Комментарий к статье 57

I. Соотношение комментируемой статьи с Законом об исполнительном производстве

В соответствии со ст. 78 Закона об исполнительном производстве взыскание на имущество должника, заложенное по договору об ипотеке, обращается в соответствии с Законом об ипотеке.
Данная формулировка дает не менее двух способов толкования:
1) обращение взыскания на предмет ипотеки регулируется исключительно комментируемым Законом, а Закон об исполнительном производстве к обращению взыскания на предмет ипотеки не применяется вообще;
2) в случае противоречия между комментируемым Законом и Законом об исполнительном производстве применяется комментируемый Закон.
Думается, что верным является второй способ толкования. При первом способе толкования обращение взыскания на предмет ипотеки вообще оказалось бы невозможным, поскольку Закон об ипотеке не регулирует (да и не может регулировать) порядок возбуждения исполнительного производства, порядок ареста имущества и т.д. Кроме того, Закон об исполнительном производстве содержит некоторые нормы об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе на заложенное недвижимое имущество, в связи с чем очевидно, что нормы Закона об исполнительном производстве должны применяться.

II. Действия, которые должны быть произведены до проведения торгов

До проведения торгов в судебном порядке должны быть произведены следующие действия:
1) возбуждение исполнительного производства (ст. 30 Закона об исполнительном производстве);
2) арест и изъятие имущества (ст. 80 Закона об исполнительном производстве);
3) сообщение в ФНС России о произведенном аресте (ст. 40, 95 Закона об исполнительном производстве);
4) оценка имущества (ст. 85 Закона об исполнительном производстве);
5) вынесение приставом постановления о передаче имущества должника на реализацию (п. 6 ст. 87 Закона об исполнительном производстве);
6) привлечение к торгам специализированной организации в порядке, установленном Правительством РФ (ст. 87 Закона об исполнительном производстве);
7) передача специализированной организации имущества по акту приема-передачи (п. 7 ст. 87 Закона об исполнительном производстве);
8) создание комиссии по проведению торгов;
9) публикация информационного сообщения о проведении торгов;
10) прием заявок и заключение договоров о задатке.
Возбуждение исполнительного производства.
Первым этапом обращения взыскания на предмет ипотеки является возбуждение исполнительного производства. Казалось бы, по данному этапу не должно возникать никаких затруднений, но тем не менее на практике иногда возникают довольно нелепые ситуации.
Основания для возбуждения исполнительного производства об обращении взыскания на предмет ипотеки.
В соответствии со ст. 78 Закона об исполнительном производстве взыскание на заложенное имущество производится исключительно по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта.
Согласно ст. 30 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя, если иное не установлено указанным Законом.
Из перечня исполнительных документов, имеющегося в ст. 12 Закона об исполнительном производстве, к исполнительным документам, на основании которых может быть обращено взыскание на предмет ипотеки, относится только исполнительный лист.
Тем не менее в практике возникла такая ситуация.
В отношении залогодателя было возбуждено исполнительное производство на основании постановления налоговой инспекции, и заложенное имущество было арестовано в рамках данного исполнительного производства, были назначены торги. В то же время у залогодержателя еще не имелось исполнительного листа об обращении взыскания на предмет ипотеки, но имелось решение об обращении взыскания (вступившее в законную силу) и, кроме того, был наложен арест на предмет ипотеки в рамках обеспечения исполнения данного решения (которое было впоследствии обжаловано залогодателем в кассационной инстанции). Залогодержатель подал заявление о возбуждении исполнительного производства, и на основании этого заявления, вступившего в законную силу решения об обращении взыскания, а также наложенного судом ареста было возбуждено исполнительное производство. Исполнительное производство в пользу залогодержателя было соединено с уже имеющимся исполнительным производством и возбуждено сводное исполнительное производство, на следующий день после подачи залогодержателем заявления взыскание было обращено на предмет ипотеки (при этом обращение взыскания происходило в порядке, установленном действовавшим на тот момент Законом об исполнительном производстве, а не комментируемым Законом, а вырученные суммы распределены между залогодержателем и налоговой инспекцией). Вообще, в этом деле многое вызывало удивление: и то, что в решении суда об обращении взыскания отсутствовала начальная продажная цена (и в результате оценка предмета ипотеки производилась судебным приставом-исполнителем), и то, что должник не был вообще уведомлен о проведении торгов (не говоря уже о надлежащем уведомлении), и поведение генерального директора должника, который, зная о наличии возбужденного исполнительного производства, а также о наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания практически на все имущество организации, улетел в Африку на сафари...
