Комментарий к статье 55

I. Соглашение о внесудебном обращении взыскания

Условия, при которых может быть заключено соглашение.
В соответствии с комментируемой статьей удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое должно соответствовать следующим требованиям:
1) оно должно быть нотариально удостоверено;
2) оно должно быть заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки;
3) заключение такого соглашения не должно быть запрещено п. 2 комментируемой статьи и (или) ст. 349 ГК РФ.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
Из комментируемой статьи следует, что такое соглашение по общему правилу не подлежит государственной регистрации. Но поскольку в соответствии с комментируемой статьей к такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи, то если во внесудебном порядке обращается взыскание на квартиру или иное жилое помещение, в соответствии со ст. 558 ГК РФ такое соглашение подлежит государственной регистрации.
Существенные условия соглашения.
В соответствии с комментируемой статьей при заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке стороны должны указать в нем:
1. Название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества.
Интересная, но непонятная формулировка. Индивидуальное название есть только у морских судов и судов внутреннего водного транспорта. По всей видимости, под названием имеется в виду указание вида объекта недвижимости: здание, нежилое помещение и т.д. Но такого описания явно недостаточно для однозначной идентификации предмета договора. Восполняется данный пробел тем, что в соответствии с комментируемой статьей к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи, а в соответствии со ст. 554 ГК РФ (которая как раз устанавливает правила о договоре купли-продажи недвижимости) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, помимо названия в соглашении о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки должны быть указаны и иные сведения, идентифицирующие предмет ипотеки и содержащиеся в ст. 554 ГК РФ.
Стоимость имущества, за счет которого удовлетворяются требования, является начальной продажной ценой предмета ипотеки (если предмет ипотеки в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания продается с торгов) либо ценой, по которой залогодержатель приобретает предмет ипотеки (если в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания залогодержатель приобретает предмет ипотеки для себя или для третьего лица).
2. Суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем.
Из приведенной формулировки следует, что если залогодатель и должник являются разными лицами, то соглашение должно быть подписано не только залогодателем и залогодержателем, но и должником.
Думается, что в соглашении целесообразно указывать не только суммы, подлежащие уплате, но и расшифровку обязательств, по которым возникли эти суммы (например, сумма невозвращенного кредита, суммы неуплаченных процентов с указанием периода, за который не уплачены проценты, расходы по охране предмета ипотеки, понесенные залогодержателем, и т.д.).
Следует заметить, что в отношении этого условия имеется одно по меньшей мере странное судебное решение.
В суде рассматривалось дело о признании недействительной сделкой соглашения о внесудебном обращении взыскания, в котором отсутствовало такое условие. Отказывая в признании соглашения недействительной сделкой, ФАС ПО в Постановлении от 22 - 26 июля 1999 г. N А06-480-8/99 указал: "Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что соглашение является недействительным ввиду отсутствия в нем суммы, подлежащей уплате, в силу требований ст. 55, ч. 4, пп. 2, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия расценивает как попытку истца избежать исполнения договорных обязательств.
При заключении соглашения стороны не могли предусмотреть, какая сумма долга будет у заемщика в момент фактического удовлетворения требований по кредитному договору, так как действие договора о предоставлении кредитной линии продолжалось, а проценты за пользование кредитом начисляются по день фактического возврата кредита.
Соглашение истцом подписано добровольно и инициатива об обращении взыскания на предмет залога исходила от него. В судебных заседаниях истец признал задолженность по договорам о предоставлении кредитной линии.
В материалах дела имеется решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.12.98 по делу N А06-2190-12/98, которым взыскана задолженность по договору о предоставлении кредитной линии N 91/1 от 05.11.97 в сумме 578006 руб.
Очевидна и задолженность по договору о предоставлении кредитной линии N 1 от 09.01.98 в сумме 462 тыс. руб. - просроченная сумма кредита без учета процентов за пользование им.
Вопрос о признании соглашения недействительным возник только тогда, когда состоялись повторные торги и расчеты истца покрыть задолженность по кредитным договорам не оправдались.
Суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что пунктом 4 соглашения стороны определили начальную стоимость заложенного имущества 1 млн. рублей, а размер долга не может быть определен из-за специфики расчетов по кредитному договору.
При заключении соглашения сторонами было исполнено требование пп. 2 ч. 4 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно п. 5 ст. 55 этого Закона соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Истец в соответствии со статьей 53 АПК РФ не представил доказательств нарушения его прав в результате заключения соглашения".
Очень странное судебное решение. С одной стороны, указано, что "стороны не могли предусмотреть, какая сумма долга будет у заемщика в момент фактического удовлетворения требований по кредитному договору" и что "размер долга не может быть определен из-за специфики расчетов по кредитному договору", с другой стороны - что задолженность по договору очевидна. Нет в цитируемом Постановлении и ссылки на то, было ли данное соглашение удостоверено нотариально.
Думается, что, несмотря на это Постановление, соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, в котором отсутствует условие о сумме задолженности, не имеет юридической силы, но оно должно признаваться не недействительной сделкой, а незаключенным договором.
3. Способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретения залогодержателем.
В данном пункте соглашения должно указываться, реализуется имущество с торгов или с аукциона либо приобретается залогодержателем.
4. Известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Поскольку в Законе об ипотеке прямо указываются условия, которые должны быть указаны в таком соглашении, следует сделать вывод, что эти условия являются существенными для такого вида соглашений.
В соответствии с комментируемой статьей к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии. Это указание неверно: если соглашение предусматривает продажу имущества с торгов, то на основании соглашения купли-продажи имущества не происходит, она происходит на основании договора, заключаемого с победителем торгов, и на торгах же определяются условия заключаемого с победителем договора (в частности, установление цены, так как соглашение о внесудебном обращении взыскания определяет только начальную цену). Если же заключается соглашение, по которому залогодержатель оставляет предмет ипотеки за собой, такое соглашение является по своей природе отступным (этот вопрос мы рассмотрим чуть ниже).
Иные условия соглашения.
Если торги будет проводить не залогодатель, а специализированная организация, то лучше заключать трехсторонний договор с участием организатора торгов.
Помимо вышеуказанных существенных условий соглашения в нем целесообразно указать следующие условия:
1) срок проведения торгов, аукциона и т.д.;
2) условия и порядок проведения повторных торгов, если первоначальные торги будут признаны несостоявшимися, а также последствия признания несостоявшимися повторных торгов;
3) порядок распределения сумм, вырученных от продажи предмета ипотеки, между залогодателем, залогодержателем и организатором торгов;
4) порядок приема-передачи предмета ипотеки залогодателем организатору торгов и организатором торгов покупателю;
5) условие о том, что при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, у должника сохраняется обязанность по уплате оставшейся суммы.
После продажи предмета ипотеки с торгов и осуществления расчетов между сторонами следует подписать акт взаимосверки расчетов, в котором надо указать:
- сумму, за которую был продан предмет ипотеки;
- сумму неисполненного обязательства по состоянию на момент получения залогодержателем суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки;
- сумму, перечисленную залогодержателю;
- сумму, полученную организатором торгов в качестве вознаграждения;
- сумму, подлежащую возврату залогодателю (если сумма, вырученная от продажи, больше суммы неисполненного обязательства), или сумму обязательства, оставшегося неисполненным (если сумма, вырученная от продажи, меньше суммы неисполненного обязательства). В последнем случае должно быть также указано, какие конкретно обязательства остались неисполненными.
Госпошлина за нотариальное удостоверение.
В соответствии со ст. 333.24 НК РФ устанавливается следующий размер госпошлины:
- за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством РФ, - 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
- за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством РФ должны быть нотариально удостоверены, - 500 руб.
По мнению М.Г. Масевич, соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки путем продажи его с торгов является неимущественным, и госпошлина должна взиматься как за удостоверение договоров, предмет которых не подлежит оценке <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. М.Г. Масевич.

