Комментарий к статье 64.1

I. Возникновение ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный на средства кредита или целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка.
Естественно, комментируемая статья создает больше вопросов, чем ответов на них.
1. Распространяется ли ипотека в силу закона на случаи приобретения участка за счет средств нецелевого кредита? Если в отношении займа от иного юридического лица прямо указано, что ипотека возникает только в том случае, если участок приобретается на средства целевого займа, то в отношении кредита не указано, что для возникновения ипотеки в силу закона на основании данной статьи кредит должен быть именно целевым. В связи с этим встает вопрос: возникает ли ипотека в силу закона, если земельный участок приобретен с использованием средств кредита, выданного "на пополнение оборотных средств" (для юридического лица), "на потребительские нужды" (для физического лица) и т.д.? По всей видимости, поскольку требование о целевом характере установлено только в отношении займа, выдаваемого не кредитной организацией, в случае использования кредитных средств ипотека в силу закона возникает независимо от целевого назначения кредита, единственным условием для возникновения ипотеки в силу закона в данном случае является доказательство того, что именно за счет средств данного кредита, а не из каких-либо иных источников произведена оплата за участок.
2. Что означает "с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа"? Означает ли это, что вся сумма, подлежащая уплате продавцу, должна быть уплачена за счет средств кредита, или же ипотека в силу закона возникает и в том случае, если за счет средств такого кредита или займа уплачена только часть цены земельного участка, даже если доля заемных средств составляет долю процента от общей стоимости земельного участка? Исходя из слов "с использованием", думается, должен применяться второй вариант, т.е. ипотека возникает и в том случае, если размер заемных средств намного меньше стоимости самого участка.
3. Если покупатель участка приобретает земельный участок в собственность и берет кредиты и (или) целевые займы у нескольких кредиторов на покупку этого участка, то что происходит с ипотекой - становятся ли кредиторы солидарными залогодержателями или у них возникает последующая и предшествующая ипотека? Полагаем, что кредиторы не становятся солидарными залогодержателями, поскольку они не являются солидарными кредиторами, а обеспечиваемые ипотекой обязательства независимы друг от друга. При этом ипотека у всех залогодержателей возникает в момент регистрации права собственности покупателя на земельный участок.
Представляется, что в этом случае должны применяться следующие правила:
- к первому кредитному договору или договору займа применяются правила о предшествующей ипотеке, в том числе о допустимости последующей ипотеки, о необходимости получения согласия залогодержателя на передачу имущества в последующую ипотеку и т.д.;
- в последующих кредитных договорах и (или) договорах займа должно указываться, что в отношении данного земельного участка заключен договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона;
- в договоре купли-продажи земельного участка должно быть указано, что участок приобретается на заемные средства, со ссылкой на договоры, из которых возникает ипотека в силу закона, и на то, в какой последовательности заключались данные договоры и в какой последовательности, соответственно, должна регистрироваться ипотека;
- ипотека в отношении каждого кредитора должна быть зарегистрирована по отдельности, с соблюдением вышеуказанной очередности.
4. Распространяется ли данная норма на случаи выкупа земельного участка, находящегося под зданием?
С одной стороны, никакие изъятия комментируемой статьей не установлены. С другой стороны, ипотека в силу закона на здание в таком случае не распространяется, за исключением случая, если это жилой дом и на него также распространяется ипотека в силу закона, а ипотека земельного участка без здания, принадлежащего тому же собственнику, как мы уже говорили, не допускается.
В связи с этим думается, что данная норма распространяется только на залог земельного участка, на котором отсутствуют какие-либо здания.
Если земельный участок приобретен с использованием заемных средств, то вместо заключения договора ипотеки земельного участка в случаях, если кредит выдается на покупку земельного участка, кредитор может требовать включения в договор купли-продажи земельного участка условия о том, что земельный участок приобретен на средства кредита банка и находится в ипотеке в силу закона. Это позволит снизить расходы по государственной пошлине за государственную регистрацию ипотеки (государственная регистрация ипотеки в силу закона регистрируется без взимания госпошлины). При этом в кредитный договор целесообразно включать условие о том, что кредит выдается после регистрации ипотеки в силу закона.
Ипотека в силу закона в таком случае возникает с момента государственной регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки.