Комментарий к статье 6

I. Ипотека государственного и муниципального имущества

Попробуем разобраться с ипотекой государственного или муниципального имущества, ответив на следующие вопросы:
1) возможна ли вообще передача в ипотеку имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) в чем состоят различия между случаями, когда имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, находится в хозяйственном ведении, оперативном управлении или не находится ни в том, ни в другом;
3) в каком порядке должно передаваться в ипотеку имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности?
Возможность передачи в ипотеку государственного или муниципального имущества. Соотношение Закона об ипотеке с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Заключение договора ипотеки и приватизация.
Действующим законодательством недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, из оборота не изъято, прямой запрет на залог такого имущества не установлен (за исключением отдельных видов недвижимого имущества). Прямо установлен запрет на ипотеку следующих видов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности:
1) земельные участки (ст. 63 Закона об ипотеке);
2) индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры (ст. 74 Закона об ипотеке);
3) имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (комментируемая статья).
Тем не менее возможность залога государственного или муниципального имущества вызывает достаточно большие сомнения. При такой ипотеке возникает вопрос, не будет ли являться недействительной сделкой договор ипотеки государственного или муниципального имущества в связи со следующими моментами:
1. При обращении взыскания на предмет ипотеки произойдет переход права собственности на предмет ипотеки, т.е. приватизация государственного имущества.
Связано это с тем, что Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> и Закон об ипотеке существуют как бы в параллельных измерениях - первый Закон не регулирует ни порядок передачи в ипотеку государственного или муниципального имущества, ни порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В то же время указанный Закон не содержит норм о том, что приватизация государственного или муниципального имущества, осуществляемая при обращении взыскания на заложенное имущество, осуществляется в порядке, установленном законодательством об ипотеке или аналогичными нормами, зато содержит указание на то, что приватизация имущества осуществляется только способами, установленными этим Законом. Закон об ипотеке абсолютно не подозревает о том, что обращение взыскания на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, по своей сути является приватизацией имущества и что в наличии имеется законодательство о приватизации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251 (с послед. изм.).

2. Существует коллизия между нормами ст. 63 и 69 Закона об ипотеке, когда, с одной стороны, не может быть заложен участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а с другой стороны, установлен запрет на залог здания без одновременного залога земельного участка.
Итак, попробуем разобраться в этих вопросах.
Для начала обратимся к вопросу приватизации.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Таким образом, любой переход права собственности от Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования к физическим и (или) юридическим лицам является приватизацией государственного или муниципального имущества. При обращении же взыскания на предмет ипотеки происходит именно возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических или юридических лиц. Само по себе заключение договора залога, конечно, не приводит к отчуждению имущества и не является приватизацией имущества. Но, во-первых, обращение взыскания на государственное или муниципальное имущество в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки будет противоречить законодательству о приватизации, т.е. будет невозможно; а если невозможно обращение взыскания, то в соответствии с комментируемой статьей невозможен и залог. Во-вторых, при приватизации имущества путем обращения взыскания на предмет ипотеки сама приватизация происходит путем заключения двух сделок - договора залога и собственно договора купли-продажи с победителем торгов. А соответственно, договор ипотеки государственного или муниципального имущества является недействительной сделкой.
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 7 апреля 1998 г. N 2203/97 <1> указано, что "действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение собственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданного в аренду".
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 6.

