При ипотеке квартиры, помимо обычных рисков, связанных, например, с возможностью признания по тем или иным основаниям недействительными сделками договоров, из которых у залогодателя возникло право собственности, необходимо учитывать следующие риски:
1. Риск невозможности выселения залогодателя, членов его семьи и (или) третьих лиц из квартиры или затруднение выселения указанных лиц, и, как следствие, риск неликвидности заложенной квартиры.
2. Риск признания договора ипотеки недействительной сделкой, если на отчуждение квартиры, приобретаемой на средства кредита, и (или) на ипотеку квартиры требовалось согласие органов опеки и попечительства, но такое согласие не было получено.
3. Риск продажи с публичных торгов квартиры с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Данный риск существует в отношении тех квартир, в которых произведена самовольная перепланировка.
Сведения о наличии самовольной перепланировки можно выявить из документов технического учета.
Для выявления рисков, указанных в п. 1 - 2, необходимо выявить лиц, проживающих и имеющих право проживания в квартире, передаваемой в ипотеку. Для этой цели необходимы следующие документы:
1) выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных по данному адресу. Следует учитывать, что возникновение права проживания не зависит от регистрации граждан по месту проживания и что в квартире могут проживать и граждане, не зарегистрированные в ней;
2) правоустанавливающие документы на квартиру, которые необходимо исследовать на предмет наличия лиц, сохранивших право пользования квартирой после отчуждения ее предыдущим собственником;
3) сведения о наличии у залогодателя супруга(-и) и (или) детей, данные сведения отражаются в паспорте (кроме сведений о детях, которые на момент выдачи паспорта уже были совершеннолетними).
Кроме того, обычно на юридическую экспертизу представляется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Если на отчуждение продавцом квартиры, приобретаемой на средства кредита, и (или) на передачу квартиры в ипотеку требуется согласие органов опеки и попечительства, то на юридическую экспертизу должно быть представлено такое согласие.