В указанных в комментируемой статье случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Как и по большинству статей Закона об ипотеке, в данном случае возникает масса вопросов.
Лицо, от которого залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения.
Итак, от кого залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения - от залогодателя или должника? Этот вопрос возникает только в том случае, если залогодатель и должник являются разными лицами. Представляется, что в этом случае залогодержателю следует предложить исполнить обязательство как должнику, так и залогодателю. Вытекает это из п. 7 ст. 350 ГК РФ, в соответствии с которым должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. Следовательно, и направляться оно должно и залогодателю, и должнику.
Содержание требования.
Думается, что в требовании о досрочном исполнении обеспечиваемого ипотекой обязательства должны содержаться следующие сведения:
1) сведения о договоре ипотеки, обязательства по которому нарушены (номер и дата договора, стороны договора, дата регистрации и номер регистрационной записи);
2) описание допущенного залогодателем нарушения: в чем состоит нарушение, обстоятельства, при которых было совершено нарушение, время и место совершения нарушения, если нарушение было выявлено не сразу - то время и обстоятельства выявления нарушения.
Например: "12.02.2006 в 12.00 по местному времени представители залогодержателя ____ (Ф.И.О.), доверенность N ____ от ____, ____ (Ф.И.О.), доверенность N ____ от ____ и ____ (Ф.И.О.), доверенность N ____ от ____ явились по адресу: ____, для проведения проверки предмета ипотеки - помещения N ____, расположенного на __ этаже здания по указанному адресу, предъявили свои доверенности генеральному директору залогодателя ____ (Ф.И.О.) и предложили начать проведение проверки. Время проведения проверки было предварительно согласовано сторонами в ____ (наименование, дата и номер документа). Генеральный директор залогодателя допустить представителей залогодателя к предмету ипотеки отказался, причины отказа не объяснил, представить письменный отказ или расписаться в акте об отказе в доступе также отказался";
3) описание обязательства, досрочного исполнения которого требует залогодержатель (наименование, номер и дата, а также стороны договора, из которого возникло данное обязательство);
4) сумма, которую истребует залогодержатель, а также расчет этой суммы, с расшифровкой по каждому пункту (например, по кредитному договору - сумма выданного и невозвращенного кредита, сумма процентов с указанием периода, за который они уплачиваются, и т.д.);
5) срок для выполнения требования залогодержателя и реквизиты для перечисления денежных средств;
6) указание на то, что в случае невыполнения требования залогодержателя в срок, указанный в требовании, залогодержатель подаст в суд иск о досрочном исполнении обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Требование, естественно, должно быть направлено заказным письмом или вручено под расписку на копии.
Сроки для удовлетворения требования.
В комментируемой статье содержится упоминание о том, что при отсутствии в договоре ипотеки срока для удовлетворения требования оно должно быть исполнено в течение одного месяца. При этом в комментируемой статье, естественно, не уточняется, с какого момента должен считаться этот месяц - с момента получения требования должником, залогодателем или с момента, указанного в требовании?
По справедливому, на наш взгляд, мнению В.С. Бурова, "если такой срок не определен ни договором об ипотеке, ни иным соглашением сторон, то он (срок) в соответствии с нормами ч. 2 комментируемой статьи признается равным одному месяцу и начинает течь с момента вручения адресату вышеуказанного требования. При отказе или уклонении адресата от получения содержащего соответствующее требование отправления вышеуказанный срок (законный одномесячный или любой договорный) начинает течь с момента документально зафиксированной попытки вручить требование. Впрочем, для надежности залогодержатель может воспользоваться и нормами ст. 86 гл. XV Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г." <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева. С. 81.

Если залогодатель и должник являются разными лицами и если требование они получили не одновременно, следует, на наш взгляд, считать срок с более позднего момента.
Но в отношении этого срока возникает еще такой вопрос: а может ли договором ипотеки быть предусмотрен меньший срок, чем месяц, и если может, то какой минимальный срок может быть предусмотрен договором? Думается, что поскольку в комментируемой статье не указано, что в договоре не может быть предусмотрен меньший срок, то возможно установить срок и менее месяца, но все же этот срок должен быть разумным и давать должнику и (или) залогодателю возможность исполнить требование залогодержателя.