следует, что при подобном расхождении договор ипотеки не считается незаключенным, а единственный риск, который из этого вытекает, - это то, что будет признано, что ипотекой обеспечивается обязательство не в полном объеме, а в том объеме, который указан в договоре ипотеки. Но надо заметить, что судебная практика иногда очень интересно трактует те или иные вопросы и исходит из того, что в указанном случае договор ипотеки прекращается либо что взыскание не может быть обращено на предмет ипотеки.
Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 25 января 2005 г. N Ф04-9664/2004(7927-А67-11) определил: "В договоре залога приведены условия кредитного договора, в частности указан лимит кредита, процентная ставка, дата начала погашения кредита, дата погашения кредита согласно приведенному графику.
В дальнейшем условия кредитного договора сторонами были изменены путем заключения дополнительных соглашений к нему. В результате сумма кредита была увеличена, изменились дата выдачи кредита, срок его возврата и график погашения задолженности по кредиту и уплате процентов, а также мера ответственности за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов.
Не получив сумму кредита в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском об обращении взыскания на имущество ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правомерно указал, что после заключения дополнительных соглашений к кредитному договору у заемщика возникло новое обязательство с другими существенными условиями. Договором залога обеспечивалось первоначальное обязательство. Обеспечение обязательства, определенного дополнительными соглашениями, договором об ипотеке не предусматривалось. В нарушение требований статьи 339 ГК РФ сторонами договора залога не определена цена заложенного имущества. Поскольку дополнительные соглашения подписаны после заключения договора залога, то в нем не могли быть указаны их условия, в том числе размер и срок исполнения обязательства заемщика.
По этим основаниям суд правомерно посчитал, что залог, предусмотренный договором, не может служить обеспечением обязательств, возникших вследствие заключения дополнительных соглашений к кредитному договору.
Поскольку залог является обеспечительным обязательством и не имеет самостоятельного действия, то обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в случае удовлетворения требования по основному (кредитному) обязательству".
На основе изложенного суд сделал вывод о том, что обращение взыскания на предмет ипотеки невозможно.
Заметим, впрочем, что в данном случае изменились все существенные условия обеспечиваемого договора и, соответственно, можно говорить о том, что обеспечиваемое ипотекой обязательство прекратилось новацией. Но судебная практика идет и дальше и признает правомерным отказ в обращении взыскания на предмет ипотеки, если изменилось хотя бы одно из условий договора, обязательства по которому обеспечиваются. Так, в п. 12 проекта Обзора N 90 было указано следующее:
"В случае заключения сторонами соглашения об изменении срока возврата кредита соответствующие изменения должны быть внесены в договор ипотеки...
Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенные ему согласно договору ипотеки здание и земельный участок.
В ходе рассмотрения иска арбитражный суд установил, что между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор и договор об ипотеке принадлежащих ответчику зданий и земельного участка. В дальнейшем стороны неоднократно заключали соглашения об изменении срока возврата кредита, однако в договор об ипотеке никаких изменений не вносилось. Договор об ипотеке содержал условие о том, что все соглашения сторон об изменении и дополнении кредитного договора считаются изменениями и дополнениями к договору об ипотеке.
Арбитражный суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика долга по основному обязательству и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Согласно пункту 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, а в тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Стороны указали в договоре об ипотеке все предусмотренные законом существенные условия, включая условие о сроке возврата кредита и его сумме. Договор об ипотеке был нотариально удостоверен и зарегистрирован. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ и статьей 23 Закона об ипотеке все изменения и дополнения, вносимые в договор об ипотеке, в том числе и в силу изменения и дополнения кредитного договора, также должны были быть оформлены нотариально удостоверенным и зарегистрированным соглашением сторон".
Заметим, что в принятый вариант Обзора N 90 данный пункт не вошел, но тем не менее данную практику приходится учитывать. В вышеприведенных делах не говорится о том, что происходит в таком случае с ипотекой, но, по всей видимости, нужно исходить из следующего. Коль скоро суды считают, что при изменении обеспечиваемого обязательства возникает новое обязательство, то получается, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, прекратилось новацией, а соответственно, прекратилась и ипотека.
