В соответствии с комментируемой статьей, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Судебная практика, впрочем, несколько расширяет этот перечень.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 июля 1997 г. N 2774/97 <1> было установлено, что должен выяснить суд при обращении взыскания на предмет залога: "Возлагая ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора и дополнительных соглашений к нему на залогодателя на основании договора о залоге имущества, суд не исследовал, каков предел ответственности залогодателя и каково соотношение условий договора о залоге имущества с кредитным договором, условия которого существенно изменены дополнительными соглашениями.
--------------------------------
<1> Хозяйство и право. 2000. N 4.

Не исследованы с достаточной полнотой и другие существенные условия договора о залоге.
Согласно статье 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным".
Итак, из этого Постановления следует, что суд должен исследовать следующие вопросы:
1) предел ответственности залогодателя;
2) каково соотношение условий договора о залоге имущества с кредитным договором, если условия кредитного договора изменены дополнительными соглашениями;
3) другие существенные условия договора о залоге. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. А из этого следует очень интересный и далеко идущий вывод: что суд должен исследовать вопрос о том, является ли договор заключенным, независимо от того, заявлен ли встречный иск о признании договора незаключенным или нет. При этом, если встречный иск не заявлен, суд по собственной инициативе должен исследовать этот вопрос! На наш взгляд, это недопустимо, поскольку не соответствует основным принципам процессуального права. При рассмотрении иска суд не имеет права выходить за пределы исковых требований и, соответственно, не может рассматривать требования, не выдвинутые одной из сторон. Кроме того, существует принцип равноправия сторон и состязательности процесса, и рассмотрение требований, не заявленных одной из сторон, нарушает этот принцип. Существует единственная возможность выхода суда за рамки требований, заявленных сторонами, - это признание сделки ничтожной, поскольку ничтожная сделка ничтожна независимо от признания этого факта судом. Исходя из принципа состязательности и равноправия сторон, принципа реализации гражданских прав волеизъявлением правообладателя, договор может быть признан незаключенным только в порядке искового производства, только по иску лица, обладающего правом на подачу такого иска, и только в пределах срока исковой давности или за пределами этого срока, если другая сторона не заявляет о применении срока исковой давности.
Встречаются в судебной практике и совсем интересные выводы о том, какие вопросы должен исследовать суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Так, ФАС МО в Постановлении от 3 марта 2005 г. N КГ-А40/701-05 указал: "При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку и тому обстоятельству, а что явилось основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и имел ли истец до предъявления настоящего иска реальную возможность взыскать с должника и других поручителей задолженность по спорному кредиту, после чего, выслушав и проверив доводы сторон, с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение".
Тот же ФАС МО в Постановлении от 5 июля 2005 г. N КГ-А40/5576-05 отметил: "При новом рассмотрении суду следует... проверить и оценить вопрос о явной несоразмерности размера требований залогодержателя и стоимости заложенного имущества, а также крайней незначительности самого нарушения, выяснить вопрос о наличии или отсутствии у должника денежных средств, при наличии оснований для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество определить начальную продажную цену заложенного имущества и с учетом норм, регулирующих данные правоотношения, принять законное и обоснованное решение".
Заметим, что обращение взыскания на предмет ипотеки - это право залогодержателя, и ни в Законе об ипотеке, ни в ГК РФ, ни в каком ином законе не сказано, что обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения задолженности. Если должник и (или) залогодатель при наличии достаточных денежных средств не исполняют обязательство, обеспечиваемое ипотекой, и допускают обращение взыскания на свое имущество, то это их проблемы. Поэтому думается, что суд при решении вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки не должен выяснять наличие или отсутствие денежных средств у должника и (или) залогодателя, а также наличие у залогодержателя возможности взыскать задолженность с должника и (или) поручителей.
Суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.
При обращении взыскания на предмет ипотеки суд должен определить суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
До определения сумм, подлежащих уплате залогодержателю, думается, залогодержателем должен быть доказан также факт неисполнения должником обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Факт неисполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и размер неисполненного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, могут подтверждаться следующими документами:
- договором, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство;
- выпиской по ссудным счетам (если взыскивается задолженность по кредиту) или иными документами, подтверждающими наличие задолженности и ее размер.