Думается, что это мнение неправильно, поскольку комментируемая статья прямо устанавливает обязательность оценки имущества, выступающего предметом договора. Соответственно, госпошлина должна взиматься в размере 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.
Распределение средств при внесудебном обращении взыскания.
В соответствии со ст. 61 Закона об ипотеке, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, распределение проводится нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания. Заметим, что данная норма является очередной мертворожденной нормой. Во-первых, комментируемый Закон не предусматривает, что денежные средства, вырученные при обращении взыскания во внесудебном порядке, перечисляются нотариусу, так что у нотариуса этих денег нет и, соответственно, он не может их распределить.
Во-вторых, ст. 35 - 36 Основ законодательства РФ о нотариате установлен перечень нотариальных действий, в котором отсутствует распределение сумм, вырученных от реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. Правда, ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате установлено, что законодательными актами РФ могут быть предусмотрены и иные нотариальные действия. Но возможность Закона об ипотеке устанавливать иные нотариальные действия вызывает сомнения. И даже в случае признания за названным Законом такого права ни в комментируемой статье, ни в законодательстве о нотариате не предусмотрен механизм реализации указанного права. Такой механизм должен был бы включать в себя:
- обязанность организатора торгов перечислить вырученные средства нотариусу;
- порядок перечисления средств нотариусу и принятия нотариусом этих средств;
- перечень лиц, между которыми происходит распределение вырученных сумм;
- порядок и срок распределения вырученных средств;
- размер нотариального тарифа за совершение данного действия;
- порядок внесения соответствующих сведений в нотариальный реестр.
При отсутствии такого механизма распределение средств нотариусом практически невозможно, учитывая, что любое нотариальное действие должно совершаться нотариусом только в установленном законодательством о нотариате порядке и регистрироваться в реестре.
Расторжение соглашения.
Иногда возникает вопрос: а может ли быть расторгнуто соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки? В п. 12 Обзора N 90 указано, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.
В приведенном в этом пункте примере в качестве основания расторжения указано следующее. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.
Таким образом, при невыполнении залогодателем соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель вправе расторгнуть это соглашение в судебном порядке и (опять же в судебном порядке) потребовать обращения взыскания на предмет ипотеки.
Думается, что залогодержатель вправе также в судебном порядке понудить залогодателя к исполнению соглашения, но в этом случае исполнение решения суда будет затруднено, поскольку довольно проблематично на практике понудить залогодателя к выполнению всех действий, необходимых для продажи имущества с торгов.