С целью недопущения внесения изменений в договор страхования или его расторжения без согласия залогодержателя, независимо от того, кто будет указан выгодоприобретателем по договору, залогодержателю целесообразно настаивать на заключении трехстороннего договора.
Рассмотрим некоторые условия договора страхования предмета ипотеки.
Страховая сумма.
Естественно, комментируемая норма, устанавливая, что имущество должно страховаться "в полной стоимости", не дает определения этой стоимости. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных упомянутым Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.
Таким образом, и под полной стоимостью в комментируемой статье, и под действительной стоимостью в ст. 947 ГК РФ понимается рыночная стоимость предмета ипотеки, в отношении которого заключается договор страхования. Подтверждается это и арбитражной практикой.
Так, ФАС МО в Постановлении от 27 января 2005 г. N КГ-А40/13017-04 указал: "Арбитражным судом был сделан обоснованный вывод о том, что страховая стоимость имущества определяется исходя из действительной стоимости имущества на момент страхования и под действительной стоимостью понимается его рыночная цена. Довод заявителя о том, что при страховании имущества действительная стоимость объекта должна определяться его балансовой стоимостью, является неправомерным и не может быть принят судом кассационной инстанции как основание для отмены обжалуемых судебных актов".
В соответствии с комментируемой статьей если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обеспечиваемого ипотекой обязательства, то предмет ипотеки должен быть застрахован на сумму не ниже суммы этого обязательства. Думается, что при этом должна приниматься во внимание вся сумма, подлежащая уплате на момент наступления срока исполнения обязательства (т.е., например, по кредиту - сумма кредита, проценты, подлежащие начислению на момент возврата кредита, а также суммы комиссий и иных платежей, предусмотренных кредитным договором).
В случае повреждения имущества выплачивается, естественно, не вся страховая сумма, а пропорциональная размеру нанесенного имуществу ущерба.
Также следует учитывать, что зачастую страховщики устанавливают в договоре франшизу (условную или безусловную), т.е. сумму, которая не компенсируется.
Страховой риск.
В соответствии со ст. 9 Закона об организации страхового дела страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.
Как правило, банки, заключая договоры ипотеки в обеспечение кредитов, требуют осуществить страхование от рисков уничтожения, утраты или повреждения предмета ипотеки, произошедших в результате:
а) пожара и (или) взрыва, произошедших по любой причине.
Пожар означает неконтролируемое горение вне специально предназначенного места, сопровождаемого выделением дыма, токсичных продуктов горения термического разложения, образованием пламени и искр, повышением температуры окружающей среды и понижением концентрации кислорода.
Взрыв означает процесс выделения энергии за короткий промежуток времени, связанный с мгновенным физико-химическим изменением состояния вещества, приводящим к возникновению скачка давления или ударной волны, сопровождающейся горением, образованием искр, разлетом обломков (осколков), выделением газов и паров, способных производить работу.
Повреждение (гибель) застрахованного имущества вследствие воздействия огнетушащих средств и (или) проведения неотложных аварийно-спасательных работ, выполнявшихся с целью спасения застрахованного имущества, приравнивается к повреждению (гибели) застрахованного имущества вследствие самого пожара (взрыва);
б) залива, т.е. воздействия на застрахованное имущество пара и (или) жидкости, поступивших:
- из систем внутреннего водостока, водоснабжения, отопления, пожаротушения и (или) канализации;
- из помещения(-ий), не принадлежащего(-их) страхователю.
Повреждение (гибель) застрахованного имущества вследствие воздействия пара, образовавшегося в результате испарения со свободной поверхности жидкости, приравнивается к повреждению (гибели) застрахованного имущества вследствие воздействия самой жидкости;
в) противоправных действий третьих лиц:
- хищения отдельных частей застрахованного имущества;
- повреждения застрахованного имущества при совершении (попытке совершения) хищения имущества, находящегося в застрахованном имуществе;
- умышленного уничтожения (повреждения) застрахованного имущества (в том числе путем совершения хулиганских действий, актов вандализма, а также совершения актов терроризма);
г) стихийных бедствий (землетрясения, оползня, бури, урагана, паводка, ливня, града, обильного снегопада);
д) падения летательных объектов либо их обломков и (или) иных предметов;
е) удара молнии.
