В банковской практике часто возникает такая ситуация: между банком и заемщиком заключен кредитный договор, а также между банком и залогодателем (заемщиком или третьим лицом) заключен договор ипотеки в обеспечение обязательств заемщика по данному кредитному договору. Впоследствии тому же заемщику выдается еще один кредит, обеспечиваемый ипотекой того же имущества, что уже заложено по договору ипотеки. Встает вопрос, как должно оформляться обеспечение ипотекой новых требований: должен ли заключаться договор последующей ипотеки или только дополнительное соглашение к уже заключенному договору? Вопрос этот очень важен, поскольку госпошлина за регистрацию нового договора и регистрацию дополнительного соглашения к уже заключенному договору весьма различаются по размеру. До недавнего времени вопрос стоял еще острее, поскольку необходимо было нотариальное удостоверение договора ипотеки, а плата за нотариальное удостоверение договора и дополнительного соглашения к ранее заключенному договору была более чем существенна.
Подобная ситуация рассмотрена в Постановлении ФАС ДО от 10 октября 2003 г. N Ф03-А04/03-2/2338, в котором оспаривался отказ регистрирующих органов от регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки, заключенного между теми же сторонами и предусматривающего продление срока погашения кредита по кредитному договору, а также включение нового обязательства по кредитному договору, заключенному после регистрации договора об ипотеке. Обжалуя решение суда, признавшего отказ законным, стороны ссылались на неправильное применение судом норм материального права, в частности ст. 421, 452, 453 ГК РФ, ст. 8, 9, 43 - 45 Закона об ипотеке и ст. 20 Закона о регистрации.
"В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке составлено по соглашению сторон во изменение действующего договора залога недвижимого имущества (ипотеки) с соблюдением требований статей 2 - 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", главы 29 ГК РФ. Положения статей 43 - 45 вышеупомянутого Федерального закона, как полагает общество, им также не нарушены, поскольку установленные ограничения для последующей ипотеки не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Заявитель указывает и на то, что суд, применяя нормы специальных Законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не учел общих правил ГК РФ о заключении договоров, в частности статьи 452, которой предусмотрено право сторон по соглашению дополнять или изменять условия договора. В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержала в полном объеме".
В удовлетворении кассационной жалобы суд отказал на следующем основании.
"Основанием для отказа, как следует из письма, послужило несоответствие представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку кредитное обязательство, возникшее после заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего иное обязательство, может быть обеспечено залогом того же имущества в соответствии с правилами о последующей ипотеке, то есть путем заключения нового договора об ипотеке.
Суд, оценивая правомерность действий учреждения юстиции в рассматриваемом случае, исходил из того, что в силу статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации возможен в случае представления документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства.
Согласно статье 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определенных по правилам пунктов 5 и 6 статьи 20 указанного выше Федерального закона.
Статьей 45 названного Федерального закона предусмотрено, что в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
При этом названные положения пункта 1 статьи 43 и статьи 45 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат каких-либо изъятий для тех случаев, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше норм, кассационная инстанция считает правильным вывод суда о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случае и в порядке, предусмотренных законом.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге, вместе с тем предусматривает специальные правила для последующей ипотеки, согласно которым последующая ипотека подлежит государственной регистрации, а договор о такой ипотеке должен содержать отметки обо всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества.
Ссылки заявителя жалобы на статьи 452, 453 ГК РФ не принимаются кассационной инстанцией в силу изложенных выше доводов, а также как не влияющие на правомерность выводов суда.
Поскольку заявителем не были соблюдены требования о форме и содержании представленных на государственную регистрацию документов, суд в соответствии со статьей 20 Федерального закона о государственной регистрации обоснованно указал на правомерность действий учреждения юстиции, отказавшего обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения".
Из процитированного Постановления следуют выводы:
1) если ипотекой имущества, заложенного по уже заключенному договору ипотеки, обеспечиваются обязательства по новому договору, то должен заключаться новый договор ипотеки, являющийся договором последующей ипотеки;
2) данный договор должен заключаться именно как новый договор, т.е. содержать все существенные условия договора ипотеки, регистрация договора должна оплачиваться госпошлиной как регистрация нового договора, а не дополнительного соглашения и прилагаться к договору должны все документы, которые необходимы для регистрации нового договора ипотеки.
Думается, что с этими выводами следует согласиться.