Комментарий к статье 56

I. О невозможности заключения договора на реализацию заложенного имущества

Ни комментируемая статья, ни какие-либо иные статьи Закона об ипотеке не содержат никаких положений относительно порядка заключения договора с организатором торгов. Лицо, именуемое "организатором публичных торгов", упоминается в комментируемом Законе (в частности, в ст. 57), но что это за лицо, в самом Законе не разъясняется. По-видимому, предполагается, что вопросов это вызывать не должно, ведь организатор торгов упоминается в ГК РФ. Что же, обратимся к ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
При продаже имущества в порядке исполнительного производства, будь то реализация заложенного имущества или просто обращение взыскания на выявленное имущество должника, договор с организатором торгов заключается службой судебных приставов-исполнителей, и зачастую должник в данном договоре в качестве стороны не участвует.
В связи с этим возникает вопрос: а на каком основании организатором торгов является не собственник имущества или назначенная им организация, а некая организация, назначенная приставами, и на каком основании приставы заключают договор о проведении торгов для продажи не принадлежащего им имущества? Статьей 447 ГК РФ не установлено никаких исключений, когда договор на организацию торгов может заключаться не собственником. Может быть, Закон об исполнительном производстве дает приставам такое право?
В соответствии со ст. 87 этого Закона реализация имущества должника, если иное не установлено указанным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. Специализированная организация обязана размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.
В соответствии со ст. 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).
В соответствии со ст. 90 Закона об исполнительном производстве порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, указанным Законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.
Аналогичное положение ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1> было великолепно прокомментировано О. Вилесовой и А. Казаковой: "...закона, который бы устанавливал иные, отличные от комиссионных, договорные начала, попросту не существует. Поэтому более пристальное внимание следует уделить именно так называемым комиссионным началам, определяя, что законодатель вкладывает в используемое им понятие... Подчеркнем, что законодатель, употребляя в Законе "Об исполнительном производстве" понятие "комиссионные начала", не вкладывает, да и не может вкладывать в него какое-либо собственное содержание, изменяющее существо отношений комиссии, предусмотренное гражданским законодательством. Как следствие, в исполнительном производстве не может быть другой комиссии, отличной от той, что предусмотрена ГК РФ... Анализ главы 51 ГК РФ "Комиссия" позволяет выявить необходимое условие, которому должен удовлетворять комитент в договоре комиссии, связанном с отчуждением вещи... комитент всегда предполагается собственником данных вещей. Это положение особенно важно применительно к реализации арестованного имущества - ведь именно это императивно установленное положение ГК РФ и игнорируется правоприменительными органами и подзаконными нормативными актами в сфере исполнительного производства... Речь идет о распространенной практике заключения так называемых договоров комиссии с участием соответствующих территориальных подразделений службы судебных приставов Минюста РФ. Схема взаимоотношений сторон по такому договору, как правило, строится следующим образом: "комитент" - соответствующее территориальное подразделение службы судебных приставов Минюста поручает "комиссионеру" - специализированной торговой организации реализовать арестованное имущество. При этом сам должник - собственник реализуемого имущества либо вообще не упоминается, либо упоминается, но в качестве задвинутого на задний план "должника" (вариант - "третьего", иногда даже "четвертого" (!) лица, вынужденного в качестве немого свидетеля безучастно наблюдать за отчуждением собственного имущества)" <2>. Далее авторы доказывают отсутствие у службы приставов прав на заключение договора комиссии и рассматривают различные варианты (принуждение должника к заключению договора либо заключение договора комиссии службой приставов, но с участием должника). Рассмотрев эти схемы, авторы доказывают, что не имеется оснований ни для принуждения должника к заключению договора комиссии, ни для заключения договора комиссии не должником. С этими выводами следует согласиться.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591 (утратил силу).
<2> Вилесова О., Казакова А. Некоторые вопросы обращения взыскания на имущество организации-должника в рамках исполнительного производства // Хозяйство и право. 2001. N 2. Приложение.