Конечно, перечень этих рисков может варьироваться. Заметим, что, как правило, чем больше этот перечень, тем больше страховая премия, которую должен уплатить залогодатель страховщику. Поэтому целесообразно все-таки разумно подходить к данному перечню. При составлении такого перечня необходимо учитывать специфику самого объекта, а также местности, в которой данный объект расположен. Так, например, если в ипотеку принимается здание, расположенное поблизости от аэропорта, то включение в этот перечень риска гибели от падения летательных объектов или их обломков оправданно, а если здание находится вдали от аэропортов, аэродромов и воздушных трасс, то вероятность наступления данного события близка к нулю, и вряд ли целесообразно обязывать залогодателя страховать предмет ипотеки от риска гибели или повреждения в результате такого события.
Следует провести разграничение между страховым риском и страховым случаем. В соответствии со ст. 9 Закона об организации страхового дела страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование, обладающее признаками вероятности и случайности его наступления, а страховым случаем - совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.
Таким образом, страхуется страховой риск, но основанием для выплаты страхового возмещения является наступление страхового случая.
Срок страхования.
Срок страхования должен превышать срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, поскольку страховой случай может наступить и после срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, но до обращения взыскания на предмет ипотеки. Поскольку обращение взыскания может затянуться как минимум на год, залогодержателю целесообразно настаивать на том, чтобы срок страхования превышал срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, как минимум на год.
Страховая премия.
Необходимо указать срок уплаты страховой премии, уплачивается ли страховая премия единовременно или по частям. Во избежание прекращения договора страхования в связи с неуплатой очередной части страховой премии договор страхования должен предусматривать, что страховая премия за весь срок действия договора страхования уплачивается единовременно. Если это условие по каким-либо причинам неприемлемо, то в договоре страхования должно содержаться условие о том, что залогодержатель имеет право уплатить за залогодателя соответствующую сумму страховой премии, которую залогодатель обязан возместить залогодержателю.
Установление выгодоприобретателя и порядка выплаты страховой суммы.
Порядок выплаты страховой суммы в случае гибели, утраты или повреждения предмета ипотеки Законом об ипотеке, конечно же, не определен. Кому должна выплачиваться страховая сумма, как она должна распределяться между залогодателем и залогодержателем, ответа на эти вопросы в комментируемой статье нет.
На практике встречаются следующие варианты определения в договоре страхования выгодоприобретателя и порядка выплаты страхового возмещения.
1. Выгодоприобретателем по договору страхования является залогодатель, ему же по договору страхования страховщик должен перечислить всю сумму, подлежащую уплате. Тогда страховщик обязан выплатить всю страховую сумму залогодателю, а залогодатель - перечислить залогодержателю сумму, соответствующую размеру неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В этом случае, правда, возникают затруднения, которые мы частично рассматривали выше:
а) невозможно идентифицировать средства, переведенные на счет залогодателя страховщиком, и, соответственно, невозможно определить, какие конкретно из имеющихся на счету денежных средств являются страховым возмещением, и, соответственно, невозможно установить преимущественное удовлетворение требования;
б) если к счету залогодателя, на который перечисляется страховая сумма, имеются неисполненные требования, то при поступлении на счет безналичных денежных средств порядок списания этих средств определяется ст. 855 ГК РФ, и ни о каком преимущественном праве залогодержателя на получение возмещения из этих средств говорить не приходится;
в) при неисполнении залогодателем своей обязанности по перечислению залогодержателю полученной страховой суммы залогодержатель вправе требовать от залогодателя перечислить эти средства, т.е. фактически - только исполнить обязательство, обеспечиваемое ипотекой.
2. Выгодоприобретателем является должник, по условиям договора страхования залогодатель-страхователь поручает страховщику выплатить всю сумму страхового возмещения на счет залогодержателя.
В этом случае страховщик обязан перечислить на счет залогодержателя всю сумму страхового возмещения, а залогодержатель обязан, удержав сумму неисполненного обязательства, разницу между полученной и удержанной суммой перечислить залогодателю.
