Комментарий к статье 75

I. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

В соответствии с комментируемой статьей при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Возникает вопрос: должна ли быть эта доля описана в договоре ипотеки по правилам ст. 9 комментируемого Закона? С формально-юридической точки зрения, поскольку ст. 9 не устанавливает никаких изъятий из правил описания предмета ипотеки, думается, доля должна быть описана, т.е. размер этой доли, что в нее входит, сведения о государственной регистрации права собственности на эту долю, и при неисполнении данного требования теоретически существует риск признания договора ипотеки незаключенным. Косвенно это подтверждается п. 39 Правил ведения ЕГРП, в соответствии с которым при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе "Доля" указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если помещение в многоквартирном доме принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, в графе "Доля" указывается размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу "Доля" вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности), в соответствии с п. 28 и 29 Правил ведения ЕГРП.
С другой стороны, такой подход вряд ли можно назвать правильным с практической точки зрения. Если руководствоваться этим подходом, то ипотека квартир становится практически невозможной: далеко не всегда у собственника квартиры имеется свидетельство о праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, и, соответственно, указание сведений о доле в общем имуществе многоквартирного дома в договоре ипотеки оказывается невозможным; если же исходить из того, что при ипотеке квартиры в договоре ипотеки в обязательном порядке должна быть описана доля в общем имуществе многоквартирного дома, то получается, что до регистрации права собственности на эту долю договор ипотеки квартиры не может быть заключен. В связи с этим думается, что при ипотеке квартиры не обязательно описание передаваемой в ипотеку вместе с квартирой доли в общем имуществе многоквартирного дома.