Но имеется и иная судебная практика. В двух делах, которые будут изложены ниже, при рассмотрении вопроса о залоге земельного участка при ипотеке государственного или муниципального имущества, договор ипотеки муниципального имущества также не был признан недействительной сделкой (впрочем, следует отметить, что в тех делах рассматривался вопрос именно о недействительности договоров ипотеки в связи с нарушением правил ст. 69 Закона об ипотеке, а не о возможности передачи государственного или муниципального имущества в ипотеку вообще).
Рассматривался также вопрос о возможности передачи в ипотеку государственного или муниципального имущества.
В Постановлении ФАС ЦО от 5 сентября 2005 г. N А14-16532/04/596а/30 было указано: "Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, за исключением изъятого из оборота или на которое не допускается обращение взыскания. При этом перечень такого имущества должен указываться в законе. Аналогичные положения содержит и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Истцом не представлено доказательств того, что заложенное по договору имущество из оборота изъято или на него не допускается обращение взыскания, следовательно, оно может быть предметом залога.
Решение о залоге принято компетентным органом - администрацией Воронежской области, что соответствует п. 3 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и областному законодательству.
На передачу спорного имущества в залог получено согласие Госинспекции охраны историко-культурного наследия Воронежской области".
Тем не менее с данным выводом суда нельзя согласиться, поскольку в нем не учтены нормы законодательства о приватизации - в процитированном Постановлении нет ни одной ссылки на законодательство о приватизации или указаний, почему законодательство о приватизации не подлежит применению в данном случае.
Думается, что исходя из имеющейся коллизии законов залог имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможен при соблюдении требований законодательства о приватизации в следующем порядке: имущество включается в план приватизации, принимается решение о приватизации, заключается договор ипотеки, а в случае наступления оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки обращение взыскания происходит не в порядке, установленном ГК РФ и Законом об ипотеке, а в порядке, установленном законодательством о приватизации. При этом в договор ипотеки должны быть включены приватизационные обременения предмета ипотеки. Тем не менее, во-первых, такой порядок не будет соответствовать порядку обращения взыскания, установленному комментируемым Законом; во-вторых, ипотека в данной конструкции будет абсолютно лишним элементом; в-третьих, в этом случае предмет ипотеки должен быть продан в срок, указанный в решении о приватизации, вне зависимости от того, имеются ли основания для обращения взыскания на предмет ипотеки или нет, существует ипотека (и в таком случае имущество будет продаваться, обремененное ипотекой) или прекратилась (например, в связи с погашением кредита).
Залог земельного участка при ипотеке государственного или муниципального имущества.
Еще одно основание для признания договора ипотеки государственного или муниципального имущества недействительной сделкой вытекает из противоречия ст. 63 и 69 Закона об ипотеке, на первый взгляд не заметного.
В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке и ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.
В п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> указано, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

А согласно ст. 63 Закона об ипотеке ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с названным Законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 комментируемого Закона.
Таким образом, с одной стороны, если закладывать только здание или сооружение, без одновременного залога земельного участка, на котором они расположены, договор ипотеки будет являться недействительной сделкой на основании ст. 69 Закона об ипотеке, а значит, залог здания или сооружения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без земельного участка невозможен. В то же время в силу ст. 63 Закона об ипотеке невозможен и залог земельного участка одновременно со зданием, и в случае залога земельного участка договор ипотеки также будет являться недействительной сделкой, а значит, и договор ипотеки одновременно здания и земельного участка также невозможно заключить. Те случаи, когда здание, находящееся в государственной или муниципальной собственности, расположено на участке, находящемся в частной собственности, возможны только теоретически, поэтому в расчет не принимаются.
Данную коллизию Президиум ВАС РФ пытался разрешить в проекте Обзора N 90. В этом проекте предлагалось два способа решения проблемы. В первом варианте пункта, в котором должен был быть рассмотрен данный вопрос, указывалось: "Ипотека принадлежащего муниципальному образованию здания допускается без одновременной ипотеки находящегося в муниципальной собственности земельного участка, занятого этим зданием.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности договора ипотеки здания, принадлежащего муниципальному образованию на праве собственности, заключенного с банком в целях обеспечения исполнения муниципальным образованием обязательства по возврату кредита, предоставленного ему банком. При этом муниципальное образование ссылалось на ничтожность договора ипотеки принадлежащего ему здания, так как в нарушение правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ договор ипотеки здания не предусматривал ипотеки принадлежащего муниципальному образованию земельного участка, на котором это здание находится.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, указав, что по смыслу пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке одновременная ипотека по одному договору здания и земельного участка обязательна, если ипотечный залогодатель, являющийся собственником и здания, и земельного участка, вправе распорядиться обоими объектами таким способом. В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Следовательно, муниципальное образование не имело права по договору об ипотеке здания заложить и земельный участок, занятый этим зданием. Однако право муниципального образования заложить принадлежащее ему здание законом не ограничено. Установленный Законом запрет на залог земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не лишает муниципальное образование права заложить принадлежащее ему здание, расположенное на этом участке. В этом случае правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке не применяются".
Второй вариант выглядел следующим образом: "Установленный пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке запрет на ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не распространяется на случаи ипотеки здания, находящегося в муниципальной собственности, с одновременной ипотекой по тому же договору находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором это здание находится.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности договора ипотеки принадлежащего муниципальному образованию на праве собственности здания, заключенного с банком в целях обеспечения исполнения муниципальным образованием обязательства по возврату кредита, предоставленного ему банком. При этом муниципальное образование ссылалось на ничтожность договора ипотеки принадлежащего ему здания, так как в нарушение запрета на ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленного пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке, не допускается, чтобы договор ипотеки здания предусматривал ипотеку принадлежащего муниципальному образованию земельного участка, на котором это здание находится.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, указав, что по смыслу статьи 63 ГК РФ установленный в ней запрет распространяется лишь на те случаи ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, когда земельные участки выступают в качестве самостоятельного предмета ипотеки. При ипотеке зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, следует руководствоваться правилами пункта 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Заключенный муниципальным образованием договор является договором ипотеки здания, находящегося в муниципальной собственности, с одновременной ипотекой по тому же договору находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором данное здание находится".
Оба этих варианта, что называется, "притянуты за уши" и не соответствуют буквальному толкованию ст. 63 и 69 Закона об ипотеке. Таким образом, данная коллизия не имеет правильного решения. Заметим, что Президиум ВАС РФ по данному вопросу так и не пришел к единому мнению и приведенный пункт в окончательный вариант Обзора не вошел.
Все становится на свои места, если учесть сделанный выше вывод о том, что ипотека государственного или муниципального имущества не соответствует законодательству о приватизации и не допускается. В этом случае невозможность залога как здания без участка, так и здания с участком вполне логична и лишь подтверждает невозможность передачи в ипотеку государственного или муниципального имущества.
Документы, необходимые для передачи в ипотеку государственного или муниципального имущества.
Тем не менее ипотека муниципального и государственного имущества в настоящее время на практике существует. Попробуем абстрагироваться от вопроса о возможности ипотеки такого имущества и рассмотреть вопрос о том, какие документы необходимы для ипотеки.
1. Решение о передаче имущества в ипотеку.
При проверке решения о передаче имущества в ипотеку должно проверяться, обладал ли орган, принявший решение о передаче имущества в аренду, соответствующими полномочиями (в частности, уполномочен ли данный орган принимать решения о приватизации данного имущества).
Думается, что в таком решении должны быть указаны все существенные условия договора ипотеки.
2. Отчет независимого оценщика.
В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности при ипотеке имущества, находящегося в государственной собственности, должен составляться отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета ипотеки. При отсутствии такого отчета существует риск признания договора ипотеки недействительной сделкой.
Следует учитывать, что имущество может быть передано в ипотеку по иной цене, чем указанная в отчете независимого оценщика, так как законодательство не содержит указания, что имущество должно быть передано в ипотеку именно по цене, указанной в таком отчете.
Ипотека имущества, переданного в хозяйственное ведение.
Риск признания договора ипотеки недействительной сделкой как договора, направленного на приватизацию государственного или муниципального имущества, существует и для случая передачи в ипотеку имущества ГУП или МУП.
Кроме того, в настоящее время ипотека зданий, строений, сооружений и нежилых помещений, принадлежащих ГУП и МУП на праве хозяйственного ведения, стала в большинстве случаев невозможна и по иной причине.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" <1> ГУП и МУП не вправе отдавать в залог права аренды земельных участков.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746 (с послед. изм.).