Если с определением суммы обеспечиваемого обязательства обычно особых проблем не возникает, то с остальными суммами все намного сложнее. Во-первых, надо определиться, что это за суммы. Полагаем, что в данном случае речь идет о суммах, указанных в ст. 3 - 4 комментируемого Закона.
Во-вторых, необходимо определиться с тем, в каком порядке определяются суммы по охране и реализации имущества: определяются они на основании соглашения сторон, в одностороннем порядке залогодержателем, дополнительным решением суда или каким-либо иным образом. В-третьих, необходимо определиться, кому должны возмещаться расходы по охране и реализации предмета ипотеки - залогодержателю или какому-то иному лицу.
В отношении расходов по реализации предмета ипотеки необходимо иметь в виду следующее. В соответствии со ст. 116 Закона об исполнительном производстве расходы по реализации имущества должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий. Согласно ст. 117 Закона об исполнительном производстве взыскание расходов, отнесение их на счет федерального бюджета в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, а также возмещение расходов лицу, которое их понесло, производятся на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя, утвержденного старшим судебным приставом. Какого-либо исключения для обращения взыскания на предмет ипотеки Закон об исполнительном производстве не устанавливает. Таким образом, расходы по реализации предмета ипотеки возмещаются в порядке, предусмотренном ст. 117 Закона об исполнительном производстве, т.е. возмещение производится не залогодержателю (за исключением случая, когда эти расходы понес сам залогодержатель), а в федеральный бюджет на счет службы судебных приставов-исполнителей, и возмещение производится на основании постановления судебного пристава-исполнителя, утвержденного старшим судебным приставом.
Что же касается расходов на охрану, то, думается, возможны два варианта:
1) компенсация данных расходов залогодателем в добровольном порядке в размере, установленном либо двусторонним соглашением залогодателя и залогодержателя, либо в размере, указанном в представленных залогодержателем счетах и иных документах, подтверждающих размер расходов;
2) если взыскание данных расходов производится в порядке исполнительного производства, то надо учитывать, что судебный пристав-исполнитель может производить взыскание только на основании исполнительного документа, к которым соглашение сторон не относится. Соответственно, в порядке исполнительного производства взыскание расходов по охране предмета ипотеки возможно только после вынесения решения о взыскании данных сумм и на основании выданного в соответствии с этим решением исполнительного листа.
Являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.
Следующий вопрос, который должен выяснить суд, - это являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.
Тут особых проблем обычно не возникает, если, конечно, предмет ипотеки в договоре надлежаще идентифицирован. Если же предмет ипотеки надлежаще не идентифицирован, то договор ипотеки может быть признан незаключенным, и в этом случае ни о каком обращении взыскания речи уже не идет.
Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.
Комментируемая статья не разъясняет, что подразумевается под способами реализации имущества, на которое обращено взыскание. Для того, чтобы понять, что подразумевается под этим термином, необходимо обратиться к ст. 56 и 59 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми взыскание на заложенное имущество может быть обращено путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, когда по соглашению сторон имущество продается с аукциона. Соответственно, способы реализации - это по общему правилу продажа предмета ипотеки с публичных торгов или, если это установлено соглашением сторон, продажа имущества с аукциона.
Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
По поводу оценки следует заметить, что залогодержателю невыгодно как занижать стоимость предмета залога по сравнению с реальной (в этом случае может оказаться, что он не сможет вернуть себе всю причитающуюся ему сумму), так и завышать ее, ибо в этом случае имущество может быть не продано и кредитору придется забирать это имущество себе и ставить на баланс это имущество по явно нереальной цене, при этом кредит будет считаться погашенным в той сумме, в которую оценен предмет ипотеки, хотя реально погашено будет меньше.
Оценка должна быть представлена истцом исходя из того, что это входит для него в предмет доказывания. У истца есть несколько возможностей: либо указать сумму оценки по договору (если эта оценка устраивает истца), либо указать оценку, произведенную оценщиком. Заметим, что при вынесении определения о назначении дела к слушанию в одном из дел, в которых довелось участвовать автору, сторонам было предложено согласовать кандидатуру оценщика. На наш взгляд, это не совсем правильно. Истцу должно быть предложено подтвердить указанную им начальную цену. Надлежащим доказательством может служить заключение оценщика. И только если залогодатель оспаривает оценку, указанную в этом отчете, суд может предложить сторонам произвести еще одну оценку, согласовав кандидатуру оценщика.
