Комментарий к статье 9

I. Существенные условия договора ипотеки

В соответствии с комментируемой статьей в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 данные условия являются существенными условиями договора залога. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.
Следует учитывать, что договор ипотеки, в котором отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, является незаключенным договором, а не недействительной сделкой.
Так, в Постановлении ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2800/2006 суд указал: "Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В силу пунктов 2, 3 указанной статьи договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. В соответствии с пунктом 4 статьи 339 Кодекса недействительность договора залога (ипотеки) влечет лишь несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2, 3 данной статьи.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит иных (кроме указанных в пунктах 2, 3 статьи 339 ГК РФ) оснований для признания договора ипотеки недействительным, связанных с определением предмета договора.
Таким образом, отсутствие в договоре ипотеки оценки предмета залога может повлечь его незаключенность (статья 432 ГК РФ), но не недействительность, как заявлено в иске. На незаключенность исполненного либо неисполненного договора могут ссылаться только стороны сделки, наличие такого права у третьих лиц законом не предусмотрено. Аналогия со статьей 166 ГК РФ неприменима".