Комментарий к статье 76

I. Ипотека строящихся жилых домов. Соотношение комментируемой статьи со ст. 77 Закона об ипотеке

В соответствии с комментируемой статьей при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Очередная норма, которая на первый взгляд кажется простой и понятной, но при ближайшем рассмотрении все оказывается не так просто.
При внимательном чтении комментируемой статьи возникают вопросы:
1. Может ли быть предусмотрено договором ипотеки обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, если обеспечиваемое обязательство возникло не из кредита или целевого займа, предоставленного для сооружения жилого дома?
2. В комментируемой статье речь идет о договоре ипотеки при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома. А в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке в тех же случаях возникает ипотека в силу закона. В связи с этим возникает еще один вопрос: как комментируемая статья соотносится со ст. 77 Закона об ипотеке?
3. Распространяется ли комментируемая статья на строительство многоквартирных жилых домов?
Итак, попробуем разобраться в этих вопросах.
Может ли быть предусмотрено договором ипотеки обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, если обеспечиваемое обязательство возникло не из кредита или целевого займа, предоставленного для сооружения жилого дома?
Думается, что, поскольку комментируемая статья не содержит прямого запрета на обеспечение залогом незавершенного строительства, а также принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства, то залогом данного имущества может быть обеспечено и иное обязательство.
Соотношение комментируемой статьи со ст. 77 Закона об ипотеке.
В комментируемой статье речь идет о договоре ипотеки при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома. А в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Представляется, что разница между комментируемой статьей и ст. 77 только в том, что комментируемая статья регулирует ипотеку, возникающую на основании договора, а ст. 77 - ипотеку, возникающую в силу закона.
Распространяется ли комментируемая статья на строительство многоквартирных жилых домов?
В комментируемой статье нет прямого указания на то, распространяется ли она на строительство многоквартирных домов. Полагаем, что, поскольку комментируемой статьей прямо не установлено, то она распространяется и на строительство многоквартирных домов.
Залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства.
Залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства, по сути своей является залогом товаров в переработке, и к такому залогу должны применяться правила, установленные Законом о залоге для залога товаров в переработке, а договор ипотеки, упомянутый в комментируемой статье, является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора ипотеки объекта незавершенного строительства и договора залога товаров в переработке.