При рассмотрении дел об обращении взыскания на предмет ипотеки, а также по иным связанным с ипотекой делам (о признании договора ипотеки недействительной сделкой и т.д.) может возникнуть необходимость в проведении одного или нескольких видов экспертиз:
1) строительно-техническая экспертиза;
2) землеустроительная экспертиза;
3) графологическая экспертиза. Об этом виде экспертизы мы здесь говорить не будем, поскольку существует большое количество специальной литературы, посвященной этому вопросу. Скажем лишь, что необходимость в проведении такой экспертизы может возникнуть при предъявлении в суд фальсифицированных документов.
Строительно-техническая экспертиза.
Проведение строительно-технической экспертизы может потребоваться в следующих случаях.
1. Предъявление иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой на том основании, что предмет ипотеки не мог являться самостоятельным объектом недвижимости.
В этом случае должно выясняться, может ли предмет ипотеки являться самостоятельным объектом недвижимости, для чего перед экспертами должны быть поставлены следующие вопросы:
- возможно ли использование предмета по его целевому назначению без остальной части объекта недвижимости, частью которого является предмет ипотеки;
- возможно ли использование по целевому назначению остальной части объекта недвижимости, частью которого является предмет ипотеки, без предмета ипотеки;
- соблюдаются ли СНиПы и иные технические требования при выделении предмета ипотеки из объекта недвижимости, частью которого является предмет ипотеки?
2. При применении к залогодателю предусмотренных договором ипотеки мер ответственности за неисполнение обязанностей по обеспечению сохранности предмета ипотеки либо при подаче иска о досрочном исполнении обязательства в связи с несоблюдением залогодателем данной своей обязанности.
В этом случае должно выясняться, соблюдаются ли меры по сохранности предмета ипотеки, для чего перед экспертами должны быть поставлены следующие вопросы:
- находится ли предмет ипотеки в нормальном состоянии (с учетом нормального износа);
- соответствует ли состояние предмета ипотеки требованиям СНиПов и иных нормативно-технических актов;
- когда производился последний капитальный ремонт предмета ипотеки;
- срок проведения следующего капитального ремонта;
- существует ли на момент проведения экспертизы необходимость в проведении капитального и (или) текущего ремонта (в связи с наступлением срока проведения такого ремонта и (или) в связи с несоответствием предмета ипотеки СНиПам и иным нормативно-техническим актам);
- если должен производиться капитальный и (или) текущий ремонт, то какие работы должны быть произведены в рамках данного ремонта;
- если должен был производиться капитальный и (или) текущий ремонт, то производились ли какие-либо работы в рамках проведения капитального и (или) текущего ремонта;
- при положительном ответе на предыдущий вопрос - какие конкретно работы производились?
3. При применении к залогодателю предусмотренных договором ипотеки мер ответственности за несвоевременное сообщение об угрозе утраты или повреждения предмета ипотеки либо при предъявлении иска о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В этом случае должно выясняться, существует ли угроза повреждения или гибели предмета ипотеки, для чего перед экспертами должны ставиться следующие вопросы:
- находится ли предмет ипотеки в нормальном состоянии (с учетом нормального износа);
- соответствует ли состояние предмета ипотеки требованиям СНиПов и иных нормативно-технических актов;
- при отрицательном ответе на предшествующие вопросы - в чем заключаются отклонения состояния предмета ипотеки от нормального состояния (с учетом нормального износа) и (или) от требований СНиПов и (или) иных нормативно-технических актов;
- могут ли данные отклонения привести к повреждению или гибели предмета ипотеки;
- если отклонения могут привести к повреждению, но не к гибели имущества, то к каким конкретно повреждениям?
Землеустроительная экспертиза.
Проведение землеустроительной экспертизы может потребоваться в следующих случаях:
1. Подача иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок (при наличии спора о границах заложенного участка) либо подача иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой или о признании ипотеки прекратившейся (полностью или в части) в связи с тем, что часть земельного участка принадлежит третьему лицу.
В этом случае должен выясняться вопрос о границах земельного участка, для чего перед экспертами должны быть поставлены следующие вопросы:
- где проходит граница земельного участка, являющегося предметом договора ипотеки;
- где проходит граница спорного земельного участка;
- происходит ли наложение границ земельного участка, являющегося предметом ипотеки, на границу спорного земельного участка?
2. Предъявление иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой на том основании, что предмет ипотеки не мог являться самостоятельным объектом недвижимости.
В этом случае должно выясняться, может ли данный земельный участок быть самостоятельным объектом недвижимости, для чего перед экспертами должны быть поставлены следующие вопросы:
- каков минимальный размер участка данного целевого назначения в данном субъекте Федерации;
- не является ли площадь земельного участка, являющегося предметом ипотеки, меньше минимального размера;
- возможно ли использование земельного участка, являющегося предметом ипотеки, по целевому назначению?
3. Предъявление иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой на том основании, что закладываемое здание, сооружение, нежилое помещение заложено без земельного участка или права аренды на участок, на котором здание находится фактически, либо что закладываемый участок заложен без одновременной ипотеки всех зданий, находящихся на нем.
В этом случае должно выясняться, расположено ли данное здание на данном участке или на ином участке, для чего перед экспертами должны быть поставлены следующие вопросы:
- расположено ли данное здание на земельном участке, указанном в договоре ипотеки, или на ином земельном участке;
- если здание расположено на ином участке, то на каком участке данное здание расположено;
- происходило ли изменение земельного участка, указанного в договоре ипотеки (путем деления земельного участка, присоединения к нему нового земельного участка и т.д.), с момента заключения договора ипотеки;
- если происходило изменение земельного участка, указанного в договоре ипотеки, то было ли расположено данное здание на земельном участке, указанном в договоре ипотеки, на момент заключения договора ипотеки?
В отношении лица, имеющего право на проведение землеустроительной экспертизы, думается, что таким правом обладают лица, имеющие лицензию на производство геодезических работ (в частности, на производство работ по межеванию участков).