В Постановлении ФАС МО от 24 октября 2005 г. N КА-А41/10310-05 по данному делу было указано: "В соответствии со ст. 44 Федерального закона "Об исполнительном производстве" основанием применения мер принудительного исполнения является предъявление в установленном порядке надлежаще оформленного исполнительного документа, принятие судебным приставом-исполнителем постановления о возбуждении исполнительного производства, истечение установленного приставом срока для добровольного исполнения.
Как установил суд первой инстанции, на момент совершения оспариваемых по делу действий судебного пристава-исполнителя в установленном законом порядке имущественное требование КБ "Агропромкредит" не было предъявлено к исполнению. Исполнительный документ на взыскание с ОАО "Егорьевскагропромский" в пользу банка поступил к приставу только 10.12.2004.
Поэтому учет требований этого взыскателя при совершении исполнительных действий по исполнительному производству (арест имущества общества и передача его на реализацию) противоречит требованиям законодательства".
Таким образом, заявление залогодержателя и судебное решение (пусть и вступившее в законную силу) даже при наличии ареста предмета ипотеки не являются основаниями для возбуждения исполнительного производства и обращения взыскания на предмет ипотеки. В случае возбуждения исполнительного производства по данным основаниям постановление о возбуждении исполнительного производства может быть обжаловано, и при таком обжаловании должно признаваться незаконным. При этом, как видим из процитированного дела, даже если не было оспорено постановление пристава о возбуждении исполнительного производства, может быть оспорен арест имущества должника и передача его на реализацию по требованию залогодержателя.
Заметим, что в описанной ситуации, когда обращается взыскание на предмет ипотеки по обязательствам третьих лиц, у залогодержателя имеется много способов защиты своего права:
1) обращение взыскания на предмет ипотеки (поскольку ипотека в данном случае сохраняется);
2) вступление залогодержателя в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет ипотеки, в дело об обращении взыскания на предмет ипотеки по требованиям третьих лиц.
Место совершения исполнительных действий.
В соответствии со ст. 33 Закона об исполнительном производстве, если должником является гражданин, то исполнительные действия совершаются и меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем по его месту жительства, месту пребывания или местонахождению его имущества. Если должником является организация, то исполнительные действия совершаются и меры принудительного исполнения применяются по ее юридическому адресу, местонахождению ее имущества или по юридическому адресу ее представительства или филиала.
В связи с этим встает вопрос: куда должен предъявляться исполнительный лист об обращении взыскания на предмет ипотеки - по месту нахождения залогодателя или по месту нахождения предмета ипотеки, если эти места не совпадают?
Думается, что исполнительный лист должен все же предъявляться по месту нахождения предмета ипотеки. При этом надо руководствоваться следующим.
В соответствии с Законом об ипотеке публичные торги проводятся по месту нахождения имущества; пристав имеет право осуществлять процессуальные действия только на определенной территории. А соответственно, пристав не может осуществлять действия, направленные на проведение торгов, на неподведомственной ему территории.
Арест предмета ипотеки.
Порядок ареста имущества регулируется ст. 80 Закона об исполнительном производстве.
В соответствии со ст. 80 названного Закона судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления.
Арест на имущество должника применяется для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.
Акт о наложении ареста на имущество должника (опись имущества) подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, лицом, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение указанное имущество, и иными лицами, присутствовавшими при аресте. В случае отказа кого-либо из указанных лиц подписать акт (опись) в нем (в ней) делается соответствующая отметка.
Сведения об аресте должны направляться приставом в ФРС. Следует заметить, что, как ни странно, до сих пор встречаются случаи направления сведений об аресте приставами не в ФРС, а в БТИ.
Сообщение в ФНС России об аресте имущества.
В ст. 94 Закона об исполнительном производстве установлена очередность обращения взыскания на имущество организации. В соответствии с этой статьей недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, относится к третьей очереди, а объекты недвижимого имущества производственного назначения относятся к четвертой очереди.