В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным залогом права аренды земельного участка, на котором это здание или сооружение расположено. Договор ипотеки здания или сооружения без одновременного залога права аренды является недействительной сделкой (п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). Те же правила должны применяться к ипотеке нежилых помещений.
Какие-либо изъятия из данного правила законодательством не установлены. Также в ст. 18 Закона N 161-ФЗ не указано, что установленный этой статьей запрет распространяется только на случаи, когда право аренды является самостоятельным предметом залога.
Соответственно, в случае, когда ГУП или МУП является арендатором земельного участка, ипотека здания без одновременного залога права аренды земельного участка невозможна в силу ст. 69 Закона об ипотеке, а залог права аренды земельного участка невозможен в связи с наличием прямого запрета на такой залог.
Таким образом, залог зданий, сооружений, нежилых помещений, принадлежащих ГУП или МУП на праве хозяйственного ведения и находящихся на земельном участке, принадлежащем ГУП или МУП на праве аренды, в настоящее время невозможен. Договоры ипотеки зданий, сооружений, нежилых помещений, принадлежащих ГУП или МУПам на праве хозяйственного ведения и находящихся на земельном участке, принадлежащем ГУП или МУП на праве аренды, будут являться недействительными сделками (независимо от того, заложено ли одновременно со зданием, строением, сооружением право аренды земельного участка или нет).
Заметим, что договоры ипотеки, заключенные до введения данного запрета, не будут являться недействительными сделками, но обращение взыскания будет возможно только на объект недвижимости, но не на право аренды.
Необходимо также учитывать правила об ограничении правоспособности ГУП и МУП, а также об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения.
Статьей 3 Закона N 161-ФЗ установлена специальная правоспособность унитарного предприятия. Унитарное предприятие может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренным в уставе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
В соответствии с п. 18 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.
В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, "поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (статья 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований пункта 2 статьи 295 ГК РФ, по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием".
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 августа 1997 г. N 1833/97 <1> было указано, что "нефтебаза на момент совершения залоговых сделок являлась унитарным предприятием, предмет и цели деятельности которого были строго ограничены уставом.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 12.