Порядок проведения оценочной деятельности регулируется Законом об оценочной деятельности.
Вид цены, выступающей в качестве первоначальной продажной цены.
В комментируемой статье не указано, что из себя представляет начальная продажная цена, в особенности если она определяется судом.
В соответствии с п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
В большинстве процитированных ниже судебных решений также указывается на необходимость установления в качестве начальной продажной цены рыночной цены предмета ипотеки, что, на наш взгляд, в большинстве случаев является неверным. Для того чтобы разобраться в том, какие виды стоимости имущества бывают, обратимся к ФСО N 2.
В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности и п. 6 ФСО N 2 рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Пункт 5 ФСО N 2 устанавливает виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости. Из этих видов только ликвидационная стоимость может иметь место при обращении взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с п. 9 ФСО N 2 при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Так, например, в Постановлении ФАС УО от 10 августа 2006 г. N Ф09-6804/06-С6 было указано: "При проведении оценки оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (п. 18 Стандартов оценки <1>).
--------------------------------
<1> В цитируемом Постановлении ФАС УО речь идет о Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, которые в настоящее время отменены. В настоящее время требование, в соответствии с которым оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода, установлено п. 20 ФСО N 1.

ООО "Актив" оценивало имущественный комплекс ОАО "Оренбургский хлеб", и при определении его стоимости были применены затратный и доходный методы. Сравнительный подход к оценке ООО "Актив" не применялся, поскольку не удалось собрать достаточное количество достоверной информации по сделкам купли-продажи объектов-аналогов, информация о сделках с подобными объектами в Оренбургской области фактически отсутствует (страницы 24 - 29 отчета об оценке имущественного комплекса ОАО "Оренбургский хлеб" от 25.11.2005 N 20).
Таким образом, отказ ООО "Актив" от применения сравнительного метода оценки имущественного комплекса ОАО "Оренбургский хлеб" не противоречит требованиям Стандартов оценки. Отклоняя довод Сбербанка России о том, что стоимость имущества должника, указанная ООО "Актив" в спорном отчете, существенно отличается от определенной иными независимыми оценщиками, суд указал, что представленные отчеты от 23.12.2003 N 89, N 252, 253 по состоянию на 29.04.2004, N 304 по состоянию на 27.05.2004, N 564 по состоянию на 16.11.2004 были подготовлены в более ранние сроки, при подготовке данных отчетов производилась оценка конкретных объектов, а не имущественного комплекса в целом. Кроме того, на момент проведения оценки ОАО "Оренбургский хлеб" было действующим предприятием, а не предприятием-банкротом и при произведении оценки не учитывалось, что реализация имущества будет производиться в ограниченные сроки и в обязательном порядке. В то же время в отчете об оценке имущественного комплекса ОАО "Оренбургский хлеб" от 25.11.2005 N 20 указано, что оценка производится в целях определения стоимости объекта оценки для совершения сделки купли-продажи в форме открытых торгов в рамках конкурсного производства. На размер рыночной стоимости влияет фактор вынужденности продажи объекта оценки. ООО "Актив" в спорном отчете определяет ликвидационную стоимость имущества в том значении, которое предусмотрено подп. "ж" п. 4 Стандартов оценки, с учетом понижающего коэффициента (ликвидационной скидки), примененного в связи с ограничением времени на реализацию имущества и поиск покупателей.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания недостоверными сведений, содержащихся в отчете об оценке имущественного комплекса ОАО "Оренбургский хлеб" от 25.11.2005 N 20, и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Сбербанка России".
Заметим, что в данном случае, как усматривается из процитированного Постановления, оценивался объект с ограниченным рынком, при этом суд, на наш взгляд, правильно указал, что должна определяться ликвидационная, а не рыночная стоимость.
Кроме того, начальная продажная цена - это минимальная цена, с которой начинаются торги, и предполагается, что эта цена будет увеличена. Исходя же из определения рыночной цены как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, получается, что приобретаться предмет ипотеки с торгов должен по цене выше рыночной, что представляется маловероятным.