Заметим, что в настоящее время установленная очередность обращения взыскания на имущество организации не имеет значения для возможности обращения взыскания на предмет ипотеки: в соответствии со ст. 78 Закона об исполнительном производстве, если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. В связи с этим то, к какой очереди относится предмет ипотеки, имеет значение лишь для определения того, должно ли направляться в ФНС России уведомление об аресте имущества.
В соответствии со ст. 95 Закона об исполнительном производстве если на имущество должника-организации, относящееся к четвертой очереди, наложен арест, то судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня составления акта о наложении ареста на указанное имущество направляет в ФНС России, а в случае, когда должником является банк или иная кредитная организация, - в ЦБ РФ копии постановления и акта о наложении ареста, а также сведения о размере требований взыскателей.
Аналогичные требования были установлены ранее действовавшим Федеральным законом "Об исполнительном производстве" (с той только разницей, что ранее было три, а не четыре очереди, все недвижимое имущество относилось к третьей очереди, и в ФНС России должно было направляться письмо об аресте имущества третьей очереди). Заметим, что до того, как Федеральным законом от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ в ст. 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" были внесены изменения, органом, который должен был уведомляться об аресте имущества третьей очереди, было Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) при Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом. Еще ранее порядок направления таких уведомлений регулировался Временным положением о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденным Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199 <1>. Поэтому в имеющейся судебной практике фигурируют различные наименования органов, которые должны быть уведомлены об аресте имущества третьей очереди. Но какие бы изменения ни происходили, суть требований остается прежней: об аресте имущества третьей очереди должен уведомляться соответствующий орган.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 741 (утратил силу).

В связи с этим возникают вопросы:
1) распространяется ли требование о сообщении об аресте имущества четвертой очереди на арест имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки?
2) каковы последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения данного требования (например, с нарушением срока)?
3) должна ли ФНС направлять ответ на такое уведомление (и если должна, то в какой срок) и что должно происходить, если такой ответ не получен?
Итак, рассмотрим эти вопросы подробно.
Распространяется ли требование о сообщении об аресте имущества четвертой очереди на арест имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки?
Практики именно по данному вопросу не так уж и много, и имеющаяся практика противоречива.
Так, ФАС СЗО в Постановлении от 9 сентября 1999 г. N А56-3547/99 указал: "Исходя из смысла и содержания статей 57 - 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" <1>, уведомление в ФУДН направляется судебным приставом-исполнителем при аресте имущества третьей очереди в том случае, если исполнение решения производится в общем порядке, т.е. судебный пристав-исполнитель соблюдает установленную законом очередность реализации имущества при отсутствии у должника денежных средств. В данном случае судебный пристав-исполнитель обращал взыскание на предмет залога в соответствии с решением суда и не вправе был исполнить решение иным способом, например путем обращения взыскания на денежные средства".
--------------------------------
<1> Здесь и далее в цитируемой судебной практике речь идет о ранее действовавшем Федеральном законе "Об исполнительном производстве".

А в деле, рассматривавшемся выше (Постановление ФАС МО от 24 октября 2005 г. N КА-А41/10310-05), ФАС МО указал: "Согласно ст. 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (в редакции Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ) уведомление направляется в Федеральную налоговую службу для решения вопроса о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве) организации-должника в целях удовлетворения требований всех кредиторов.
Ссылка судебного пристава-исполнителя на то, что такое уведомление было своевременно направлено в ИМНС России по г. Егорьевск, не принимается во внимание.
В п. 1 ст. 60 названного Федерального закона предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя направить уведомление как в Федеральную налоговую службу, так и его копию в налоговый орган, контролирующий осуществление платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды.
Доказательства направления уведомления в ФНС России в деле отсутствуют".
На этом основании действия пристава по аресту имущества и выставлению на торги предмета ипотеки были признаны незаконными, что впоследствии привело к признанию недействительными торгов.
Полагаем, что правильным является вывод о том, что на предмет ипотеки распространяется обязательность уведомления на обращение взыскания, поскольку ст. 95 Закона об исполнительном производстве не установлены какие-либо изъятия для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Каковы последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения данного требования?
