Комментарий к статье 65

I. Соотношение комментируемой статьи со ст. 64 Закона об ипотеке

В комментируемой статье говорится о возведении залогодателем на заложенном земельном участке зданий или сооружений. А в ст. 64 говорится о находящихся или строящихся на земельном участке зданиях. В связи с этим возникает вопрос: а где грань между комментируемыми статьями? В каком случае подлежит применению ст. 64, а когда - ст. 65 Закона об ипотеке?
На наш взгляд, достаточно подробно данный вопрос рассмотрен в Постановлении ФАС СЗО от 11 января 2005 г. N А56-21422/04. Прежде чем процитировать это дело, напомним, что в течение определенного периода в соответствии со ст. 64 Закона об ипотеке ипотека в силу закона не распространялась на находящиеся и строящиеся на земельном участке объекты недвижимости, а в соответствии с комментируемой статьей распространялась. Собственно, из этого противоречия и возникло цитируемое ниже дело.
"Поскольку ответчик, по утверждению банка, осуществил на обремененном ипотекой земельном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений овощехранилища и хозяйственных построек, права на которые не оформлены, банк, ссылаясь на статью 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", просил обратить взыскание также на эти четыре сооружения...
Указывая на то, что на момент заключения кредитных договоров, обеспечением исполнения которых являются договоры ипотеки и последующей ипотеки, на спорном земельном участке уже велось строительство указанных сооружений, не являющихся предметом залога, и ссылаясь на статью 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", общество полагает, что право залога на эти четыре сооружения не распространяется...
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Дав оценку условиям кредитных договоров, договоров залога (ипотеки) и последующего залога (ипотеки), кадастровым планам, приложенным к договорам ипотеки, акту проверки от 01.07.2003 и другим имеющимся в деле доказательствам, апелляционная инстанция пришла к выводу об обоснованности в полном объеме требований банка, заявленных в исковом заявлении...
Оценив имеющиеся в деле кадастровые планы, приложенные к договорам ипотеки, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих считать, что ответчиком на указанные даты начато или ведется строительство каких-либо иных объектов, помимо девяти зданий недостроенного корпуса студенческого городка, переданных в залог по договорам ипотеки.
Оценив иные имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что денежные средства на строительство овощехранилища и хозяйственных построек были направлены ответчиком только после заключения договоров ипотеки.
Акт проверки подписан, по мнению апелляционной инстанции, лицами, не являющимися представителями полномочных органов по вопросам землеустройства либо градостроения.
С учетом изложенного, условий договоров ипотеки и положений, предусмотренных статьей 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что ипотека распространяется в данном случае на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе и касающиеся необоснованности требования об обращении взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек, направлены по существу лишь на переоценку тех доказательств и обстоятельств, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах указанные доводы не могут быть приняты кассационной инстанцией. Кроме того, акты, на которые ссылается ответчик в кассационной жалобе, подписаны со стороны банка начальником кредитного отдела. Доказательств, подтверждающих наличие у него соответствующих полномочий, в деле не имеется и обществом не представлено".
Таким образом, из процитированного дела следует, что если на момент заключения договора ипотеки строительство уже начато, то применяется ст. 64 Закона об ипотеке, если же строительство начато после заключения договора ипотеки, то применяется комментируемая статья.
Как показывает процитированное дело, документами, подтверждающими момент начала строительства, суд признал кадастровые планы, акт проверки и документы, подтверждающие, когда залогодателем были направлены денежные средства на строительство.
Но думается, что данных документов недостаточно для подтверждения того, что на момент заключения договора ипотеки на земельном участке не возводятся какие-либо здания или сооружения. Так, в кадастровых планах теоретически должны указываться находящиеся на участке здания или сооружения. Но, во-первых, делается это далеко не всегда; во-вторых, кадастровый план составляется не на дату подписания (и уж тем более не на дату государственной регистрации договора ипотеки), а потому далеко не всегда отражает действительное состояние дел.
Представляется, что документами, которые могут подтвердить момент начала строительства, могут являться кадастровая справка (выписка из градостроительного кадастра), договор строительного подряда и т.д.
Кроме того, не стоит полагаться только на документы. Необходимо удостовериться в отсутствии зданий или сооружений на участке фактически, с выездом на место, а также указать в договоре ипотеки, что залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора на участке отсутствуют возводимые здания и (или) сооружения. Думается, что если на участке уже начато строительство и возведена хотя бы часть здания, например фундамент, то это означает наличие на участке возводимых объектов.
Различие двух статей влечет серьезные юридические последствия: если на момент заключения договора ипотеки на участке уже имеются возводимые здания и (или) сооружения, то такие объекты должны передаваться в ипотеку одновременно с земельным участком, и в договоре ипотеки должны описываться эти объекты, в ином случае договор ипотеки может быть признан недействительной сделкой. Если же здания и сооружения возведены после передачи в залог земельного участка, то ипотека на них возникнет при регистрации права собственности на них.