Еще в одном деле судом апелляционной инстанции было отказано во взыскании с заемщика задолженности по возврату кредита и процентов за пользование кредитом, а также обращении взыскания на объект недвижимости, заложенный третьим лицом согласно договору залога (ипотеки). Подтверждая постановление апелляции, ФАС СЗО в Постановлении от 12 мая 2003 г. N А56-25885/02 указал: "...апелляционная инстанция правомерно отказала банку в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество.
Пунктом 4 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Соглашением об открытии кредитной линии установлен срок погашения выданного кредита. Аналогичное указание содержится в договоре залога (ипотеки) со ссылкой на соглашение об открытии кредитной линии.
Дополнительным соглашением к соглашению об открытии кредитной линии банк и общество продлили срок погашения кредита. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Между тем в деле не имеется и сторонами не представлено доказательств того, что банк и залогодатель в установленном законом порядке (статьи 452, 339 ГК РФ) внесли в договор залога (ипотеки) соответствующие изменения, касающиеся установления нового срока исполнения обязательств по кредитному соглашению и указания на дополнительное соглашение к этому соглашению.
С учетом изложенного следует признать, что банком заявлено требование об обращении взыскания на заложенное залогодателем имущество по обязательствам заемщика, не обеспеченным залогом".
Таким образом, суд сделал интересный вывод: отказав в обращении взыскания на предмет ипотеки вообще, он не признал, что обязательство обеспечено в размере, указанном в договоре ипотеки, и не признал договор ипотеки незаключенным, но счел, по-видимому, что договор ипотеки прекратился с изменением размера обеспечиваемого обязательства, по аналогии с тем, как прекращается договор поручительства.
ФАС СКО в Постановлении от 16 марта 2004 г. N Ф08-777/04 рассматривал дело, в котором произошло следующее. Дополнительным соглашением к кредитному договору были изменены процентная ставка, срок возврата кредита и установлена плата за пролонгацию кредита. Залогодатель являлся третьим лицом (не должником по обеспечиваемому договору). ФАС СКО указал: "Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Пленумы ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" (пункт 43) разъяснили следующее. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
В рассматриваемом случае залогодателем в договоре ипотеки является лицо, не являющееся должником (заемщиком) по кредитному договору (основному обязательству).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального содержания договора ипотеки следует, что предмет залога обеспечивает обязательства заемщика по возврату кредита и уплате процентов из расчета 36 процентов годовых. В залоговом соглашении отсутствует условие о сроке исполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Материалы дела также не содержат доказательств того, что залогодатель был уведомлен (знал) о сроке возврата кредита по кредитному договору. Не представлены соответствующие документы и суду кассационной инстанции.
Изложенное означает, что сторонами не достигнуто соглашение по одному из существенных условий договора залога - условию о сроке исполнения основного обязательства; отсутствует данное условие и в тексте договора ипотеки. Таким образом, залоговая сделка не может считаться заключенной и не порождает правовых последствий для ее участников".
ФАС ЗСО в Постановлении от 18 февраля 2003 г. N Ф04/643-63/А67-2003 установил: "Суд апелляционной инстанции в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований указал на те обстоятельства, что договор залога нельзя признать заключенным, и, кроме того, судом указано на недействительность этой сделки.
Выводы апелляционной инстанции о незаключенности договора залога и отсутствии оснований для привлечения залогодателя к исполнению обеспеченного залогом обязательства суд кассационной инстанции считает правильными и основанными на соответствующих нормах материального права.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что между банком-кредитором и заемщиком заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, которым сумма кредита была увеличена, увеличен срок возврата кредита и изменена ставка процентов за пользование кредитом.
То есть основное кредитное обязательство претерпело значительные изменения и банк-кредитор не доказал, что залогодатель в письменной форме согласился на таких условиях обеспечить исполнение обязательств заемщика кредитных средств. В данном случае изменился срок исполнения основного кредитного обязательства, и тем более является существенным вопрос о сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства. Между тем правилами статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении договора должно совершаться в той же форме, что и договор.
В связи с изменением кредитного обязательства изменения в условия договора о залоге недвижимости ни по размеру обеспеченного залогом обязательства, ни по сроку его исполнения не вносились, по этой причине у суда апелляционной инстанции имелись основания указать, что исполнение обязательств по новому (измененному) кредитному обязательству не было обеспечено залогом. Следовательно, у банка-кредитора не имелось оснований для привлечения ответчика (залогодателя) к исполнению кредитного обязательства заемщика, на что правомерно указано в постановлении апелляционной инстанции".
В другом деле было определено: "В апелляционной инстанции Арбитражного суда Магаданской области Постановлением от 23.09.2004 отменен пункт 5 резолютивной части решения от 29.07.2004, касающийся обращения взыскания на принадлежащее на праве собственности ООО "Кроун" и переданное им в залог истцу по договору ипотеки нежилое здание, по тем основаниям, что ни одна из сторон с заявлением о госрегистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки в учреждение юстиции не обращалась, следовательно, нет оснований считать, что договор ипотеки продолжает действовать при изменении условий кредитного договора".
А вот еще одно дело, в котором был сделан вывод о том, что залогодержателем было заявлено требование об обращении взыскания по обязательствам, не обеспеченным залогом. В данном случае должник и залогодатель являлись одним и тем же лицом; после заключения договора ипотеки были заключены два дополнительных сообщения, которыми стороны увеличили лимит кредитования, продлили срок возврата кредита и уменьшили размер процентов за пользование кредитом, а также согласовали график погашения кредита помесячно с указанием суммы каждого платежа, снова изменив срок возврата кредита. Рассматривая это дело, ФАС УО в Постановлении от 14 августа 2006 г. N Ф09-6885/06-С5 указал: "Выводы судов о наличии оснований для обращения взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки, основаны на неправильном применении норм материального права.
Пунктом 4 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 указанного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Кредитным договором установлено предоставление ответчику кредита в виде открытия кредитной линии в сумме 3200000 руб. на срок до 01.11.2004 с начислением процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых. Аналогичное указание содержится в договоре об ипотеке со ссылкой на названный кредитный договор.
Дополнительным соглашением к кредитному договору срок возврата кредита был продлен до 01.11.2006.
Между тем в деле не имеется и сторонами не представлено доказательств того, что ОАО "АКБ "Экопромбанк" и предприниматель Е.В. Чудинова в установленном законом порядке (ст. 452, 339 ГК РФ) внесли в договор об ипотеке (залоге) соответствующие изменения, касающиеся установления нового срока исполнения обязательств по кредитному договору и указания на вышеназванное дополнительное соглашение.
При таких обстоятельствах истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество по обязательствам ответчика, не обеспеченным залогом.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции в части обращения взыскания на имущество, заложенное ответчиком по договору об ипотеке от 17.05.2004, подлежат отмене, в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать".
Как видим, во всех процитированных выше делах суд либо признавал договор ипотеки незаключенным (при этом с момента регистрации до момента заключения дополнительных соглашений к договору договор ипотеки был заключенным, а потом вдруг стал незаключенным), либо признавал, что залогодержатель просит обратить взыскание по обязательствам, не обеспеченным ипотекой (при этом оказывалось, что не обеспечены обязательства в полном объеме, а не только в измененном). Дел, в которых суд не признавал договор ипотеки незаключенным, а также не признавал, что отсутствуют обеспеченные ипотекой обязательства, не так уж и много.
В одном из таких дел суд признал, что ипотека не прекратилась при изменении обеспечиваемого ипотекой обязательства (Постановление ФАС ВВО от 23 августа 2000 г. N А82-4/2000-Г/14), но только потому, что в договоре ипотеки было указано, что ипотекой обеспечиваются обязательства заемщика не в полном объеме, а в твердой сумме. При этом ФАС ВВО мотивировал: "Между банком и заемщиком 15.10.98 были заключены дополнительные соглашения к кредитному договору N 452070 от 30.07.98, согласно которым размер кредита снижен до реально полученного - 1050000 долларов США, и эта сумма реструктуризирована по курсу ЦБ РФ на 15.10.98 (13 рублей 00 копеек за один доллар США) в сумму 13650000 рублей. Одновременно этими соглашениями установлена новая процентная ставка за пользование кредитом, соответствующая процентным ставкам в рублях (55 процентов), и плата за проведение операций по ссудному счету в размере 20 процентов годовых.
Дополнительным соглашением от 12.02.99 указанная плата снижена до 7 процентов годовых.
В соответствии со статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Пунктом 1.7 договора залога от 15.10.98 предусмотрено иное, а именно указана твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, - 1 495000 рублей. В данном случае в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества.