На практике залогодержатель может не исполнить эту свою обязанность и не перечислить разницу залогодателю. Тогда залогодатель будет вынужден взыскивать с залогодержателя разницу в качестве неосновательного обогащения. При этом возможны различные ситуации: залогодержатель может удерживать средства как в ситуации, когда у него вообще нет никаких требований к залогодателю, так и в ситуации, когда у залогодержателя такие требования имеются, но ипотекой данного объекта они не обеспечены.
Приведем такой пример: между залогодателем и залогодержателем заключены два кредитных договора. Обязательства по одному из них обеспечены ипотекой, по другому кредитному договору ипотекой данного объекта обязательства не обеспечивались. По обоим кредитам имеется просрочка исполнения обязательств на сумму, например, 25 тыс. руб. - на 10 тыс. руб. по кредиту, обеспеченному ипотекой, и на 15 тыс. руб. по второму кредиту. Предмет ипотеки погиб, страховщик выплатил страховое возмещение в размере 20 тыс. руб. и в соответствии с условиями договора страхования перевел всю сумму залогодержателю. Залогодержатель, получив эту сумму, должен оставить 10 тыс. себе в погашение задолженности по кредиту, обеспеченному ипотекой, а остальную сумму перечислить залогодателю, а потом уже требовать от залогодателя возврата второго кредита. Но понятно, что у залогодержателя возникает желание сразу погасить хоть часть задолженности, без создания себе дополнительных проблем по взысканию. Конечно, задача несколько упрощается, если залогодержатель обязан перечислить разницу на счет залогодателя, открытый у залогодержателя же, и если в кредитный договор и договор банковского счета, заключенные между залогодателем и залогодержателем, включено условие о праве залогодержателя на безакцептное списание. В таком случае сумма, подлежащая возврату, зачисляется на счет залогодателя, и тут же списывается в погашение второго кредита. Но такого соглашения может и не быть; к счету могут быть предъявлены требования более ранней очередности, и безакцептное списание может оказаться невозможным.
Строго говоря, в такой ситуации можно было бы говорить о праве залогодержателя на удержание средств, если бы не одно но: в соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, а как следует из п. 3 информационного письма ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" <1>, денежные средства, на которые не может быть обращено взыскание, не могут быть предметом залога и, соответственно, предметом удержания.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.

Соответственно, у кредитора в данном случае не имеется основания для удовлетворения своих требований по второму кредиту за счет страхового возмещения. Единственный случай, когда залогодержатель может удовлетворить свои требования в такой ситуации - это случай зачета встречных однородных требований. Но это возможно только при наличии оснований для зачета и при условии, что залогодатель является должником по второму (не обеспеченному ипотекой) обязательству.
3. Выгодоприобретателем является залогодатель, который поручает страховщику выплатить на счет залогодержателя сумму, указанную в требовании залогодержателя, а остальную сумму страхового возмещения уплатить залогодателю.
В этом случае в договор страхования должно быть включено положение о том, что залогодержатель в соответствии со ст. 334 ГК имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, в связи с чем залогодатель уполномочивает страховую компанию, а страховая компания принимает на себя обязательства при наступлении страхового случая в отношении предмета ипотеки перечислить страховое возмещение за его утрату или повреждение на счет залогодержателя.
При использовании данного способа залогодержатель обязан направить страховщику требование с указанием суммы, подлежащей уплате залогодержателю. Соответственно, страховщик обязан перечислить на счет залогодержателя сумму страхового возмещения, указанную в требовании залогодержателя, а остальную часть суммы перечислить залогодателю.
С одной стороны, такая схема кажется наиболее правильной и наиболее полно защищающей интересы всех сторон - удовлетворение получает и залогодержатель, именно за счет выплаты страховой суммы; и оставшуюся часть получает залогодатель, в связи с чем у залогодержателя не возникает неосновательного обогащения и возможности удерживать ту часть суммы, которую он должен перечислить залогодателю.
