Комментарий к статье 62

I. Предмет договора

Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.
В соответствии с комментируемой статьей по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Статьей 63 Закона об ипотеке установлены случаи, когда ипотека земельных участков не допускается. Казалось бы, все просто - любой участок, за исключением перечисленных в ст. 63, может быть предметом ипотеки. На самом деле это не так очевидно, как кажется. Попробуем же разобраться в вопросе о том, какие участки могут быть предметом ипотеки.
Кадастровый учет.
При принятии в ипотеку земельного участка очень важным является вопрос о том, должен ли данный участок в обязательном порядке пройти кадастровый учет.
В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" <1> государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера; земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149 (с послед. изм.).

В соответствии со ст. 7 того же Закона государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Аналогичные нормы содержит Закон о кадастре недвижимости, в соответствии со ст. 1 которого государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Необходимость постановки на кадастровый учет земельных участков установлена той же ст. 1 Закона о кадастре недвижимости.
Суды по-разному толкуют данные нормы.
Наиболее основательно и, на наш взгляд, наиболее правильно толковал эти нормы ФАС МО в Постановлении от 12 марта 2004 г. N КГ-А41/1310-04, указав, что при решении вопроса о правомерности отказа в регистрации прав на земельный участок необходимо учитывать следующее: "Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственной земельном кадастре" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами; межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Таким образом, земельный участок как объект права собственности должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. При этом территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК РФ).
Поэтому, обращаясь к Московской областной регистрационной палате с заявлением о государственной регистрации прав собственности на земельный участок, истец должен был представить установленные законом документы, позволяющие индивидуализировать данный объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно абзацу третьему статьи 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" кадастровый учет - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других участков.
В соответствии со статьей 14, пунктом 8 статьи 19 данного Федерального закона момент определения возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета определен датой внесения соответствующей записи в Реестр".
Думается, что все выводы суда, сделанные в данном деле в отношении купли-продажи земельного участка, верны и в отношении ипотеки земельного участка.
Интересный вывод был сделан судом в Обзоре судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений, в Московской области, в котором указано: "Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" определил, что государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости" <1>.
--------------------------------
<1> Обзор судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений, в Московской области // Судебная практика по земельным спорам. М., 2004. Ч. 1. С. 89.

Из этого следует, видимо, сделать вывод о том, что если участок, не прошедший кадастровый учет, не является недвижимым имуществом, то он соответственно является движимостью, и сделки с ним должны совершаться по правилам совершения сделок с движимым имуществом. Но это противоречит как ст. 130 ГК РФ, в которой нет ни слова о том, что земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не является недвижимостью, и которая, более того, относит земельные участки к недвижимости, так и самой природе земельного участка.
Итак, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ), а описание и удостоверение границ - это кадастровый учет (ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"). Соответственно, для того, чтобы земельный участок мог выступать в качестве предмета гражданско-правовых сделок (в том числе в качестве предмета договора ипотеки), данный участок должен пройти кадастровый учет, заканчивающийся присвоением участку кадастрового номера.
Площадь земельного участка.
Иногда в документах (в том числе в кадастровых планах) встречается такое определение площади земельного участка: "2820 кв. м +/- 20 кв. м" или (и того лучше!) "около 1500 кв. м". Встает вопрос, а может ли площадь указываться таким образом? Как правило, такое определение площади стараются объяснить тем, что при межевании земельного участка зачастую невозможно точно определить его площадь, и якобы получающаяся по результатам измерений погрешность и приводит к такому странному указанию площади. Тем не менее такие пояснения не соответствуют действующему законодательству.
Порядок определения площади земельного участка установлен п. 11.1 - 11.2 и приложением N 2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г. <1>, а также п. 16.1 - 16.6 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г. <2>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> СПС "КонсультантПлюс".

В соответствии с указанными пунктами Инструкции по межеванию земель и Методических рекомендаций допустимая погрешность при определении площади земельного участка уже закладывается в расчет этой площади и учитывается при окончательном расчете площади. А это означает, что недопустимо приблизительное указание площади земельного участка, и при ненадлежащем указании площади земельного участка существует риск признания договора ипотеки незаключенным в связи с ненадлежащим определением предмета ипотеки.
Категория земель.
Согласно ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки. Соответственно, категория земель может быть признана существенным условием договора ипотеки земельного участка и должна быть указана в этом договоре. Следует заметить, что имеются случаи отказов в регистрации договоров ипотеки, в которых не указана категория земель.