Поэтому, думается, в качестве первоначальной продажной цены должна устанавливаться ликвидационная стоимость, при этом перед оценщиком должен ставиться вопрос о том, относится ли данный объект к объектам с ограниченным рынком и если относится, то должна устанавливаться ликвидационная стоимость объекта оценки с ограниченным рынком.
Установление начальной продажной цены соглашением сторон.
Обычно под таким соглашением понимается оценка предмета ипотеки, установленная договором ипотеки.
В проекте Обзора N 90 был п. 24, в котором было указано следующее: "Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (порядок ее определения) может быть установлена сторонами в договоре об ипотеке.
Залогодержатель-кредитор по договору кредита обратился в арбитражный суд к залогодателю-должнику с требованием обратить взыскание на предмет ипотеки.
В ходе судебного разбирательства между сторонами возник спор о начальной продажной цене предмета ипотеки. Истец ссылался на условие договора ипотеки, в котором стороны установили начальную продажную цену заложенного здания. Ответчик в своих возражениях указывал на то, что условие о начальной продажной цене, которую стороны согласовали в договоре об ипотеке, не является существенным условием для этого договора и согласно ст. 54 Закона об ипотеке должно определяться судом.
Арбитражный суд удовлетворил требования истца и установил начальную продажную цену в размере, согласованном сторонами в договоре об ипотеке. При этом арбитражный суд указал, что хотя Закон об ипотеке не предусматривает включения в договор об ипотеке условия о начальной продажной цене, но он и не запрещает сторонам включать в договор такое условие. Согласно подпункту 4 ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Поскольку стороны в самом договоре об ипотеке договорились о начальной продажной цене заложенного имущества, суд руководствуется этим соглашением.
Требование ответчика фактически представляет собой требование об одностороннем изменении условий договора. В соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В том числе согласно ст. 451 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора при наличии одновременно условий, указанных в п. 2 указанной статьи. Ответчик не только не заявлял требования об изменении в судебном порядке положения договора об ипотеке о начальной продажной цене заложенного имущества, но и не обосновал наличие условий, указанных в п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке".
Но в окончательный вариант Обзора N 90 этот пункт не вошел. Заметим, что в данном случае речь шла об установлении договором начальной продажной цены (как можно предположить, установленной помимо оценки предмета ипотеки). Следует заметить, что, на наш взгляд, указание в договоре двух сумм (оценки предмета ипотеки, предусмотренной ст. 9 Закона об ипотеке, и начальной продажной цены) чревато признанием того, что договором установлены две оценки предмета ипотеки и, соответственно, что данное существенное условие сторонами не согласовано и, как следствие, существует риск признания договора ипотеки незаключенным.
Зачастую суды устанавливают в качестве начальной продажной цены ту цену, которая указана в качестве оценки предмета ипотеки в договоре ипотеки. Заметим, что данная оценка порой далека от рыночной цены предмета ипотеки (особенно по договорам ипотеки, удостоверенным нотариально, поскольку госпошлина, а в настоящее время и нотариальный тариф за нотариальное удостоверение зависят от оценки предмета ипотеки). Тем не менее, если ни одна из сторон не требует установления иной начальной продажной цены, чем оценка, предусмотренная договором ипотеки, устанавливается именно эта оценка. Если же одна из сторон требует установления иной начальной продажной цены, чем установленная договором оценка предмета ипотеки, то, на наш взгляд, должна устанавливаться цена как при отсутствии соглашения сторон, поскольку Закон об ипотеке не устанавливает тождества между понятием "оценка предмета ипотеки", упоминаемым в ст. 9 комментируемого Закона, и понятием "начальная продажная цена, установленная соглашением сторон", упоминаемым в комментируемой статье.
Думается, что начальная продажная цена может быть установлена соглашением сторон следующими способами:
- установлением начальной продажной цены на основании оценки, установленной договором ипотеки;
- признанием начальной продажной цены в судебном заседании в порядке ст. 70 АПК РФ.
