Перечень документов, предоставляемых на юридическую экспертизу.
С целью выявления и минимизации вышеуказанных рисков на юридическую экспертизу при принятии в ипотеку земельных участков должны истребоваться следующие документы:
1) выписка из ЕГРП;
2) свидетельство о государственной регистрации права собственности;
3) правоустанавливающие документы;
4) документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для возникновения ипотеки в силу закона;
5) кадастровый план.
Целесообразно получить также выписку из градостроительного кадастра.
Выписка из ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающие документы.
В данных документах необходимо проверять следующие сведения:
1) является ли залогодатель собственником земельного участка;
2) наличие или отсутствие обременений, правопритязаний и т.д., в том числе градостроительных ограничений;
3) категория земель и целевое назначение участка;
4) наличие или отсутствие в правоустанавливающих документах признаков недействительной сделки, незаключенного договора и т.д.;
5) наличие или отсутствие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве;
6) наличие или отсутствие зарегистрированного договора ренты.
Документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для возникновения ипотеки в силу закона.
Для выявления оснований для возникновения ипотеки в силу закона необходимо получить следующие документы:
1. Подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя (если залогодатель - физическое лицо, то, естественно, подписанное этим лицом) письмо, в котором залогодатель предоставляет гарантии того, что земельный участок приобретался не на средства кредита, выданного каким-либо банком, и (или) целевого займа, выданного юридическим лицом.
Если на участке осуществляется строительство, то в данное письмо должны быть включены следующие гарантии залогодателя:
- строительство осуществляется не на средства кредита, выданного каким-либо банком, и (или) целевого займа, выданного юридическим лицом;
- в отношении возводимого на закладываемом участке объекта не заключены договоры участия в долевом строительстве.
2. Бухгалтерский баланс залогодателя - юридического лица с расшифровкой по строкам, в которых учитываются кредиты и займы.
3. Выписка из ЕГРП, в которой необходимо обращать внимание на следующее:
- наличие сведений об обременениях земельного участка;
- наличие сведений о заключенных договорах участия в долевом строительстве.
4. Документы об оплате земельного участка залогодателем:
- платежные поручения, из которых должно усматриваться, что оплата производилась именно по тому договору, из которого у залогодателя возникло право собственности на закладываемые участки;
- выписка по счету залогодателя, подтверждающая перечисление средств.
Кадастровый план.
Описание и удостоверение границ участка содержится в кадастровом плане земельного участка, который в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации должен представляться на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на государственную регистрацию ипотеки.
Как указано в ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.
Форма и правила заполнения кадастрового плана установлены Правилами оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденными Росземкадастром 10 апреля 2001 г. <1>.
--------------------------------
<1> РГ. 2001. 11 июля.

В кадастровом плане следует проверять:
1) категорию земель и целевое назначение участка;
2) наличие или отсутствие на участке зданий и (или) сооружений (данная информация содержится в графах В.5 - В.6);
3) наличие или отсутствие обременений участка в первую очередь градостроительных (также содержится в графах В.3 - В.6).
Следует учитывать, что хотя здания (сооружения) и должны отражаться в кадастровом плане, происходит это далеко не всегда, и отсутствие в кадастровом плане указаний на то, что на данном участке находятся здания (сооружения), не означает, что таковых на данном участке не имеется.
Иногда наличие или отсутствие на участке зданий, строений, сооружений можно увидеть из кадастровой справки. Если же документы, из которых можно достоверно установить наличие или отсутствие на участке зданий, не могут быть получены, то необходимо силами залогодержателя обследовать земельный участок на предмет наличия или отсутствия на участке зданий, строений, сооружений, при этом необходимо составить акт обследования, желательно приложив к нему фотографии участка.
После введения в действие Закона о государственном кадастре объектов недвижимости такие сведения должны усматриваться из кадастровой справки.
Выписка из градостроительного кадастра.
Самый, пожалуй, интересный документ, который может быть исследован при ипотеке земельного участка, - это выписка из градостроительного кадастра (кадастровая справка). В данной справке необходимо исследовать следующие сведения:
- наличие на данном участке сторонних землепользователей;
- сведения о заключенных договорах аренды, выданных актах о праве постоянного (бессрочного) пользования;
- сведения об исходно-разрешительной документации, выданной на данный земельный участок (в кадастровой справке указываются номера выданной исходно-разрешительной документации);
- сведения о градостроительных ограничениях участка.
Сведения из градостроительного кадастра носят открытый характер, кадастровая справка может быть выдана любому желающему, но стоит она довольно дорого.