При заключении договора залога от 15.10.98 стороны выполнили условия статьи 9 указанного Закона и согласовали все существенные условия. Дополнительные соглашения к кредитному договору с учетом имеющейся в договоре залога оговорки о твердой сумме требований, обеспеченных залогом, не повлекли увеличения ответственности залогодателя, а потому не было необходимости в согласовании дополнительных условий по кредиту с залогодателем. Договор залога от 15.10.98 является заключенным.
Ссылка заявителя на пункт 5.2 договора залога как основание иного объема ответственности залогодателя отклоняется, поскольку наличие в договоре условия, конкретизирующего этот объем (пункт 1.7), исключает применение вышеуказанного пункта согласно статье 337 ГК РФ. Более того, ответчик в своих отзывах и личном выступлении подтвердил, что его требование к залогодателю ограничено условиями пункта 1.7 договора залога от 15.10.98.
Государственная регистрация ипотеки проведена в полном соответствии с требованиями статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основания для признания ее недействительной отсутствуют".
В другом деле ФАС ВСО сделал вывод, что изменение обязательства, обеспечиваемого ипотекой, не приводит к прекращению ипотеки, но вместо того чтобы на этом основании отказать залогодателю в признании ипотеки прекратившейся, отправил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. Исследуем это дело. ФАС ВСО в Постановлении от 28 июля 2006 г. N А10-13838/05-Ф02-3815/06-С2 установил: "Согласно исковому заявлению, материально-правовым требованием указано требование о прекращении ипотеки.
Требование истца заявлено со ссылками на статьи 8, 12, 304, 307 - 309, 339, 452 ГК РФ.
В обоснование права требования истец ссылается на то, что обязательство, которое было обеспечено ипотекой, изменилось, истцом изменение условий не одобрялось.
Истец полагает, что ответчик и ООО "Гарантия К", изменив существенные условия соглашения о кредитовании без уведомления, ухудшили его положение.
Поскольку существенные условия соглашения о кредитовании счета изменены, истец считает прекращенным договор ипотеки в связи с тем, что обязательств, в обеспечение которых он был заключен, не существует.
Суд первой инстанции, рассмотрев требования истца, отказал в удовлетворении иска. При этом суд исходил из того, что в силу статьи 352 ГК РФ установление новых обязательств не влечет прекращения залога. Кроме того, суд указал на то, что истец не доказал обстоятельств прекращения ипотеки.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы арбитражного суда необоснованными и неправомерными.
Согласно пункту 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).
Статья 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает одним из оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке решение арбитражного суда.
Как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с требованием о прекращении ипотеки в связи с тем, что ипотека не может существовать при существенном изменении условий по обеспеченному обязательству.
Вместе с тем Арбитражный суд Республики Бурятия при рассмотрении данного требования ограничился лишь теми основаниями, которые предусмотрены в статье 352 ГК РФ.
Ни одно из оснований для прекращения ипотеки, предусмотренное в данной норме, не было указано истцом при заявлении требований.
Исходя из конструкции требований, содержащихся в исковом заявлении, следует, что истец считает невозможным существование обязательств по договору ипотеки при наличии изменения условий основного обязательства и невнесении изменений в условия договора ипотеки.
При этом истцом не указан ни один из способов прекращения обязательств, предусмотренных ГК РФ (главы 26, 29 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В нарушение названной нормы процессуального права арбитражный суд не принял мер к уточнению у истца его требований.
Поскольку нарушение Арбитражным судом Республики Бурятия норм процессуального права привело к принятию неправильного решения, решение от 13 апреля 2006 года на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует уточнить у истца его материально-правовые требования, рассмотреть требования с соблюдением процессуальных норм, разрешить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела".
При повторном рассмотрении ФАС ВСО в Постановлении от 6 марта 2007 г. N А10-13838/05-Ф02-1006/07-С2, отменяя решения судов первой и апелляционной инстанций, которыми было отказано в удовлетворении иска о прекращении ипотеки, указал: "Дополнительным соглашением к соглашению о кредитовании счета стороны изменили его условия, установив, что лимит кредитования ежемесячно уменьшается на 600000 рублей, начиная с 21.06.2005 срок возврата кредита устанавливается не позднее 21.05.2006, за пролонгацию срока действия соглашения о кредитовании счета заемщик уплачивает банку комиссию в размере 1,5% от лимита кредитования (120000 рублей) в срок до 21.06.2005.