С другой стороны, может возникнуть ситуация, когда у страховщика имеется письмо от залогодателя с указанием одной суммы, подлежащей уплате залогодержателю, а от залогодержателя требование с указанием другой суммы. В этой ситуации по договору страховщик должен выплатить залогодержателю сумму, указанную в его требовании. Но в то же время понудить страховщика к выполнению этой обязанности через суд можно будет только после разрешения вопроса о том, сколько составляет сумма неисполненного обязательства. Поэтому в такой ситуации недобросовестный страховщик может отказаться от выплаты вообще до определения того, какая сумма должна быть уплачена залогодателю и какая залогодержателю, а добросовестный - внести деньги в депозит нотариуса.
4. Выгодоприобретателем по договору страхования является залогодержатель.
Как уже говорилось выше, возможность указания залогодержателя в качестве выгодоприобретателя оспаривается некоторыми авторами, но мы считаем, что такое указание вполне допустимо.
Тут у залогодержателя возникает другая проблема. Если залогодержателю выплачивается вся страховая сумма, в том числе превышающая сумму неисполненного обязательства, то залогодержатель обязан уплатить налог на прибыль со всей перечисленной ему суммы, и налоги с суммы, возвращенной залогодержателем залогодателю, залогодержателю не возмещаются.
В такой ситуации при наступлении страхового случая залогодержатель обычно отказывается от получения части суммы в пользу залогодателя.
5. Встречается в договорах банков и совсем уж, на наш взгляд, неправильное условие - когда банк-залогодержатель назначается "первым выгодоприобретателем", а залогодатель - "вторым выгодоприобретателем". При этом иногда в договоре страхования указывается, что при получении извещения о наступлении страхового случая страховщик (!) обязан направить залогодержателю письмо с просьбой указать, какую сумму следует уплатить залогодержателю.
В этих случаях существуют риски: 1) признания того, что выгодоприобретателем является залогодатель как лицо, имеющее интерес в сохранении заложенного имущества; 2) признания того, что сторонами не согласовано условие, по которому сторонами должно было быть достигнуто согласие - условие о выгодоприобретателе, и, как следствие, признание договора страхования незаключенным; 3) неисполнения страховщиком обязанности по направлению залогодержателю такого письма. При этом даже в случае направления указанного письма существует риск возникновения той же ситуации, что и в предыдущем случае.
Неисполнение залогодателем обязательств по договору страхования.
Некоторые банки указывают в договорах, что в случае неисполнения залогодателем обязанности по страхованию имущества банк вправе от своего имени заключить договор страхования, выступив по нему страхователем.
В.С. Буров полагает, что "неисполнение залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества (если в силу закона или договора такая обязанность возложена на залогодателя) может служить основанием для отнесения на залогодателя расходов, которые понесет залогодержатель, застраховав соответствующую недвижимость за свой счет (здесь применимы общие нормы ст. 15 ГК РФ о реальном ущербе в виде расходов по восстановлению нарушенного права)" <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / Под ред. И.Д. Грачева. М., 2000. С. 72.

Думается, что это абсолютно неправильно - как мы уже говорили, довольно спорным является вопрос о том, может ли залогодержатель выступать в качестве выгодоприобретателя, а уж в отношении того, может ли залогодержатель являться страхователем заложенного имущества, можно сказать, что не может, поскольку из смысла гл. 48 ГК РФ и Закона об организации страхового дела следует, что страхователем может являться только лицо, несущее риск гибели имущества.
Залогодержатель может только уплатить за страхователя страховую премию. Во избежание различных споров о том, мог ли и был ли обязан залогодержатель это делать, в договоре ипотеки и в договоре страхования целесообразно указать, что залогодержатель вправе произвести уплату страховой премии за залогодателя, а залогодатель обязан возместить залогодержателю понесенные расходы.
Что же касается исполнения обязанности по информированию страховщика о наступлении страхового случая, то нет нормы, запрещающей залогодержателю проинформировать страховщика о наступлении подобного случая, в особенности в ситуации, когда залогодатель данную обязанность не исполняет. Но для того, чтобы для страховщика заявление залогодержателя о наступлении страхового случая имело такую же силу, как если бы оно было сделано страхователем, необходимо включить соответствующее условие в договор страхования.