Следует заметить, что правом предъявить требование об установлении иной цены, чем установленная соглашением залогодателя и залогодержателя, обладают только сами залогодатель и (или) залогодержатель, но не третьи лица.
Так, ФАС СЗО в Постановлении от 18 ноября 2002 г. N А21-4682/02-С2 указал: "В соответствии с пунктом 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем. Требуя изменить решение суда в части определения начальной продажной цены имущества, ответчик, не являющийся залогодателем, просит установить ее в сумме, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости основных фондов залогодателя. Однако установленная названным отчетом стоимость имущества не указана в договоре об ипотеке, то есть, несмотря на наличие данного отчета, стороны при заключении договора исходили из иной стоимости. В судебном заседании ни залогодержатель, ни залогодатель такую продажную цену установить не просили. Судом определена начальная продажная цена исходя из предложения залогодержателя, с которым согласился и залогодатель, что подтверждено протоколом судебного заседания".
Установление начальной продажной цены на основании иных документов.
Тем не менее не всегда суд признает указанную в договоре ипотеки оценку предмета ипотеки в качестве первоначальной продажной цены.
Так, в Постановлении ФАС ВСО от 27 февраля 2006 г. N А33-9934/05-Ф02-568/06-С2 суд определил: "По смыслу пункта 3 статьи 350 ГК РФ, если при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, доказательства, содержащие различные сведения о рыночной стоимости заложенного имущества, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге".
В таких случаях суд устанавливает цену на основании иных документов.
Какие документы могут являться доказательствами размера начальной продажной цены предмета ипотеки?
В п. 6 информационного письма ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 указано следующее: "Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.
Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.
По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.
При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.
Согласно требованиям статьи 53 АПК РФ (ст. 65 АПК РФ 2002 г.) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.
Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге".
Из этого можно сделать следующие выводы:
1) начальная продажная цена может быть установлена не только договором ипотеки, но и иными документами;
2) если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В качестве доказательства размера начальной продажной цены был использован отчет лаборатории судебной экспертизы, но следует заметить, что дело рассматривалось задолго до введения в действие Закона об оценочной деятельности.
Аналогичные выводы содержались в Постановлении ФАС СЗО от 13 января 2005 г. N А56-25483/04: "Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался положениями пунктов договора, содержащими оценку предмета ипотеки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд необоснованно не принял в качестве доказательства отчет закрытого акционерного общества "Руст"...
Указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Таким образом, если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге".
Из данного Постановления следуют выводы:
1) документом, являющимся доказательством размера начальной продажной цены, является отчет независимого оценщика;
2) сторона, просящая установить начальную продажную цену в размере, установленном в договоре ипотеки, должна доказать обоснованность установления данной оценки в качестве начальной продажной цены;
3) указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства;
4) если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
ФАС ЗСО в Постановлении от 10 августа 1999 г. N Ф04/1624-352/А70-99 указал, что, по мнению заявителя жалобы, обращение взыскания на его имущество является незаконным в нарушение ст. 54 Закона об ипотеке: начальную продажную стоимость суд определил в сумме 680 тыс. руб., тогда как по соглашению сторон имущество оценено в сумме 985 тыс. руб.
Представитель истца возразил против требований ответчика, считая решение и дополнительное решение суда соответствующими нормам материального и процессуального права. Что касается начальной продажной цены, то представитель истца пояснил, что примененная судом цена объекта ипотеки является рыночной и определена БТИ г. Тюмени на основании запроса ответчика по состоянию на день принятия решения. Поэтому, по мнению представителя истца, вышеназванная стоимость является оптимальной и указана судом в решении правильно.
Инвентаризационная оценка закладываемого имущества составляет 222490,55 руб. Стороны оценили закладываемое имущество в сумме 985 тыс. руб. Право аренды земельного участка оценено сторонами в сумме 15 тыс. руб. Общая сумма закладываемого имущества и права составляет 1 млн. руб.
В силу ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Материалы дела не содержат соглашения залогодателя и залогодержателя о начальной продажной цене заложенного имущества. Указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является начальной продажной ценой заложенного имущества, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки.
Следовательно, при отсутствии соглашения сторон о начальной продажной цене заложенного имущества и несогласии ответчика с предложением истца о цене, основанном на заключении БТИ, арбитражный суд при установлении начальной продажной цены в сумме 680 тыс. руб. действовал в рамках Закона об ипотеке.
