Закон об ипотеке не дает определения существенного ухудшения обеспечиваемого ипотекой обязательства или хотя бы критериев такого ухудшения.
Даже с чисто лингвистической точки зрения фраза "существенное ухудшение обеспечиваемого обязательства" вряд ли имеет право на жизнь. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица какое-либо действие. Различные юридические словари, энциклопедии и т.д. трактуют обязательство как правоотношение, т.е. общественное отношение. А это значит, что обязательство может возникать, исполняться или не исполняться, нарушаться, обеспечиваться, прекращаться, но никак не ухудшаться. А вот обеспечение ухудшаться вполне может.
Соответственно, под ухудшением обеспечиваемого ипотекой обязательства следует понимать ухудшение обеспечения, т.е. снижение стоимости предмета ипотеки или снижение его ликвидности (т.е. возможности его продажи), либо невозможность обращения взыскания на предмет ипотеки. Следовательно, существенным ухудшением считается такое ухудшение, при котором кредитор по обеспечиваемому ипотекой обязательству не сможет получить то, на что он рассчитывал при заключении договора ипотеки. Например, о существенном ухудшении можно говорить, если при заключении договора ипотеки стоимость предмета ипотеки равнялась размеру обеспечиваемого обязательства, а в результате ухудшения обеспечения стоимость предмета ипотеки снизилась и стала менее суммы обеспечиваемого обязательства.