Практика по новому Закону об исполнительном производстве, естественно, отсутствует. По ранее действовавшему Закону практика весьма разнообразна. В большинстве случаев суды исходили из того, что невыполнение приставом обязанности по уведомлению соответствующих органов об аресте имущества третьей очереди является основанием для признания действий пристава по выставлению имущества на реализацию незаконными.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 7 декабря 1999 г. N 5354/99 <1> отметил: "Таким образом, по смыслу указанной нормы взыскание на имущество, отнесенное к третьей или четвертой очереди, не может быть обращено до направления уведомления о наложении на него ареста Федеральному управлению по делам о несостоятельности (банкротстве) и принятия им соответствующего решения в отношении должника".
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2000. N 2.

Аналогичный вывод сделан в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 января 1999 г. N 6139/98 <1>, Постановлениях ФАС ДО от 27 февраля 2002 г. N Ф03-А59/02-2/226, от 13 марта 2001 г. N Ф03-А51/01-1/149.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1999. N 5.

В Постановлении ФАС ВВО от 28 апреля 2000 г. N А43-6022/99-21-192, признавая недействительными торги, суд указал: "Из изложенного следует, что взыскание на имущество третьей очереди не может быть обращено без уведомления о наложении ареста данного государственного органа, а последующая его реализация - без принятия этим органом соответствующего решения в отношении должника.
Аналогичный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество и его реализации предусмотрен статьей 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве", действовавшего в период подготовки и проведения торгов.
Из материалов дела следует и сторонами не отрицается, что уведомление о наложении ареста на имущество в агентство ФСДН России по Нижегородской области не направлялось.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Вывод суда первой и апелляционной инстанции о недействительности оспариваемой сделки по данному основанию соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела".
Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС ЗСО от 23 марта 2000 г. N Ф04/742-136/А27-2000; ФАС ВВО от 9 ноября 1999 г. N А29-3395/99, от 20 сентября 1999 г. N 97/3; ФАС ВСО от 17 сентября 1999 г. N А19-12311/98-23-Ф02-1551/99-С2; ФАС ПО от 25 марта 2004 г. N А65-15629/03-СГ2-4, от 9 апреля 2002 г. N А55-17473/01-36, от 27 марта 2001 г. N А49-5218/00-238/4.
ФАС ВСО в Постановлении от 6 сентября 2000 г. N А78-7/104-6и(5)-Ф02-1818/00-С1 указал: "Своей обязанности по уведомлению о произведенном аресте имущества должника-организации с приложением сведений о составе и стоимости имущества, на которое наложен арест, а также направлению уведомления в налоговый орган, контролирующий осуществление должником-организацией платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, судебный пристав-исполнитель не выполнил, направив лишь письмо о произведенном аресте.
Пунктом 3 статьи 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что дальнейшие действия судебный пристав-исполнитель вправе был совершать, лишь получив уведомление об осуществлении им действий по возбуждению в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника-организации. В случае возбуждения арбитражным судом производства по делу о несостоятельности (банкротстве) исполнительное производство и реализация его имущества, на которое обращено взыскание, приостанавливается до рассмотрения арбитражным судом вопроса по существу.
Вывод суда о том, что статья 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" не содержит запрета на совершение исполнительных действий при неполучении службой судебных приставов ответа от органа по несостоятельности (банкротству), не состоятелен.
Этот запрет, предусмотренный в статье 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве", предусмотрен и в распоряжении Федеральной службы России по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению от 27.12.1999 N 48-р, зарегистрированном в Министерстве юстиции Российской Федерации 07.02.2000 "Об утверждении Положения о производстве по делам организаций, в отношении которых приняты решения об обращении взыскания на имущество".
Не дана оценка судом и официальному ответу службе судебных приставов Территориальным агентством ФСДН по Читинской области от 29.02.2000, из которого следует, что уведомление службы судебных приставов от 14.02.2000 было возвращено, как не соответствующее установленным требованиям к таким документам, так как уведомление "не содержит сведений о стоимости имущества, на которое наложен арест, а также о сумме требований взыскателя"...
Временным положением "О порядке обращения взыскания на имущество организаций" (пункт 17) предусмотрено, что неисполнение требований, установленных Временным положением, является основанием для признания обращения взыскания на имущество должника недействительным.
Допущены нарушения судебным приставом-исполнителем и статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Постановления Правительства Российской Федерации от 23.04.1999 N 459 "О реализации конфискованного и арестованного имущества".
Но имеется и иная практика.