Судебные инстанции не установили, могло ли повлиять исполнение договоров о залоге на прекращение уставной деятельности предприятия в результате отчуждения его основных и оборотных средств, не дали оценку соотношению баланса нефтебазы с тем объемом основных и оборотных средств, которые являлись предметом залога".
Таким образом, договор ипотеки имущества, принадлежащего ГУП или МУП на праве хозяйственного ведения, может быть признан недействительной сделкой по любому из следующих оснований:
- как договор, направленный на приватизацию государственного или муниципального имущества способом, не предусмотренным законодательством о приватизации;
- в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, если ГУП или МУП является арендатором земельного участка и право аренды не передано в залог;
- в соответствии со ст. 18 Закона N 161-ФЗ, если одновременно с залогом здания, строения, сооружения, помещения в залог передано право аренды земельного участка;
- в соответствии со ст. 173 ГК РФ как сделка, совершенная с нарушением правоспособности ГУП. На наш взгляд, данный риск возрастает, когда недвижимое имущество передается в ипотеку в обеспечение обязательств не самого ГУП, а третьего лица и (или) когда деятельность предприятия в результате отчуждения имущества может прекратиться.
Кроме того, при ипотеке имущества, переданного в хозяйственное ведение, необходимо учитывать, что согласно ст. 294 и 295 ГК РФ, ст. 18 Закона N 161-ФЗ государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника имущества.
В п. 40 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указано, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении ГУП (МУП). Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим ГУП (МУП) на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.
Ранее в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2002 г. N 940 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" <1> согласование сделок ФГУП с недвижимым имуществом осуществляло Минимущество России.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 1. Ст. 133 (утратило силу).

Порядок согласования таких сделок установлен распоряжением Минимущества России от 5 ноября 2003 г. N 6155-р "О согласовании сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества" <1>. Территориальные органы Минимущества России осуществляют согласование передачу ФГУП в залог недвижимого имущества, общая площадь которого составляет менее 1000 кв. м, и стоимость, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости такого имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, составляет менее 25 млн. руб. В случае, если федеральное недвижимое имущество расположено в ином субъекте РФ, нежели ФГУП, решение о согласовании такой сделки принимается территориальным органом Минимущества России по месту регистрации указанного ФГУП с учетом мнения территориального органа Минимущества России по месту расположения недвижимого имущества. Минимущество России осуществляет согласование не подпадающих под указанные выше критерии сделок ФГУП в отношении закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения федерального недвижимого имущества. Но территориальные органы Минимущества России могут осуществлять согласование сделок, отнесенных к компетенции Минимущества России, по специальному поручению Минимущества России.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".

Но в соответствии с Указом Президента от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" <1> Минимущество России упразднено, а его функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945 (с послед. изм.).

Кроме того, как уже говорилось выше, в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности должна производиться оценка рыночной стоимости предмета ипотеки независимым оценщиком.
Таким образом, при залоге имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, должны соблюдаться следующие требования:
1) залогодателем должно выступать лицо, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (а не собственник имущества);
2) передача имущества в ипотеку должна быть обусловлена задачами уставной деятельности ГУП и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества;
3) отчуждение закладываемого имущества не должно приводить к невозможности использования имущества собственника (не только передаваемого в ипотеку, но и иного) по целевому назначению и (или) к прекращению деятельности предприятия;
4) должно иметься согласие уполномоченных органов собственника имущества на передачу данных помещений в ипотеку;
5) должен составляться отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости предмета ипотеки;
6) земельный участок (если в залог передается здание, сооружение или нежилое помещение) не должен принадлежать ГУП или МУП на праве аренды.
При отсутствии хотя бы одного из этих условий также существует риск признания договора ипотеки недействительной сделкой.
Ипотека имущества, переданного в оперативное управление.
При рассмотрении вопроса об ипотеке государственного или муниципального имущества нельзя обойти вниманием вопрос о возможности ипотеки имущества, переданного в оперативное управление.
В соответствии с комментируемой статьей ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, корреспондирующей со ст. 6 Закона об ипотеке, залогодателем может являться собственник либо лицо, имеющее на данное имущество право хозяйственного ведения.
Думается, что формулировка ст. 335 ГК РФ в совокупности с комментируемой статьей позволяет передавать в ипотеку только то имущество, которое находится у залогодателя на праве собственности или хозяйственного ведения, но не на праве оперативного управления.
В пользу этого говорит и то, что учреждения являются некоммерческими организациями, правоспособность которых ограничена. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований п. 2 ст. 295 ГК РФ, по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием. Думается, что по аналогии процитированное применимо и к учреждениям.