Комментарий к статье 71

I. Соотношение суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и стоимости имущества, относящегося к предприятию. Соотношение комментируемой статьи со ст. 3 и 4 Закона об ипотеке

В соответствии с комментируемой статьей ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Естественно, комментируемая статья не содержит каких-либо пояснений в отношении того, что подразумевается под данным требованием, в связи с чем возникают вопросы:
1. Что учитывается при расчете суммы обеспечиваемого обязательства, должны ли учитываться, например, расходы по обращению взыскания на предмет ипотеки?
2. Какая оценка стоимости имущества, относящегося к предприятию, должна приниматься во внимание: оценка по результатам инвентаризации, оценка, указанная в договоре ипотеки по соглашению сторон, рыночная цена или какая-то иная?
3. Каковы последствия нарушения требования, установленного комментируемой статьей?
4. Каковы последствия изменения размера обеспечиваемого обязательства после заключения договора ипотеки?
Попробуем разобраться в этих вопросах.
Что учитывается при расчете суммы обеспечиваемого обязательства?
В соответствии с комментируемой статьей ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Термин "требование, обеспечиваемое ипотекой" определяется ст. 3 Закона об ипотеке. Данный термин по содержанию аналогичен термину "обязательство, обеспечиваемое ипотекой". Таким образом, ответ на вопрос о том, что учитывается при расчете суммы обеспечиваемого обязательства, в соответствии с комментируемой статьей необходимо искать в ст. 3, т.е. при расчете требования, обеспечиваемого ипотекой предприятия, должны приниматься во внимание те суммы, которые перечислены в ст. 3.
Оценка стоимости имущества, относящегося к предприятию, которая должна приниматься во внимание.
Из комментируемой статьи не усматривается, какая оценка стоимости имущества, относящегося к предприятию, должна приниматься во внимание: оценка по результатам инвентаризации, оценка, указанная в договоре ипотеки по соглашению сторон, рыночная или какая-то иная? Думается, что во внимание должна приниматься оценка по результатам инвентаризации, отраженная в акте инвентаризации и бухгалтерском балансе. Полагаем, что здесь допустима аналогия с правилами оценки имущества, отчуждаемого АО и ООО в результате заключения крупных сделок - там также принимается во внимание балансовая стоимость имущества.
При этом следует учитывать, что данная оценка должна приниматься во внимание только в целях расчета соотношения стоимости предприятия и размера обеспечиваемого обязательства. Оценка предмета ипотеки, указываемая в договоре ипотеки, не обязательно должна соответствовать балансовой стоимости.
Последствия нарушения требования, установленного комментируемой статьей.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Комментируемая статья не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, а соответственно, сделка, совершенная с нарушением требований комментируемой статьи, является ничтожной.
Последствия изменения размера обеспечиваемого обязательства после заключения договора ипотеки.
Представляется, что изменение размера обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в случае его уменьшения не влечет признания сделки недействительной, а увеличение размера обязательства, обеспечиваемого ипотекой предприятия, не повлечет "исцеления" недействительной сделки.