Оценка земельного участка.
Определение рыночной цены земельного участка регулируется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".

Не будем цитировать здесь эти Методические рекомендации полностью, укажем лишь подходы к оценке земельных участков.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Думается, что указанными подходами следует руководствоваться и в том случае, когда оценка предмета ипотеки осуществляется без привлечения независимого оценщика, например силами службы залогов банка-залогодержателя.
Право аренды.
Оценка права аренды, как правило, вызывает намного большие затруднения, чем оценка самого земельного участка, в том числе и тогда, когда такая оценка производится земельными комитетами. Встречаются следующие подходы к оценке права аренды:
1) указание в качестве оценки права аренды размера платы за заключение договора аренды земельного участка;
2) указание в качестве оценки права аренды земельного участка размера годовой арендной платы за этот участок;
3) указание твердой оценки, вообще не привязанной к каким-либо платежам по договору аренды и взятой "с потолка" (например, 1 тыс. руб.); иногда встречается оценка и в 0 руб.
Тем не менее, как и в случае с земельным участком, существует порядок определения рыночной стоимости права аренды земельного участка. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения разд. III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков с учетом следующих особенностей.
В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:
- сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
- сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;
- основание возникновения права аренды у арендатора;
- определение правомочий арендатора;
- срок, на который заключен договор аренды земельного участка;
- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
- характеристики рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Думается, что именно этими принципами и методами и следует руководствоваться в случаях, когда стороны осуществляют оценку права аренды без привлечения независимого оценщика.