А это значит, что и при залоге реализация заложенного имущества возможна только при заключении договора комиссии залогодателем. Заметим от себя, что и в соответствии со ст. 447 ГК РФ организатором торгов может выступать только собственник вещи или специализированная организация, опять-таки заключившая договор только с собственником вещи.
Получается парадоксальная ситуация: предусмотрев обязательность реализации предмета залога с торгов в порядке исполнения судебного решения, законодатель не предусмотрел возможность продажи предмета залога с торгов в принудительном порядке! Получается следующее: если залогодатель и кредитор могут договориться о реализации предмета залога, они могут подписать соответствующее соглашение и не доводить дело до обращения взыскания в судебном порядке, возлагая на себя излишние расходы по госпошлине. Если дело дошло до судебного обращения взыскания, в большинстве случаев это означает, что залогодатель всячески противится продаже своего имущества... А если залогодатель всячески сопротивляется продаже имущества, конечно, он откажется заключать договор с организатором торгов! На наш взгляд, в этой ситуации возможны следующие варианты развития событий.
1. Понуждение залогодателя к продаже вещи самостоятельно, учитывая, что он как собственник вещи может быть организатором торгов, вплоть до подачи иска о понуждении к совершению каждого из действий по проведению торгов (назначении даты проведения, публикации объявления). Но тут возникают два препятствия. Во-первых, это не соответствует нормам Закона об исполнительном производстве. Во-вторых, даже если исходить из того, что возможно понудить залогодателя к продаже имущества с торгов (поскольку имеется решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки), воплощение этого на практике представляется маловероятным.
2. Понуждение залогодателя к заключению договора со специализированной организацией. ГК РФ не устанавливает обязанности должника заключить договор комиссии, но при обращении взыскания на имущество судом, на наш взгляд, попробовать можно. При этом иск следует мотивировать необходимостью реализации имущества на комиссионных началах, обязательностью заключения договора комиссии с собственником вещи и тем, что при отсутствии такого понуждения становится невозможной реализация решения суда об обращении взыскания. Впрочем, и эта конструкция представляется нам довольно сомнительной, поскольку понуждение к заключению договора допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, а ни одним законом это не предусмотрено. Кроме того, абсолютно непонятно, почему залогодатель должен заключать договор именно с лицом, предложенным залогодержателем или приставом, и именно на тех условиях, на которых предлагает заключение договора данное лицо. Помимо этого, как и в предыдущем случае, само выполнение такого решения представляется маловероятным.
Какой же выход из данной ситуации? Представляется, что с формально-юридической точки зрения выхода из описанной ситуации нет. Тем не менее думается, что правоприменительная практика, по крайней мере до внесения соответствующих изменений в законодательство (если такие изменения вообще когда-либо будут внесены), меняться не будет: все так же служба приставов будет заключать договоры со специализированными организациями, все так же должник либо не будет вообще участвовать в таких договорах, либо участвовать в них в качестве третьего лица. В ином случае, если руководствоваться формально-юридической точкой зрения, обращение взыскания на имущество должника в процессе исполнительного производства (будь то движимое имущество или недвижимость, обращение взыскания на предмет залога или просто на выявленное имущество должника) будет просто невозможно, и по всей стране будет парализовано исполнение судебных актов.

II. Соотношение комментируемой статьи со ст. 87 Закона об исполнительном производстве

В соответствии со ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает 500 тыс. руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Означает ли это, что при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя оно должно обращаться только путем проведения открытых торгов в форме аукциона? Возможны следующие варианты толкования:
1. Исходя из указания "реализация имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем", можно сделать вывод, что обращение взыскания на предмет ипотеки по требованию залогодержателя не обязательно должно осуществляться путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
2. Исходя из указания "реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона", можно сделать вывод, что обращение взыскания на предмет ипотеки по требованию залогодержателя обязательно должно осуществляться путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
3. Исходя из указания "реализация предметов, имеющих историческую или художественную ценность, осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона", можно сделать вывод, что обращение взыскания на предмет ипотеки по требованию залогодержателя обязательно должно осуществляться путем проведения открытых торгов в форме аукциона, если предмет ипотеки является объектом культурного наследия.
4. Исходя из указания "реализация вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона", можно сделать вывод, что обращение взыскания на предмет ипотеки по требованию залогодержателя обязательно должно осуществляться путем проведения открытых торгов в форме аукциона, если стоимость предмета ипотеки составляет более 500 тыс. руб.
Тем не менее думается, что все эти способы толкования являются неправильными и что на аукцион предмет ипотеки по требованию залогодержателя должен продаваться только в случае, установленном комментируемой статьей, а именно - если об этом договорились залогодатель и залогодержатель. Подтверждается это тем, что в соответствии со ст. 78 Закона об исполнительном производстве взыскание на имущество должника, заложенное по договору об ипотеке, обращается в соответствии с Законом об ипотеке.