Таким образом, обжалуемое решение и дополнительное решение приняты судом с соблюдением норм материального и процессуального права, являются законными и обоснованными".
Из процитированного Постановления можно сделать следующие выводы:
1) документом, подтверждающим размер начальной продажной цены, может являться справка БТИ;
2) указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является начальной продажной ценой заложенного имущества, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки;
3) соглашение о начальной продажной цене должно быть заключено как отдельное соглашение;
4) начальная продажная цена предмета ипотеки может быть установлена не только выше, но и ниже установленной договором ипотеки.
Аналогичные выводы были сделаны ФАС ПО в Постановлении от 19 марта 2002 г. N А57-5211/2001-4: "Заявленный банком иск о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество был удовлетворен судом 01.06.2000 по делу N 4375/2000-1, который обратил взыскание на заложенное имущество, но не установил его начальную продажную цену.
При указанных обстоятельствах судом правомерно установлена реальная розничная цена заложенного имущества на основании экспертного заключения. Договор ипотеки не является соглашением сторон о начальной продажной цене заложенного имущества, так как его оценка определяется по соглашению сторон в обеспечение выданного кредита.
Критерием оценки в данном случае является справка БТИ об инвентарной стоимости имущества.
Соглашения сторон о цене заложенного имущества в целях продажи его на торгах стороны не представили.
Поэтому судом законно и обоснованно установлена продажная цена.
Письмо залогодателя о согласии с требованием банка противоречит п. 4 ст. 37 АПК РФ, так как соглашение сторон по рассматриваемому вопросу должно составляться в установленном законом порядке в виде отдельного документа.
Правомерность позиции суда также подтверждается судебной арбитражной практикой.
Пунктом 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражным судом норм ГК РФ о залоге (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26), установлено, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе исполнительного производства.
Арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Цена земельного участка судом апелляционной инстанции определена правомерно, учитывая, что стоимостное выражение этого вида недвижимого имущества определяется не из рыночной стоимости, а из нормативной цены земельного участка, установленной Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Саратовской области. Пунктом 1.6 договора ипотеки цена земельного участка установлена 235937 руб., по данным названного Комитета, и сведений об изменении нормативной стоимости земли не имеется".
Из приведенного Постановления, как и из предыдущего, следует, что начальная продажная цена может устанавливаться на основании заключения БТИ, а также что договор об ипотеке не является соглашением об установлении начальной продажной цены. Принципиально важным является сделанный судом вывод о том, что соглашение сторон об установлении начальной продажной цены должно составляться в виде отдельного документа (и это должен быть единый документ).
В Постановлении ФАС УО от 4 ноября 2003 г. N Ф09-881/03-ГК указано: "Как следует из материалов дела, судом первой инстанции в предварительном заседании сторонам было предложено представить новые оценочные отчеты по определению рыночной цены автостоянки, поскольку судом установлено, что отчеты, имеющиеся в материалах дела (от истца - отчет с оценкой 1030000 руб., от ответчика с оценкой 2800000 руб.), не могут быть положены в основу оценки, так как составлены на январь 2001 г. и 22.08.2002 соответственно.
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку стороны не представили суду новые отчеты и не представили доказательств достижения соглашения о цене автостоянки, руководствуясь ст. 349, п. 3 ст. 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", произвел взыскание долга за счет заложенного имущества - одноэтажной закрытой автостоянки, установив начальную продажную цену для реализации заложенного имущества с публичных торгов в размере 2130000 руб. как согласованную сторонами в п. 2.2 договора залога...
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, фактические обстоятельства дела установлены на основе исследования имеющихся в деле документов, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам".
Заметим, что в данном случае суд пробовал установить начальную продажную цену в ином размере, чем установленная договором ипотеки, но в связи с тем, что ни одна из сторон не представила действующий отчет независимого оценщика, все же указал цену в размере, определенном договором ипотеки.
