Комментарий к статье 66

I. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам. Соотношение комментируемой статьи со ст. 40 Закона об ипотеке

Случай, рассмотренный в комментируемой статье, т.е. когда в залог предлагается земельный участок, принадлежащий одному лицу, а на этом участке находятся здания, принадлежащие другому лицу, относится скорее к числу теоретически возможных, нежели к встречающимся на практике.
В настоящее время большинство случаев, когда собственник здания не является собственником земельного участка, относится к случаям аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или к случаям, когда участок (опять-таки из государственной или муниципальной собственности) принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данные случаи явно не подходят к комментируемой статье, поскольку ст. 63 Закона об ипотеке прямо запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Итак, рассмотрим, какие могут быть случаи, в отношении которых возможно применение данной статьи. Сразу оговоримся, что речь может идти только об участках, находящихся в частной собственности.
1. Участок был предоставлен собственником третьему лицу для строительства на праве аренды до заключения договора ипотеки.
В таком случае собственник земельного участка (залогодатель, а при обращении взыскания - приобретатель земельного участка) обладает всеми правами и несет все обязанности арендодателя земельного участка. Кроме того, по окончании срока аренды собственник участка имеет права и несет обязанности, предусмотренные гл. 34, ст. 272 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ.
Договор аренды при обращении взыскания сохраняет свое действие и продолжает действовать на тех же условиях, что и с первоначальным собственником (ст. 617 ГК РФ).
2. Собственник участка являлся ранее и собственником здания на этом участке, но впоследствии здание было им отчуждено без одновременного отчуждения земельного участка, а земельный участок был предоставлен новому собственнику здания на праве аренды.
В этом случае следует учитывать, что если такая сделка была совершена после введения в действие ЗК РФ, то она является ничтожной, а соответственно, договор ипотеки также является ничтожной сделкой. Если же такая сделка была совершена до введения в действие ЗК РФ, то тут ситуация аналогична предыдущей.
3. Участок был предоставлен собственником третьему лицу для строительства на праве аренды после заключения договора ипотеки.
Тут следует учитывать положения ст. 40 комментируемого Закона, поскольку ст. 40 распространяется на все случаи ипотеки, независимо от того, какой вид недвижимости передается в ипотеку, а соответственно, распространяется и на земельные участки.
Таким образом, если предоставление земельного участка третьему лицу под строительство произошло после заключения договора ипотеки, то комментируемая статья должна применяться только в совокупности со ст. 40, т.е. предоставление участка третьему лицу должно производиться с согласия залогодержателя.