Так, ФАС ВВО в Постановлении от 18 июня 2001 г. N А28-5987/00-257/19 заметил: "Не соответствуют действующему законодательству и выводы судов обеих инстанций о нарушении статьи 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве", влекущем применение к спорным правоотношениям нормы статьи 168 ГК РФ и удовлетворение заявленных требований.
...Приведенные в обжалуемых судебных актах доводы о нарушении требований статьи 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в части неуведомления судебным приставом-исполнителем Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротстве) о произведенном аресте принадлежащего должнику имущества третьей очереди сами по себе не свидетельствуют о том, что в результате этого были нарушены имущественные права истца.
Невыполнение положений названной правовой нормы имело бы существенное значение, если бы в отношении должника осуществлялись действия по возбуждению в арбитражном суде производства по делу о его несостоятельности (банкротстве). Материалы же дела свидетельствуют об обратном. Согласно письму Урало-Сибирского межрегионального территориального органа Федеральной службы России по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, за период с 1998 года по 22 марта 2000 года действий по возбуждению в арбитражном суде дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО "Уголь Коми" не производилось.
При указанных обстоятельствах применение Арбитражным судом Кировской области к спорным правоотношениям статьи 168 ГК РФ и удовлетворение заявленных исковых требований в части признания результатов проведенных 14.08.98 публичных торгов недействительными кассационная инстанция находит ошибочным, потому обжалуемые судебные акты в этой части подлежат отмене".
Второй подход до принятия нового Закона об исполнительном производстве представлялся более обоснованным, так как какие-либо последствия неисполнения данной обязанности не были установлены.
Но в настоящее время ситуация изменилась. Во-первых, в соответствии со ст. 95 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнительные действия по реализации имущества до получения от ФНС России либо ЦБ РФ сведений об осуществлении или отказе в осуществлении указанных действий. Таким образом, в случае выставления предмета ипотеки на торги после направления уведомления в ФНС России, но до получения ответа из ФНС России такое выставление имущества на торги будет происходить с нарушением процедуры исполнительного производства.
Во-вторых, в настоящее время установлен срок для ответа. В соответствии со ст. 95 Закона об исполнительном производстве в тридцатидневный срок со дня получения постановления о наложении ареста и акта о наложении ареста на имущество ФНС России либо ЦБ РФ должны сообщить судебному приставу-исполнителю об осуществлении или отказе в осуществлении ими действий по возбуждению в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) организации либо по отзыву у банка или иной кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций.
Представляется, что при оспаривании действий пристава по направлению имущества на реализацию при отсутствии уведомления об аресте имущества третьей очереди должны соблюдаться следующие правила:
1) лицо, оспаривающее действия пристава, должно указать, какое его право нарушено, а также доказать нарушение его прав отсутствием уведомления об аресте имущества третьей очереди;
2) к участию в деле в обязательном порядке должны привлекаться ФРС и налоговый орган, контролирующий осуществление должником-организацией платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды;
3) в предмет доказывания должен входить вопрос о том, была ли бы возбуждена процедура банкротства в отношении залогодателя в случае получения уведомления об аресте имущества третьей очереди;
4) к рассмотрению дела должны привлекаться все заинтересованные лица.
Что же касается направления уведомления с нарушением действующего законодательства, например с нарушением срока направления такого уведомления, то думается, что такие нарушения не должны являться безусловным основанием для признания действий пристава незаконными. Подтверждается это и имеющейся судебной практикой.
Так, в Постановлении ФАС УО от 22 мая 1998 г. N Ф09-276/98-АК указано: "Рассматривая спор, арбитражный суд сделал правомерный вывод о том, что при производстве описи и ареста требования действующего законодательства, а также права третьих лиц не нарушены, поэтому обоснованно отказал в иске...
Нарушение срока направления в адрес Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротстве) уведомления о произведенном аресте не может служить достаточным основанием для признания акта от 03.09.97 N 15/254 недействительным". При направлении уведомления с нарушением действующего законодательства должен исследоваться вопрос, были ли в связи с таким нарушением нарушены права лица, оспаривающего действия пристава.
Оценка предмета ипотеки.
В соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель при реализации имущества должен произвести оценку этого имущества. Встает вопрос: а должен ли пристав производить данное действие при обращении взыскания на предмет ипотеки?