Проанализировав все вышеприведенные дела, можно прийти к следующим выводам:
1) указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является начальной продажной ценой заложенного имущества, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки;
2) сторона, просящая установить начальную продажную цену в размере, установленном в договоре ипотеки, должна доказать обоснованность установления данной оценки в качестве начальной продажной цены;
3) соглашение о начальной продажной цене должно быть заключено как отдельное соглашение (как отдельный единый документ);
4) в качестве доказательства размера начальной продажной цены суды принимают отчет независимого оценщика либо заключение БТИ;
5) если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге;
6) указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства;
7) начальная продажная цена предмета ипотеки может быть установлена не только выше, но и ниже установленной договором ипотеки.
При использовании в качестве доказательства начальной продажной цены отчета независимого оценщика необходимо учитывать следующее:
1) отчет должен быть составлен независимым оценщиком, т.е. лицом, соответствующим требованиям ст. 4 Закона об оценочной деятельности;
2) отчет должен содержать все сведения, предусмотренные ст. 11 Закона об оценочной деятельности;
3) в соответствии с п. 26 ФСО N 1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, формально-юридически отчет должен быть составлен по состоянию на дату не более 6 месяцев до предполагаемой даты проведения торгов либо даты публикации объявления о проведении торгов. На практике же в случае обращения взыскания на предмет ипотеки это оказывается невозможным, поскольку сроки, необходимые для принятия искового заявления, рассмотрения дела, вступления решения в законную силу, рассмотрения дела в апелляционной и кассационной инстанциях, возбуждения исполнительного производства и проведения всех процедур, предшествующих проведению торгов, составляют более полугода. Таким образом, даже в случае, если отчет составлен на день подачи искового заявления в суд, и даже если считать, что шестимесячный срок должен исчисляться до даты публикации о проведении торгов, соблюдение этого срока может оказаться невозможным. Поэтому думается, что отчет должен быть составлен по состоянию на дату не более 6 месяцев до подачи иска в суд. При этом нарушения прав залогодателя тут не будет, так как продаваться имущество будет по цене выше установленной оценщиком.
Заметим, что в случае установления оценки не по соглашению сторон, а на основании иного документа заключения лиц, не являющихся независимыми оценщиками, приниматься во внимание не могут.
Так, в Постановлении ФАС МО от 18 сентября 2001 г. N КГ-А40/5077-01 суд, устанавливая начальную продажную цену на основании представленного истцом отчета независимого оценщика, указал следующее: "Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил представленные ответчиком доказательства о рыночной стоимости заложенных морских судов, поскольку в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" документом, содержащим сведения доказательственного значения, является отчет об оценке объекта.
Представленное ответчиком заключение В.Л. Руденко не является экспертным заключением, поскольку указанное лицо не привлекалось судом в качестве эксперта; не представлено доказательств наличия у В.Л. Руденко лицензии, дающей право производить оценку машин, оборудования и транспортных средств; в этом заключении, по сути, проведена формальная ревизия отчета ООО "Герма-Консалт".
В соответствии со статьей 57 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону или иным нормативным правовым актам должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами".
В отношении же установления оценки предмета ипотеки на основании справок БТИ думается, что на основании таких справок начальная продажная цена устанавливаться не может. БТИ не относятся к лицам, имеющим право на осуществление оценочной деятельности, определяют они далеко не рыночную цену имущества и не в целях продажи имущества.
Если судом при вынесении решения не решен вопрос о начальной цене.
Как ни странно, но, несмотря на прямое указание комментируемой статьи о необходимости указания в решении суда начальной продажной цены, даже в настоящее время иногда имеют место случаи, когда в принятом решении об обращении взыскания на предмет ипотеки не указывается начальная продажная цена. Понятно, что такое решение может быть оспорено и признано недействительным, но что делать, если сроки на обжалование решения пропущены, а оснований для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам не имеется?
Установление начальной продажной цены путем вынесения дополнительного решения возможно только до вступления в законную силу основного решения.
Такое дело было рассмотрено в Постановлении ФАС МО от 30 октября 2002 г. N КГ-А41/7277-02-Б. Решением суда, которым было обращено взыскание на предмет ипотеки, не была установлена начальная продажная цена. Через пять лет, в течение которых решение так и не было исполнено, залогодержатель подал заявление о принятии дополнительного решения. Дополнительное решение было принято, им была определена начальная продажная цена. ФАС МО отменил данное дополнительное решение, указав, что вопрос о принятии дополнительного решения может быть поставлен до вступления решения в законную силу.
