Комментарий к статье 74

I. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных

В соответствии с комментируемой статьей ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
Несовершеннолетние.
В соответствии со ст. 60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 ГК РФ.
Несовершеннолетние, в возрасте от 14 до 18 лет, совершают сделки от своего имени, но с согласия родителей, усыновителей, попечителя (ст. 26 ГК РФ).
Сделки от имени малолетних совершаются только их родителями, усыновителями, опекунами (ст. 28 ГК РФ). В соответствии со ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей малолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
Согласно ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
Согласно п. 2 - 3 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В корреспонденции со ст. 60 СК РФ это означает, что родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать (в отношении имущества малолетних) или давать согласие (в отношении имущества несовершеннолетних, в возрасте от 14 до 18 лет) на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
На основе ст. 37 ГК РФ порядок управления имуществом подопечного определяется законом. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
С учетом ст. 60 СК РФ родители не имеют права собственности на имущество ребенка. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством (ст. 244 - 246 ГК РФ).
В соответствии со ст. 64 - 65 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
В отношении порядка выселения несовершеннолетних из квартиры, в которой проживают несовершеннолетние и которая является предметом ипотеки, необходимо различать случай, когда несовершеннолетний является сособственником имущества (в том числе жилого помещения) (ст. 28 ГК РФ), и случай, когда несовершеннолетний проживает в жилом помещении, не являясь его собственником (ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке).
Если несовершеннолетний является сособственником квартиры, переданной в ипотеку:
1) обременение принадлежащего несовершеннолетнему имущества ипотекой допускается только с согласия органов опеки и попечительства (ст. 28, 37 ГК РФ, комментируемая статья);
2) может быть признано, что на обращение взыскания на переданное в ипотеку имущество несовершеннолетнего также требуется согласие органа опеки и попечительства (ст. 28, 37 ГК РФ);
3) выселение несовершеннолетнего сособственника осуществляется на общих основаниях, установленных для выселения собственника (ст. 78 Закона об ипотеке), при этом с выселением возникают те же проблемы, что и в случае выселения совершеннолетних собственников.
Заметим, что иногда судебная практика очень уж вольно толкует комментируемую статью. Приведем в качестве примера одно очень интересное дело. В данном деле интересно уже то, что вопрос о правах физических лиц решался арбитражным судом, хотя в данной ситуации, на наш взгляд (даже если абстрагироваться от более чем странного применения комментируемой статьи), арбитражный суд должен был прекратить дело в связи с неподведомственностью его арбитражному суду.
Итак, Постановление ФАС ПО от 9 января 2004 г. N А57-5213/03-30. Суть данного дела такова. Некое ООО передало в залог банку нежилые здания, принадлежащие данному ООО на праве собственности, в обеспечение обязательств того же ООО по кредитному договору. Банк обратился в суд с иском о взыскании кредита и обращении взыскания на заложенное имущество. Суд первой инстанции исковые требования полностью удовлетворил. Судом апелляционной инстанции также сделаны выводы о признании недействительной ничтожной сделкой договора залога (ипотеки), как совершенной между банком и заемщиком в нарушение требований ст. 28 и 37 ГК РФ и нарушающей права и законные интересы несовершеннолетних участников ООО (1991 года рождения и 1996 года рождения), имеющих доли в уставном капитале, 35% каждый в уставном капитале этого общества. В связи с этим в части искового требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по ничтожной сделке отказано.
Оставляя в силе решение суда апелляционной инстанции в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, ФАС ПО указал: "Удовлетворяя исковое требование банка в части обращения взыскания на заложенное имущество ответчиком по договору о залоге (ипотеки), судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что в порядке, установленном действующим законодательством, участниками ООО также являются несовершеннолетние, 1991 года рождения и 1996 года рождения, имеющие доли в размере 35% каждый в уставном капитале этого общества. Поэтому сделка о залоге недвижимого имущества в данном случае согласно статьям 28 и 37 ГК РФ могла быть совершена только лишь с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Рассматривая дело и принимая постановление об отмене решения и отказе в части иска об обращении взыскания на заложенное имущество, суд апелляционной инстанции правомерно, на основании статьи 168 ГК РФ, в мотивировочной части Постановления признал договор о залоге (ипотеке) недействительной ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям статей 28, 37 ГК РФ, поскольку факт заключения сделки залога от 25.09.2002 без предварительного разрешения органа опеки попечительства материалами дела доказан и признан банком.
Согласно статьям 167 и 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения".
Итак, в данном деле суд мало того, что по собственной инициативе признал сделку недействительной, но еще и сделал очень интересный вывод: оказывается, в порядке совершения сделок с имуществом несовершеннолетних должны совершаться не только сделки в отношении имущества, собственником которого являются несовершеннолетние, но и в отношении имущества, принадлежащего юридическим лицам, доля в уставном капитале (а для АО, соответственно, акции) которого принадлежит несовершеннолетним. Заметим, что из статей, на которые сослался в процитированном деле суд, данные выводы не следуют, зато следует, что установленный этими статьями порядок совершения сделок распространяется только на то имущество, собственником которого непосредственно является несовершеннолетний.
Порядок рассмотрения вопросов о выдаче согласия на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего установлен письмом Минобразования России от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник образования. 1999. N 8.

Недееспособные и ограниченно дееспособные.
Порядок совершения сделок с имуществом недееспособных или ограниченно дееспособных аналогичен порядку совершения сделок с имуществом несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 29 и 32 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.
В соответствии со ст. 30 и 33 ГК РФ гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя.
Проблема в совершении сделок с недееспособными или ограниченно дееспособными в том, что зачастую внешне невозможно определить, не является ли гражданин недееспособным или ограниченно дееспособным. В результате этого вполне возможна такая ситуация: договор ипотеки заключается с гражданином как с лицом, полностью дееспособным, а впоследствии выясняется, что гражданин недееспособен или ограничен в дееспособности, и договор ипотеки признается недействительной сделкой.
Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. N 710 "О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> в Правила ведения ЕГРП были внесены изменения. В соответствии с п. 20 Правил ведения ЕГРП в новой редакции в графе "Особые отметки регистратора" указываются сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника этого жилого помещения, оставшихся без родительского попечения. Это, конечно, хорошее нововведение (если вообще данные требования будут выполняться), но тем не менее риски признания того, что сделка совершалась недееспособным или ограниченно дееспособным, данное положение не снимает, поскольку ГК РФ не содержит ни обязанности суда, опекуна (попечителя) или органов опеки и попечительства при признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным уведомить об этом органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также не устанавливает, что порядок совершения сделок с недвижимым имуществом недееспособного или ограниченно дееспособного лица применяется только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 48. Ст. 5038.

Позволяет несколько снизить (но не устранить) соответствующие риски получение справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера о том, что потенциальный залогодатель там на учете не состоит и способен создавать значение своих действий.