В Постановлении ФАС СЗО от 9 сентября 1999 г. N А56-3547/99 суд указал: "Статья 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", предусматривающая оценку имущества должника судебным приставом-исполнителем, также не нарушена, поскольку начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, была установлена вступившим в законную силу решением арбитражного суда, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 350 ГК РФ".
Согласно ст. 89 Закона об исполнительном производстве начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом.
Таким образом, в данном случае судебный пристав не должен производить оценку предмета ипотеки (за исключением случая, когда суд, в нарушение Закона об ипотеке, не установил начальную продажную цену).
Привлечение специализированной организации.
В соответствии со ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация имущества должника, если иное не установлено указанным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок не установлен.
Не совсем понятно, что имеется в виду под специализированными организациями. Собственно говоря, эта норма родилась тогда, когда риелторская деятельность лицензировалась, и в этот период имела смысл. После же отмены лицензирования риелторской деятельности данная норма утратила свое значение, поскольку право совершать операции с недвижимостью имеет любая организация. Впрочем, возможно, данная норма вернет свою силу после принятия указанного выше постановления Правительства РФ, если им будет установлено, что специализированные организации - это организации, которые могут привлекаться в качестве организаторов торгов.
При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;
2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.
В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" <1> указано: "Как следует из положений статьи 62 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов, и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными".
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

Оспаривание действий судебного пристава-исполнителя.
Все вышеуказанные действия совершаются судебным приставом-исполнителем. В случае осуществления судебным приставом-исполнителем действий, не соответствующих действующему законодательству, они могут быть обжалованы в суде.
В соответствии со ст. 122 Закона об исполнительном производстве жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
Закон об исполнительном производстве устанавливает два способа обжалования действий судебного пристава-исполнителя:
1) подача жалобы в порядке подчиненности (ст. 123 - 127 Закона об исполнительном производстве);
2) обжалование в судебном порядке (ст. 128 Закона об исполнительном производстве).
Как указано в п. 6 информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101, "нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов".
Следовательно, действия судебного пристава-исполнителя могут быть обжалованы только до проведения торгов.
Действия организатора торгов после получения заявки.
Порядок действий организатора торгов после получения заявки на проведение торгов определен распоряжением РФФИ от 29 ноября 2001 г. N 418 "Об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации". В соответствии с п. 2.1 указанного распоряжения торги проводятся по поступившим от государственных органов заявкам на реализацию имущества.
Вместе с заявками РФФИ (далее - Фонд) (отделение Фонда, представитель Фонда) принимает от государственных органов документацию, которая в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами, а также соглашениями, заключенными Фондом (отделениями Фонда) и государственными органами (территориальными подразделениями государственных органов), должна прилагаться к заявкам на реализацию имущества.
В соответствии с п. 2.3 Порядка организации и проведения торгов, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, торги по продаже имущества должны быть проведены в течение двух месяцев со дня получения Фондом (отделением Фонда) или представителем Фонда (если Фонд предоставил ему такие полномочия) от государственного органа заявки на реализацию имущества и документов, предусмотренных пунктом 2.1 Порядка организации и проведения торгов.
Согласно п. 3.1 Порядка организации и проведения торгов после получения заявки на реализацию имущества и приложенной к ней документации организатор торгов приступает к подготовке и проведению торгов.
