Комментарий к статье 67

I. Соотношение комментируемой статьи с Законом об оценочной деятельности

В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Существует два способа толкования данной статьи:
1) оценка земельного участка независимым оценщиком требуется всегда, независимо от того, подпадает ли конкретный земельный участок под случаи, установленные ст. 8 Закона об оценочной деятельности, а законодательством об оценочной деятельности должен определяться порядок проведения такой оценки;
2) оценка земельного участка должна осуществляться только в случаях, прямо предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
Но, на наш взгляд, первый способ толкования из п. 1 комментируемой статьи прямо не следует. Данная формулировка означает, что отчет должен составляться только в тех случаях, когда это требуется по законодательству об оценочной деятельности, т.е. в случаях, прямо указанных в законе. Для ипотеки применимы только два указания ст. 8 Закона об оценочной деятельности. Первый случай, когда должна производиться оценка, - это при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Заметим, впрочем, что данная норма носит скорее декларативный характер - как правило, при наличии споров в отношении оценки предмета ипотеки, если залогодатель и залогодержатель не могут прийти к соглашению, они просто не заключают договор.
Также сюда можно отнести указание той же статьи о том, что отчет должен составляться при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Но, поскольку залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прямо запрещен комментируемым Законом (за исключением случаев, установленных ст. 62.1 Закона об ипотеке), то соответственно указанная норма Закона об оценочной деятельности может применяться только в случае залога земельных участков, указанных в ст. 62.1, т.е. практически не применяется.
В остальных случаях составление отчета независимого оценщика не требуется.
При этом в тех случаях, когда требуется отчет независимого оценщика, необходимо учитывать следующее.
1. Отчет независимого оценщика должен соответствовать требованиям ст. 12 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 <1>.
--------------------------------
<1> БНА. 2007. N 36.

2. В соответствии с п. 8 ФСО датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное.
В соответствии с п. 26 ФСО итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
3. Ни комментируемая статья, ни Закон об оценочной деятельности не устанавливают, что оценка по договору ипотеки должна быть установлена в том размере, в каком данное имущество было оценено независимым оценщиком. Следовательно, стороны вправе установить в договоре иную оценку.
4. В случаях, когда в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности требуется проведение независимой оценки, а сделка была совершена без проведения оценки, существует риск признания договора (в данном случае договора ипотеки) недействительной сделкой.

II. Соотношение понятий "оценка земельного участка как предмета ипотеки" и "залоговая стоимость"

В соответствии с комментируемой статьей залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Что такое "залоговая стоимость", комментируемая статья не разъясняет. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Тем не менее, по всей видимости, термины "залоговая стоимость" и "оценка предмета ипотеки по соглашению сторон" - это синонимы, ведь и оценка, и залоговая стоимость устанавливаются по соглашению сторон. По крайней мере странно было бы, если бы по соглашению сторон устанавливались две разные оценки.
Однако во избежание вопросов о том, установлена ли договором залоговая цена, в договоре ипотеки при указании оценки закладываемого земельного участка целесообразно указывать, что данная оценка является залоговой стоимостью земельного участка.