Истец, полагая, что дополнительным соглашением изменены существенные условия соглашения о кредитовании счета, следовательно, соглашение о кредитовании счета прекратилось с момента заключения дополнительного соглашения и прекратилась ипотека, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, отказывая в иске, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора об ипотеке (залоге недвижимости).
В Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2006 указывалось на необходимость включения в предмет судебного исследования вопроса о возможности (невозможности) существования обязательств по договору ипотеки при наличии изменения условий основного обязательства и невнесении изменений в условия договора ипотеки.
Таким образом, учитывая заявленные требования, в предмет доказывания по настоящему спору входит вопрос о внесении изменений в договор об ипотеке (залоге недвижимости) в связи с изменением условий основного обязательства - соглашения о кредитовании счета.
Однако данные обстоятельства не исследовались судом, вновь рассматривающим дело.
При таких условиях следует признать, что указания кассационной инстанции, изложенные в Постановлении от 28.07.2006, выполнены не были. В силу части 2 статьи 289 АПК РФ указания кассационной инстанции, изложенные в постановлении об отмене судебных актов, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.
Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебный акт вынесен при неполно выясненных обстоятельствах дела с нарушением норм процессуального права и подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, дело - направлению на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд".
Постановление ФАС ПО, которое мы сейчас рассмотрим, является единственным, в котором суд однозначно признал, что изменение обеспеченного ипотекой обязательства не влечет признания договора ипотеки незаключенным. В данном случае залогодатель являлся третьим лицом (не должником по обеспечиваемому обязательству), после заключения договора ипотеки были изменены срок возврата кредита и размер процентов, соответствующее дополнительное соглашение к договору ипотеки заключено не было.
В Постановлении ФАС ПО от 28 марта 2006 г. N А55-12814/2005-45 указано: "Рассматривая дело в порядке апелляционного производства, суд пришел к иному выводу, посчитав договор залога соответствующим требованиям ст. 432, 339 ГК РФ, требованиям Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В результате анализа материалов дела, характера спорных правоотношений судебная коллегия находит вывод суда основанным на тщательном исследовании материалов дела, правильном применении норм права.
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В договоре залога определены предмет залога, его оценка, существо. Размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, определены как в договоре, так и в кредитном договоре, ссылка на который имеется в договоре о залоге.
С учетом изложенного следует считать, что все условия, необходимые для признания договора залога заключенным, сторонами договора соблюдены.
Изменения в дальнейшем условий кредитного обязательства относительно срока возврата кредита и процентов за пользование кредитом не влияют на законность договора залога.
Доводы заявителя кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако они отклоняются как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права".
Но всего год спустя после этого решения ФАС ПО занял прямо противоположную позицию. В Постановлении ФАС ПО от 13 марта 2007 г. N А55-11099/06 рассматривалось дело, суть которого сводилась к следующему. Залогодатель, не являющийся должником по обеспечиваемому ипотекой обязательству, подал в суд иск о прекращении ипотеки в связи с тем, что был изменен срок возврата кредита и на 0,6% увеличена процентная ставка. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил, ипотеку прекратил. Залогодержатель обжаловал постановление апелляционной инстанции, мотивируя это тем, что суд первой инстанции верно определил предмет исследования, исходя из искового требования истца и его правового основания, и вывод суда соответствует имеющимся в деле доказательствам. Также в кассационной жалобе было указано, что "при рассмотрении вопроса о прекращении залога суд применяет норму права, предусматривающую основание для расторжения договора.
Расторжение договора - результат инициативных действий сторон, прекращение обязательства - результат наступивших обстоятельств.
Исковым требованием истца было прекращение залога, но никак не расторжение договора ипотеки. Поэтому ссылка апелляционной инстанции на ст. 451 ГК РФ является ошибкой, т.е. суд применил норму закона, не подлежащую применению. Вывод суда о появлении нового кредитного обязательства ничем не подкреплен". Оставляя в силе решение апелляционной инстанции, ФАС ПО указал следующее: "В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Из материалов дела усматривается, что истец не является стороной (заемщиком) в кредитном обязательстве.