Заметим, что в процитированном выше Постановлении ФАС ПО от 19 марта 2002 г. N А57-5211/2001-4 суд установил начальную продажную цену предмета ипотеки, которая не была определена судом при вынесении решения об обращении взыскания на предмет ипотеки, причем решение суда об установлении начальной продажной цены было вынесено как самостоятельное, а не дополнительное. Но с этим вряд ли можно согласиться: установление начальной продажной цены не является самостоятельным исковым требованием, это требование должно рассматриваться только в рамках иска об обращении взыскания на предмет ипотеки.
В связи с этим думается, что при отсутствии в решении начальной продажной цены она должна устанавливаться судебным приставом в соответствии с Законом об исполнительном производстве. В ином случае исполнение решения об обращении взыскания на предмет ипотеки становится невыполнимым.
НДС.
На наш взгляд, при определении начальной продажной цены эта цена должна определяться с учетом НДС.
В Постановлении ФАС ДО от 2 апреля 2003 г. N Ф03-А51/03-2/480 указано: "Предметом настоящего спора является требование ООО о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по невключению суммы налога на добавленную стоимость по передаче объектов заложенного имущества на реализацию.
Суд признал действия судебного пристава-исполнителя не соответствующими требованиям НК РФ.
Вместе с тем порядок реализации заложенного имущества с публичных торгов урегулирован ст. 350 ГК РФ, нормами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым начальная продажная цена заложенного имущества в случаях обращения взыскания на такое имущество в судебном порядке определяется решением суда.
Начальная продажная цена заложенного имущества определена решением Арбитражного суда Приморского края от 15.05.2000, и именно эта цена указана судебным приставом-исполнителем в постановлении от 02.07.2001. Поскольку законом на судебного пристава-исполнителя не возложена обязанность по самостоятельному исчислению налога на добавленную стоимость, следует признать, что в действиях судебного пристава-исполнителя отсутствуют нарушения действующего законодательства, судебные акты, признающие действия судебного пристава-исполнителя не соответствующими нормам НК РФ, не могут быть признаны законными".
Таким образом, если в решении суда начальная продажная цена определена без учета НДС, то пристав не может сам начислить НДС, и у залогодателя возникает обязанность по уплате НДС с вырученной от продажи предмета ипотеки суммы.
Меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Комментируемая статья не разъясняет, о каких мерах идет речь. Можно только предположить, что такими мерами могут являться проведение ремонта, принятие мер по охране предмета ипотеки и т.д.
Иные вопросы, входящие в предмет доказывания по делам об обращении взыскания на предмет ипотеки.
К подобным вопросам относятся:
- нахождение предмета ипотеки в собственности у ответчика, указанного в качестве залогодателя, т.е. то, что первоначальный залогодатель, указанный в договоре ипотеки, не изменился;
- нахождение имущества в ипотеке у залогодержателя, т.е. то, что ипотека не прекратилась и что права по обеспечиваемому ипотекой обязательству и по договору ипотеки не уступлены первоначальным залогодержателем.
Эти два вопроса должны подтверждаться следующими документами:
1) договором ипотеки со штампом о государственной регистрации;
2) выпиской из ЕГРП по состоянию на дату, максимально приближенную к моменту подачи иска.
Также в предмет доказывания могут входить следующие вопросы:
- отсутствие признаков ничтожной сделки (при возникновении этого вопроса, который может быть поставлен как любым из лиц, участвующих в деле, так и судом);
- отсутствие признаков оспоримой сделки и (или) устранение этих признаков впоследствии, соблюдение порядка совершения сделки и (или) наличие одобрения сделки уполномоченным лицом (только при подаче встречного иска лицом, имеющим право на подачу такого иска);
- отсутствие признаков незаключенного договора (только при подаче встречного иска лицом, имеющим право на подачу такого иска);
- отсутствие крайней незначительности нарушения и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости предмета ипотеки, а также наличие причинно-следственной связи между крайней незначительностью и явной несоразмерностью (только при заявлении соответствующего требования залогодателем).