В процессе подготовки и проведения торгов организатор торгов:
а) назначает дату, время и место проведения торгов;
б) в случае, если форма торгов и форма подачи предложений по цене имущества не определены государственным органом в заявке на реализацию имущества, определяет форму торгов и форму подачи предложений по цене имущества (если организатором торгов является представитель Фонда, форма торгов и форма подачи предложений определяются по согласованию с Фондом (отделением Фонда));
в) назначает место (места) организации пункта приема заявок на участие в торгах, дату, а также время начала и время окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов;
г) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также по согласованию с государственными органами - извещения о признании торгов несостоявшимися, об отмене торгов и об аннулировании результатов торгов;
д) в случае необходимости производит дробление имущества на лоты (представитель Фонда, являясь организатором торгов, определяет необходимость дробления имущества на лоты по согласованию с Фондом (отделением Фонда));
е) формирует комиссию по проведению торгов и обеспечивает ее деятельность;
ж) производит прием заявок и их регистрацию в журнале приема и регистрации заявок (с присвоением каждой заявке номера и указанием даты и времени подачи заявки), а также обеспечивает хранение зарегистрированных заявок;
з) предоставляет заявителям и претендентам возможность ознакомления с предметом торгов и документацией, характеризующей предмет торгов и его правовой статус, а также с правилами проведения торгов;
и) заключает с претендентами договоры о задатке по форме, утвержденной Фондом (если организатором торгов является Фонд (отделение Фонда));
к) передает в комиссию по проведению торгов по окончании срока приема заявок зарегистрированные заявки с прилагаемыми к ним документами;
л) представляет в комиссию по проведению торгов выписки со счета, подтверждающие поступление задатков (в случае, если организатором торгов является представитель Фонда, он обеспечивает представление в комиссию по проведению торгов указанных выписок);
м) уведомляет претендентов об отказе в допуске к участию в торгах в срок, установленный п. 6.7 Порядка организации и проведения торгов;
н) незамедлительно уведомляет государственный орган, передавший имущество для реализации, об обнаружении скрытых повреждений и недостатков имущества, которые не были оговорены в акте приема-передачи имущества и не могли быть обнаружены при принятии имущества к реализации от государственного органа;
о) в случае, если организатором торгов является представитель Фонда, уведомляет Фонд (отделение Фонда) об отзыве претендентом зарегистрированной заявки в течение трех рабочих дней со дня ее поступления с целью возврата претенденту суммы внесенного им задатка;
п) подписывает с победителем торгов протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, а в случае продажи на торгах имущества, обращенного (поступившего) в собственность Российской Федерации (федерального имущества), - договор купли-продажи имущества, составленный по утвержденной Фондом форме.
В соответствии с п. 3.2 Порядка организации и проведения торгов Фонд (отделения Фонда) вправе давать организатору торгов (в случае, если организатором торгов является представитель Фонда) обязательные для исполнения указания, в том числе определяющие место проведения торгов и место организации пункта приема заявок на участие в торгах, а также устанавливающие несколько пунктов приема заявок на участие в торгах по разным адресам.
В случае, если организовано несколько пунктов приема заявок, расположенных на территориях субъектов РФ с разными часовыми поясами, временем окончания приема заявок является местное время организатора торгов, указанное в извещении о проведении торгов.
Согласно п. 4.1 Порядка организации и проведения торгов для проведения торгов распоряжением (приказом) организатора торгов создается комиссия по проведению торгов в количестве не менее трех человек (далее - комиссия).
Численный и персональный состав комиссии устанавливается в зависимости от места проведения торгов, категории и количества реализуемого имущества. Представитель государственного органа, передавшего имущество для реализации, включается в состав комиссии по письменному требованию данного государственного органа.
В случае, если организатором торгов является представитель Фонда, сотрудники Фонда включаются в состав комиссии на любой стадии подготовки торгов по первому требованию Фонда (отделения Фонда).
Председателем комиссии назначается член комиссии от организатора торгов.
Члены комиссии участвуют в ее работе на основании надлежащим образом оформленных доверенностей.
В соответствии с п. 4.2 Порядка организации и проведения торгов комиссия самостоятельно разрабатывает свой регламент, утверждаемый организатором торгов соответствующим приказом (распоряжением).
На основании п. 4.3 Порядка организации и проведения торгов комиссия осуществляет следующие функции:
- подводит итоги приема и регистрации заявок и принимает решение о допуске претендентов к участию в торгах;
- принимает решение об определении победителя торгов;
- принимает решение об объявлении торгов несостоявшимися, аннулировании результатов торгов;
- принимает иные решения, предусмотренные федеральным законодательством, нормативными правовыми актами и Порядком организации и проведения торгов.
В соответствии с п. 4.4 Порядка организации и проведения торгов решения комиссии принимаются простым большинством голосов присутствующих на заседании членов комиссии, при равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим. При голосовании каждый член комиссии имеет один голос.
Заседания комиссии являются правомочными, если на них присутствуют не менее 2/3 членов комиссии.
В случае, когда присутствие члена комиссии на заседании невозможно по уважительным причинам (болезнь, командировка и т.п.), производится его замена с внесением организатором торгов соответствующего изменения в состав комиссии.
Решения комиссии оформляются протоколами, которые подписываются всеми членами комиссии, принявшими участие в заседании. При подписании протоколов мнения членов комиссии выражаются словами "за" или "против".