Существенными условиями договора залога от 29.04.2004 являются: срок кредитного договора (25.04.2005) и ставка процентов за пользование кредитом (15,4% годовых).
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору (договору на предоставление кредита).
Изменение этих обстоятельств (срок возврата 21.10.2005 и ставка годовых 16%) в договоре залога без согласия залогодателя влечет увеличение предпринимательского или иного имущественного риска залогодателя, что может существенно отразиться на его хозяйственной деятельности.
В соответствии с п. 10.1 договора залога любые изменения и дополнения, если они не предусмотрены настоящим договором, действительны только в том случае, если они оформлены в письменном виде за надлежащими подписями обеих сторон и нотариально удостоверены.
Изменения в договор залога в связи с изменением существенных условий кредитного обязательства в установленном ст. 452 ГК РФ и договором залога порядке не вносились.
В пункте 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 разъяснено, что только в случаях, когда залогодателем является сам должник в основном обязательстве, его условия считаются согласованными и для условий договора залога.
Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны.
В соответствии с п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 25 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, вывод суда о применении к заявленным требованиям не только специальных норм материального права о прекращении ипотеки, но и общих является правомерным.
Доводы истца об ошибочном применении судом ст. 451 ГК РФ не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку правовые последствия расторжения договора залога недвижимого имущества и прекращения ипотеки являются идентичными.
Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что при изменении существенных условий кредитного договора без согласования с залогодателем Закон об ипотеке не возлагает безусловного обязательства на залогодателя, не являющегося заемщиком, продолжать обеспечение нового (измененного) кредитного обязательства без оформления последующей ипотеки.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Измененное основное обязательство залогодатель не обеспечивал.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила заявленные исковые требования.
Доводы кассационной жалобы являются несостоятельными и не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Нарушений или неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального либо процессуального права, которые привели к принятию неправильного постановления, кассационная инстанция не усматривает".

Заметим, что в случаях, когда залогодателем является третье лицо, суды зачастую исходят из того, что залогодатель измененное обязательство не обеспечивал, фактически применяя аналогию с поручительством, когда увеличивается размер обеспечиваемого обязательства и поручитель отказывается отвечать за исполнение измененного обязательства. Но применение таких аналогий недопустимо, поскольку комментируемой статьей прямо предусмотрено иное.
Из всего вышесказанного следует, что комментируемая норма в части указания на то, что в случае расхождения между описанием обязательства в договоре ипотеки и в обеспечиваемом ипотекой обязательстве во внимание принимаются нормы договора ипотеки, является нерабочей и на практике не применяется (а в случаях когда описание обязательства в договоре ипотеки изначально неправильно, то комментируемая норма применяться и не может).
Соответственно, для предотвращения риска признания договора ипотеки незаключенным и (или) риска отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки при внесении в договор, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой, необходимо вносить изменения в договор ипотеки. Причем в тех случаях, когда условия обеспечиваемого ипотекой обязательства изменились полностью, во избежание признания того, что заключаемое дополнительное соглашение фактически является новым договором ипотеки и при отсутствии в нем всех существенных условий договора ипотеки является незаключенным, целесообразно в дополнительном соглашении к договору ипотеки указывать все существенные условия договора ипотеки либо заключать новый договор ипотеки.
Следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 20 Закона о регистрации до внесения сведений в ЕГРП регистрация может быть прекращена на основании заявлений сторон договора. Судебная практика по вопросу о том, может ли регистрация дополнительного соглашения приостанавливаться на основании заявления только залогодателя, отсутствует, в связи с чем существует риск прекращения государственной регистрации изменений к договору ипотеки только на основании заявления залогодателя.
Кроме того, регистрация дополнительного соглашения может быть приостановлена или в регистрации может быть отказано и по иным причинам.
Для сохранения действительности договора ипотеки необходимо указать в дополнительном соглашении к кредитному договору, что договор считается пролонгированным только после регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору ипотеки. Также в дополнительном соглашении к кредитному договору необходимо установить срок, в течение которого должно быть зарегистрировано дополнительное соглашение к договору ипотеки, и указать, что если в указанный срок дополнительное соглашение к договору ипотеки не будет зарегистрировано, то должник обязан вернуть кредит.